Dự phòng bán nhà là một loại điều khoản dự phòng thường được bao gồm trong hợp đồng mua bán bất động sản (hoặc một đề nghị mua bất động sản). Với một dự phòng bán nhà tại chỗ, giao dịch phụ thuộc (hoặc phụ thuộc) vào việc bán nhà của người mua. Nếu nhà của người mua bán vào ngày đã chỉ định, hợp đồng sẽ được chuyển tiếp; nếu nó không bán vào ngày đã chỉ định, hợp đồng sẽ chấm dứt. Ở đây, chúng ta hãy xem những gì người mua và người bán cần biết về các trường hợp bán nhà.
Những điều bạn nên biết về tình huống bán nhà
Hai loại dự phòng bán nhà
Có hai loại dự phòng bán nhà:
- Bán và giải quyết dự phòng Giải quyết dự phòng
Như tên của nó, một dự phòng bán và thanh toán phụ thuộc vào người mua bán và giải quyết một ngôi nhà hiện có. Loại dự phòng này được sử dụng nếu người mua chưa nhận được và chấp nhận lời đề nghị mua trên căn nhà hiện tại. Nói chung, loại dự phòng này cho phép người bán tiếp tục bán nhà cho những người mua tiềm năng khác, với quy định rằng người mua sẽ có cơ hội loại bỏ việc bán và thanh toán dự phòng trong một khoảng thời gian xác định (thường là 24-48 giờ) nếu người bán nhận được một lời đề nghị khác Nếu người mua không thể loại bỏ các khoản dự phòng, hợp đồng bị chấm dứt, người bán có thể chấp nhận lời đề nghị khác và tiền gửi tiền nghiêm túc được trả lại cho người mua.
Mặt khác, một khoản dự phòng thanh toán được sử dụng nếu người mua đã tiếp thị tài sản của mình, có hợp đồng trong tay và ngày thanh toán trên lịch. Bởi vì tài sản không thực sự được bán cho đến khi việc giải quyết (hoặc đóng cửa) diễn ra, điều này bảo vệ người mua nếu việc bán hàng rơi vào bất kỳ lý do nào. Trong hầu hết các trường hợp, loại dự phòng này cấm người bán chấp nhận các ưu đãi khác trên tài sản trong một khoảng thời gian xác định. Nếu nhà của người mua đóng cửa vào ngày đã chỉ định, hợp đồng vẫn còn hiệu lực. Nếu nhà không đóng cửa, hợp đồng có thể bị chấm dứt.
Cân nhắc cho người mua
Hầu hết người mua cần bán căn nhà hiện tại của mình để mua một căn nhà mới, đặc biệt là khi "giao dịch" với một ngôi nhà đắt tiền hơn. Một dự phòng bán nhà cho người mua thời gian họ cần bán và giải quyết trước khi cam kết với một ngôi nhà mới. Người mua có thể tránh sở hữu hai ngôi nhà và giữ hai khoản thế chấp cùng một lúc trong khi chờ đợi nhà riêng của họ bán. Một dự phòng bán nhà cũng có thể tạo ra một giao dịch liền mạch: người mua có thể bán một căn nhà và chuyển sang nhà tiếp theo vì ngôi nhà mới đã bị khóa.
Mặc dù việc dự phòng bán nhà giúp mang lại sự an tâm cho người mua, nhưng nó không tránh được các chi phí khác khi mua nhà. Người mua vẫn phải chi tiền cho việc kiểm tra nhà, phí ngân hàng và phí thẩm định, và các chi phí này sẽ không được hoàn trả nếu thỏa thuận giảm do tài sản không bán đúng hạn. Ngoài ra, người mua có thể sẽ phải trả nhiều tiền hơn cho tài sản hơn nếu họ đưa ra lời đề nghị mà không có dự phòng bán nhà. Điều này là do về cơ bản họ đang yêu cầu người bán đánh bạc trực tuyến về khả năng bán căn nhà hiện tại của họ và người bán sẽ được đền bù cho rủi ro này.
Cân nhắc cho người bán
Dự phòng bán nhà có thể gây rủi ro cho người bán vì không có gì đảm bảo rằng nhà sẽ bán. Ngay cả khi hợp đồng cho phép người bán tiếp tục tiếp thị bất động sản và chấp nhận chào hàng, ngôi nhà có thể được liệt kê là theo hợp đồng, điều này làm cho nó không hấp dẫn hơn đối với những người mua tiềm năng khác. Nhiều người tìm kiếm nhà sẽ tránh xa một tài sản đang trong hợp đồng vì họ không muốn lãng phí thời gian và có nguy cơ yêu một tài sản mà họ có thể không bao giờ có cơ hội mua.
Trước khi đồng ý với dự phòng bán nhà, người bán (hoặc đại lý bất động sản của người bán) nên điều tra căn nhà hiện tại của người mua tiềm năng để xác định:
- Nếu nhà đã có trên thị trường . Nếu không, đây thường là một lá cờ đỏ bởi vì nó cho thấy người mua tiềm năng chỉ nghĩ về việc mua và bán tại thời điểm này. Nếu nó được liệt kê ở mức giá chính xác . Một đại lý bất động sản có thể chuẩn bị so sánh để đảm bảo ngôi nhà có giá bán. Đã bao lâu nó có mặt trên thị trường . Nếu đó là một thời gian dài, ngôi nhà có thể có giá quá cao, thủ tục hiển thị có thể khó khăn, hoặc thị trường chỉ có thể khô. Thời gian trung bình trên thị trường cho các ngôi nhà trong khu phố. Nếu thời gian trung bình là 30 ngày hoặc lâu hơn, người ta có thể mong đợi nhà sẽ bán. Nếu là 90 ngày trở lên, người bán có thể chờ đợi với rất ít cơ hội nhà của người mua sẽ bán.
Tuy nhiên, một tình huống bán nhà có thể là một điều tốt nếu tài sản của người bán đã có mặt trên thị trường trong một thời gian. Nếu người bán gặp khó khăn trong việc tìm người mua, một hợp đồng có dự phòng vẫn là hợp đồng và có khả năng tài sản sẽ bán. Trong nhiều trường hợp, nên giới hạn thời gian người mua phải bán nhà của mình xuống còn một đến bốn tuần. Điều này gây áp lực cho người mua để giảm giá yêu cầu và bán hàng trong khi ngăn người bán mất quá nhiều thời gian trong trường hợp giao dịch không đóng.
Một người bán có thể bao gồm một điều khoản khởi động của người Viking để cung cấp một biện pháp bảo vệ chống lại tình trạng bán nhà. Một điều khoản kick-out nói rằng người bán có thể tiếp tục tiếp thị tài sản và chấp nhận đề nghị từ những người mua khác. Trong trường hợp này, người bán cung cấp cho người mua hiện tại một khoảng thời gian xác định (chẳng hạn như 72 giờ) để loại bỏ dự phòng bán nhà và tiếp tục hợp đồng. Nếu người mua không loại bỏ dự phòng, người bán có thể rút lại hợp đồng và bán lại cho người mua mới.
Điểm mấu chốt
Dự phòng bán nhà bảo vệ những người mua muốn bán một căn nhà trước khi mua một căn nhà khác. Các chi tiết chính xác của bất kỳ dự phòng phải được chỉ định trong hợp đồng mua bán bất động sản. Bởi vì các hợp đồng có tính ràng buộc về mặt pháp lý, điều quan trọng là phải xem xét và hiểu các điều khoản của một trường hợp bán nhà. Một luật sư bất động sản chuyên nghiệp hoặc bất động sản đủ điều kiện nên được tư vấn với bất kỳ câu hỏi hoặc mối quan tâm về hợp đồng bất động sản và các điều khoản dự phòng bán nhà.
