Lãi suất vẫn cực kỳ thấp, nhưng họ không dự kiến sẽ ở đó lâu dài. Bạn có nên tái tài trợ trước khi quá muộn? Không cần thiết. Dưới đây là bốn lý do tại sao tái cấp vốn có thể là một ý tưởng tồi.
HƯỚNG DẪN: Khám phá Đầu tư Bất động sản
1. Thời gian hòa vốn quá dài.
Thời gian hòa vốn là số tháng bạn sẽ phải thu lại chi phí khi đóng khoản vay mới. Để tính thời gian hòa vốn của bạn, bạn sẽ cần biết chi phí đóng của khoản vay mới là bao nhiêu và lãi suất mới của bạn sẽ là bao nhiêu. Bạn sẽ có thể có được ước tính của những con số này từ một người cho vay.
Không có con số kỳ diệu nào thể hiện thời gian hòa vốn chấp nhận được - nó phụ thuộc vào thời gian bạn dự định ở trong nhà và mức độ chắc chắn của bạn về dự đoán đó. (Tìm hiểu cách xác định liệu tái cấp vốn sẽ đưa bạn lên phía trước hoặc thậm chí nhiều hơn phía sau. Để biết thêm, hãy xem Cách tái cấp vốn thế chấp ảnh hưởng đến giá trị ròng của bạn. )
2. Chi phí dài hạn quá cao.
Tái cấp vốn để giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn là rất tốt - trừ khi điều đó làm bạn tổn thương đáng kể trong thời gian dài. Nếu bạn mất vài năm trong thế chấp 30 năm, bạn đã trả rất nhiều tiền lãi nhưng không có nhiều tiền gốc. Tái cấp vốn vào thế chấp 15 năm có thể sẽ tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn, có thể đến mức bạn không đủ khả năng. Nếu bạn bắt đầu lại với khoản thế chấp 30 năm mới, bạn sẽ bắt đầu với số tiền gốc gần như bằng số tiền bạn có khi bắt đầu thế chấp hiện tại. Trong khi lãi suất mới của bạn sẽ thấp hơn, bạn sẽ trả nó trong 30 năm. Vì vậy, khoản tiết kiệm dài hạn của bạn có thể không đáng kể hoặc khoản vay thậm chí có thể khiến bạn tốn nhiều tiền hơn trong thời gian dài.
Nếu giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn có nghĩa là sự khác biệt giữa duy trì hiện tại đối với khoản thanh toán mới, thanh toán thấp hơn và mặc định cho khoản thanh toán hiện tại, cao hơn, bạn có thể thấy thực tế dài hạn này có thể chấp nhận được. Nhưng nếu bạn có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp hiện tại, bạn có thể ngay bây giờ. (Để đọc liên quan, xem Thế chấp: ABCs Tái cấp vốn. )
3. Bạn phải chuyển sang ARM để giảm tỷ lệ của bạn một cách có ý nghĩa.
Giả sử bạn đã có lãi suất thấp: 5% cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm. Nếu bạn tái cấp vốn vào 30 năm cố định khác ở mức 4, 5%, khoản tiết kiệm hàng tháng sẽ không đáng kể trừ khi bạn có khoản thế chấp lớn hơn nhiều lần so với mức trung bình quốc gia.
Nhận thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) có thể trông giống như một ý tưởng tuyệt vời. ARM có lãi suất thấp nhất hiện có: Quicken Loans quảng cáo tỷ lệ thấp tới 2, 75% chẳng hạn. Tỷ lệ được quảng cáo thấp đến mức có vẻ điên rồ khi không tận dụng lợi thế của chúng, đặc biệt nếu bạn dự định di chuyển vào thời điểm ARM đặt lại. Chắc chắn thị trường nhà đất sẽ phục hồi sau năm hoặc bảy năm và bạn sẽ có thể bán, phải không?
Vấn đề là, lãi suất rất thấp ngay bây giờ (khoảng 4, 5% cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm) theo cả hai tiêu chuẩn lịch sử và tuyệt đối mà chúng không có khả năng thấp hơn đáng kể trong tương lai. Vì vậy, có thể bạn sẽ phải đối mặt với các khoản thanh toán lãi cao hơn đáng kể khi ARM đặt lại, nếu bạn có thể tái tài trợ theo cách của mình khỏi ARM hoặc nếu thanh toán lãi nếu bạn quản lý để bán và mua một căn nhà khác.
Nếu bạn đã có mức lãi suất cố định thấp và bạn đang quản lý các khoản thanh toán của mình, bạn có thể muốn gắn bó với điều chắc chắn. Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh thường rủi ro hơn nhiều so với thế chấp có lãi suất cố định. Nó có thể trả hết và giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn đô la - hoặc cuối cùng có thể khiến bạn mất hàng ngàn đô la hoặc thậm chí buộc bạn rời khỏi nhà. (Để đọc liên quan, xem ARM này có răng. )
HƯỚNG DẪN: Khám phá Đầu tư Bất động sản
4. Bạn không đủ khả năng chi phí đóng cửa.
Thực sự không có bất kỳ thứ gì như một khoản tái cấp vốn miễn phí. Bạn có thể trả các chi phí đóng ra khỏi túi hoặc bạn phải trả lãi suất cao hơn. Trong một số trường hợp, bạn được phép đưa chi phí đóng vào khoản vay của mình, nhưng sau đó bạn sẽ trả lãi cho họ miễn là bạn có khoản vay đó.
Bạn có thể đủ khả năng chi tiêu vài ngàn đô la ngay bây giờ cho việc đóng chi phí, hoặc bạn cần số tiền đó cho việc khác? Nếu bạn đang xem xét một khoản tái cấp vốn miễn phí, thì khoản tái cấp vốn đó vẫn còn giá trị ở mức lãi suất cao hơn? Nếu bạn đang xem xét chi phí đóng cho khoản vay của mình, hãy xem xét rằng 6.000 đô la với lãi suất 4, 5% trong 30 năm sẽ khiến bạn mất thêm khoảng 5.000 đô la trong thời gian dài so với việc trả hết tiền ngay bây giờ. (Để đọc liên quan, xem Kinh tế học thực sự của việc tái cấp vốn thế chấp. )
Điểm mấu chốt
Người duy nhất có thể quyết định liệu đây có phải là thời điểm tốt để tái tài trợ hay không là bạn - và nếu bạn muốn có một ý kiến chuyên nghiệp, bạn sẽ có nhiều khả năng nhận được câu trả lời không thiên vị từ một cố vấn tài chính dựa trên phí hơn là từ người muốn bán cho bạn thế chấp. Các chi tiết về tình huống cá nhân của bạn, không phải thị trường, nên là yếu tố quyết định lớn nhất trong việc bạn có chọn tái cấp vốn hay không. (Để đọc liên quan, hãy xem Cảnh giác đối với Phí thế chấp "Rác". )
