Mục lục
- Thế chấp ngược: Bảo mật hoặc Hype
- # 1. Tổng số lãi suất cố định
- # 2. Hạn mức tín dụng
- # 3. Thế chấp ngược kỳ hạn
- #4. Thế chấp đảo ngược kỳ hạn
- # 5. Thế chấp ngược
- # 6. Thay đổi nhiệm kỳ đảo ngược
- Tránh hết tiền
- Thay đổi kế hoạch hiện tại của bạn
- Tiến thoái lưỡng nan của người phối ngẫu không vay
- Điểm mấu chốt
Thế chấp ngược: Bảo mật hoặc Hype
Mặc dù các khoản thế chấp ngược đôi khi được quảng cáo là mang lại nguồn thu nhập an toàn cho phần còn lại của cuộc đời của bạn. tiền vay. Thế chấp ngược là một loại hình cho vay mà chủ nhà có vốn chủ sở hữu đáng kể được xây dựng trong nơi cư trú có thể sử dụng giá trị đó để vay.
Có sáu cách khác nhau để nhận tiền thế chấp ngược, và cách bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến mức độ nhanh chóng và dễ dàng bạn có thể sử dụng hết khả năng vay mượn đối với nhà của bạn.
- Thế chấp cố định một lần với lãi suất cố định Hoàn trả dòng thế chấp tín dụng Tín dụng thế chấp ngược lại Thời hạn thế chấp ngược được sửa đổi Thế chấp đảo ngược thế chấp thế chấp đảo ngược
Tất cả sáu kế hoạch thanh toán đặt ra mức độ rủi ro khác nhau cho người vay. Dưới đây là một cái nhìn về các trường hợp khác nhau mà theo đó bạn có thể hết tiền thế chấp ngược lại quá sớm - và làm thế nào để tránh kịch bản đó.
(Để biết thêm, hãy xem Hướng dẫn đầy đủ về thế chấp ngược và cách chọn gói thanh toán thế chấp ngược .)
# 1. Tổng số lãi suất cố định
Chỉ có một kế hoạch thanh toán thế chấp ngược, một lần giải ngân một lần, có lãi suất cố định. Lấy ra một khoản cố định với lãi suất cố định thường là một cách rủi ro thấp để vay. Về bản chất, bạn sẽ biết chính xác bạn sẽ phải trả bao nhiêu. Tuy nhiên, với thế chấp ngược lại, cấu trúc khoản vay này có những rủi ro duy nhất.
Chủ nhà thường đưa ra các khoản thế chấp ngược khi vốn chủ sở hữu của họ là tài sản duy nhất của họ và họ không có lựa chọn nào khác để có được số tiền họ cần. Tuy nhiên, những người nhận các khoản vay này nhưng không lên kế hoạch chính xác có thể dễ dàng quản lý một khoản tiền lớn. Khi họ đã sử dụng hết số tiền đó, họ có thể không có nguồn tiền nào khác để rút. Trong một thế giới lý tưởng, tư vấn thế chấp ngược bắt buộc sẽ ngăn cản những người vay rủi ro chọn lựa chọn này, nhưng trong thế giới thực, điều đó không luôn xảy ra.
Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) đã xác định tùy chọn gộp một lần ngày càng phổ biến là tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt đối với những người vay trẻ tuổi có tuổi thọ dài hơn không có nguồn lực hưu trí khác. Những người về hưu sớm có nguy cơ sử dụng hết vốn sớm khi nghỉ hưu.
Một khoản thế chấp ngược giúp bạn có thể ở trong nhà suốt đời ngay cả khi bạn đã dùng hết số tiền thu được. Tuy nhiên, không còn tiền, người vay sẽ không chỉ gặp khó khăn trong việc thanh toán chi phí sinh hoạt mà còn có thể bị tịch thu nhà. Đó là bởi vì việc tiếp tục trả thuế bảo hiểm và thuế tài sản của chủ nhà và giữ nhà trong tình trạng tốt, đó là tất cả các điều kiện để có thể tiếp tục thế chấp ngược.
CFPB đã phát hiện ra rằng những người vay có lãi suất cố định, trên thực tế, mặc định về các khoản thế chấp ngược của họ thường xuyên hơn so với những người vay có lãi suất có thể điều chỉnh do không đáp ứng các chi phí liên tục này. Lấy ra một khoản tiền cũng khiến người vay thế chấp ngược lại có nguy cơ bị lừa đảo cao hơn, vì số tiền lớn mà họ đã vay là mục tiêu hấp dẫn đối với những kẻ trộm hoặc người thân tham lam.
(Để biết thêm, hãy xem Cạm bẫy thế chấp ngược, Cảnh giác với những Lừa đảo thế chấp ngược này và 5 Dấu hiệu thế chấp ngược là một ý tưởng tồi. )
# 2. Hạn mức tín dụng
Cơ hội hết tiền của bạn với gói thanh toán tín dụng hạn chế, dù được sử dụng một mình hay kết hợp với kế hoạch nhiệm kỳ hoặc nhiệm kỳ như được mô tả trong các phần sau đây, tùy thuộc vào cách bạn sử dụng gói. Không giống như một dòng tín dụng vốn chủ sở hữu thông thường (HELOC), một dòng tín dụng thế chấp ngược là không thể hủy bỏ. Thuật ngữ không thể hủy bỏ có nghĩa là nó không thể bị hủy hoặc giảm vì những thay đổi về tài chính hoặc giá trị nhà của bạn.
Tình trạng không thể hủy bỏ này có nghĩa là bạn không có nguy cơ mất quyền truy cập vào tiền. Ngoài ra, hạn mức tín dụng khả dụng của bạn chỉ giảm khi bạn rút ra và bạn chỉ phải trả lãi và bảo hiểm thế chấp cho số tiền bạn vay. Hơn nữa, với hạn mức tín dụng bạn có thể truy cập vào các khoản tiền bổ sung theo thời gian vì phần không sử dụng tăng lên mỗi năm cho dù giá trị nhà của bạn có tăng hay không. Phần không được sử dụng trong hạn mức tín dụng thế chấp ngược của bạn tăng theo cùng mức lãi suất bạn đang trả cho số tiền bạn đã vay.
Nói chung, bạn có thể truy cập tối đa 60% hạn mức gốc khả dụng trong năm đầu tiên bạn có hạn mức tín dụng. Trong năm thứ hai và sau đó, bạn có thể rút 40% còn lại bất cứ thứ gì bạn không sử dụng trong năm đầu tiên. Tất nhiên, nếu bạn sử dụng hết toàn bộ hạn mức tín dụng sớm, bạn sẽ không còn gì để sử dụng trong những năm tới trừ khi bạn hoàn trả một số hoặc tất cả những gì bạn đã vay, điều này sẽ làm tăng giới hạn gốc của bạn.
Có, bạn có thể thực hiện thanh toán cho một khoản thế chấp ngược để giảm số dư khoản vay trong suốt cuộc đời của bạn và không có hình phạt trả trước cho việc đó. Người cho vay của bạn được yêu cầu áp dụng bất kỳ khoản hoàn trả một phần nào trước tiên cho khoản lãi bạn nợ, sau đó cho bất kỳ khoản phí cho vay nào và cuối cùng là tiền gốc của bạn.
# 3. Thế chấp ngược kỳ hạn
Trong số năm kế hoạch thanh toán với lãi suất có thể điều chỉnh, các kế hoạch có thời hạn và có thời hạn được sửa đổi cũng khiến bạn có nguy cơ vượt quá số tiền thu được từ thế chấp ngược. Các kế hoạch thanh toán có kỳ hạn cung cấp các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau với ngày dừng được xác định trước.
Với gói thanh toán có kỳ hạn, bạn đạt đến giới hạn gốc của khoản vay của mình, mức tối đa bạn có thể vay được vào cuối kỳ hạn. Sau thời điểm đó, bạn sẽ không thể nhận thêm tiền thu được từ khoản thế chấp ngược của mình. Tuy nhiên, bạn sẽ có thể ở trong nhà, với những lời cảnh báo đã đề cập trước đó về việc trả thuế liên tục và bảo trì trong phần một lần.
#4. Thế chấp đảo ngược kỳ hạn
Các kế hoạch có thời hạn được sửa đổi cung cấp cho bạn một khoản thanh toán cố định hàng tháng cho một số tháng được xác định trước, cộng với quyền truy cập vào một dòng tín dụng. Khoản thanh toán hàng tháng sẽ nhỏ hơn nếu bạn chọn một kế hoạch dài hạn và hạn mức tín dụng sẽ nhỏ hơn nếu bạn chọn một đường thẳng của kế hoạch tín dụng.
Với gói có thời hạn được sửa đổi, bạn sẽ chỉ nhận được các khoản thanh toán hàng tháng trong khoảng thời gian định trước, nhưng hạn mức tín dụng sẽ vẫn có sẵn cho đến khi bạn sử dụng hết. Bạn có thể tránh hết tiền với kế hoạch này nếu bạn sử dụng hạn mức tín dụng của mình một cách cẩn thận. Bạn cũng có thể hết tiền nhanh chóng nếu bạn cạn kiệt hạn mức tín dụng sớm.
Một lựa chọn an toàn hơn là chủ yếu dựa vào các khoản thanh toán có kỳ hạn cho đến khi thời hạn kết thúc, cho phép dòng tín dụng của bạn tăng lên, và chỉ sau đó dựa vào dòng tín dụng đó. Nếu bạn không bao giờ sử dụng hạn mức tín dụng, bạn có thể có đủ vốn chủ sở hữu để cung cấp cho bạn sự linh hoạt trong tương lai để bán nhà, trả hết khoản vay và di chuyển.
# 5. Thế chấp ngược
Các kế hoạch có ít rủi ro hết tiền là nhiệm kỳ hoặc sửa đổi kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ, miễn là người vay theo kịp bảo hiểm của chủ nhà, thuế tài sản và sửa chữa nhà. Không thực hiện bất kỳ điều nào trong số này có nghĩa là khoản vay đến hạn và phải trả.
Các kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ có lãi suất có thể điều chỉnh và cung cấp các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau cho cuộc sống, miễn là có ít nhất một người vay vẫn sống trong nhà như nơi cư trú chính của họ.
# 6. Thế chấp đảo ngược nhiệm kỳ
Nhiệm kỳ sửa đổi cung cấp cả thanh toán cố định hàng tháng cho cuộc sống và hạn mức tín dụng. Nó cung cấp cho bạn khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn so với việc bạn chọn gói chiếm hữu thẳng và hạn mức tín dụng của bạn sẽ nhỏ hơn so với khi bạn chọn một gói tín dụng thẳng.
Một lần nữa, nếu bạn không bao giờ sử dụng hạn mức tín dụng, bạn sẽ nợ ít hơn, vì vậy tùy chọn kết hợp này là một lựa chọn tốt nếu bạn muốn có thu nhập được đảm bảo cho cuộc sống với ít rủi ro sử dụng hết vốn chủ sở hữu của bạn và không đủ khả năng để di chuyển .
Làm thế nào để tránh hết tiền
Chờ đợi miễn là bạn có thể rút ra một khoản thế chấp ngược là một cách để hạn chế cơ hội vượt quá số tiền thu được. CFPB cảnh báo rằng những người về hưu trẻ tuổi có tuổi thọ cao hơn có cơ hội sử dụng hết toàn bộ vốn chủ sở hữu của họ với một khoản thế chấp ngược. Đây không phải là vấn đề nếu họ có thể già đi tại chỗ, họ ở trong nhà để sống trọn đời, nhưng đó là vấn đề nếu họ muốn hoặc cần phải di chuyển sau này.
Sau khi bán nhà và trả những gì họ nợ trong khoản thế chấp ngược, những người về hưu sớm có thể không còn đủ tiền để di chuyển hoặc để trả cho các chi phí sinh hoạt và y tế liên tục.
Việc tăng lãi suất trong tương lai có thể làm giảm số tiền bạn có thể vay mặc dù bạn đã lớn tuổi. Jack M. Guttentag, giáo sư danh dự tài chính tại Trường Wharton thuộc Đại học Pennsylvania, đã nghiên cứu vấn đề này. Ông phát hiện ra rằng một người 62 tuổi đã đợi đến 72 tuổi để được thế chấp ngược lại và chọn phương án thanh toán tín dụng có thể tăng mức tín dụng lên 17% bằng cách đợi 10 năm đó nếu lãi suất giữ nguyên. Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng gấp đôi, cùng một người vay sẽ có quyền truy cập vào một dòng nhỏ hơn 69%. Do đó, thực sự có thể có ý nghĩa để đưa ra một thế chấp tín dụng ngược của kế hoạch tín dụng càng sớm càng tốt, sau đó để dòng không bị ảnh hưởng càng lâu càng tốt để tối đa hóa tiềm năng tăng trưởng của nó.
Thay đổi kế hoạch hiện tại của bạn
Nếu bạn đã thực hiện một khoản thế chấp ngược và nghĩ rằng bạn có thể gặp rủi ro khi hết tiền, hãy nói chuyện với người cho vay về việc thay đổi gói thanh toán của bạn. Miễn là bạn không đi theo lộ trình cố định, một lần một lần, bạn có thể thay đổi gói thanh toán của mình với điều kiện bạn có thể ở trong giới hạn gốc của khoản vay. Câu hỏi lớn là liệu bạn đã đạt đến hoặc gần đạt đến giới hạn chính. Thay đổi gói thanh toán của bạn đơn giản hơn nhiều so với tái cấp vốn và chỉ yêu cầu một khoản phí hành chính $ 20.
Thế lưỡng nan của người phối ngẫu không vay
Bất kể bạn chọn gói thanh toán nào, nếu bạn có một người phối ngẫu trẻ hơn, không vay, anh ta hoặc cô ta có nguy cơ vượt quá số tiền thế chấp ngược lại nếu bạn chết trước. Luật đã có hiệu lực vào năm 2015 bảo vệ người phối ngẫu không vay đủ điều kiện khỏi phải chuyển đi nếu người phối ngẫu vay tiền của họ trả trước họ. Tuy nhiên, vợ hoặc chồng không vay không được phép nhận thêm bất kỳ khoản thanh toán nào sau khi người vay qua đời. Quy tắc này giúp người vợ sống sót, không vay mượn dễ dàng vượt qua hiệu quả các khoản tiền thế chấp ngược.
Người phối ngẫu còn sống có thể bán nhà và trả hết khoản thế chấp ngược. Tuy nhiên, tùy thuộc vào căn nhà trị giá bao nhiêu và số dư cho vay cao như thế nào, việc bán có thể không khiến người phối ngẫu còn sống có đủ trứng để sống. Nếu người phối ngẫu còn sống có đủ thu nhập để đủ điều kiện thế chấp thường xuyên, kỳ hạn, có thể tái tài trợ cho khoản thế chấp ngược.
Nếu số dư thế chấp ngược lại cao hơn giá trị căn nhà, thì lựa chọn tốt nhất là vợ hoặc chồng sống sót trong nhà bán hoặc để cho người cho vay bị tịch thu sẽ khiến người sống không có nơi ở và không có tiền từ nhà.
(Xem thêm, Thế chấp ngược: Góa phụ của bạn có thể mất nhà không?)
Điểm mấu chốt
Mặc dù một số người thế chấp ngược lại khiến người cao niên tin tưởng, có nhiều cách để vượt qua số tiền thu được từ một khoản thế chấp ngược. Trước khi bạn hoặc người thân thực hiện loại hình cho vay này, điều quan trọng là phải hiểu các trường hợp theo đó một khoản thế chấp ngược có thể không đảm bảo an toàn tài chính cho cuộc sống. Sử dụng kiến thức đó để có loại khoản vay này và kế hoạch nào có ý nghĩa nhất và cung cấp bảo mật tốt nhất.
(Xem thêm, So sánh thế chấp ngược với thế chấp chuyển tiếp, 5 lựa chọn thay thế hàng đầu cho thế chấp ngược và quy tắc để có được thế chấp ngược FHA.)
