Mục lục
- Dây chuyền sản xuất thế chấp
- Nhà đầu tư tác động đến tỷ lệ thế chấp
- Thế chấp lãi suất cố định
- Vai trò của Fed
- Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh - ARM
- Dự báo thay đổi
- Điểm mấu chốt
Các khoản vay thế chấp có hai hình thức chính - lãi suất cố định và lãi suất có thể điều chỉnh - với một số kết hợp lai và nhiều công cụ phái sinh của từng loại. Một sự hiểu biết cơ bản về lãi suất và những ảnh hưởng kinh tế quyết định tiến trình lãi suất trong tương lai có thể giúp bạn đưa ra quyết định thế chấp hợp lý về mặt tài chính. Những quyết định như vậy bao gồm lựa chọn giữa thế chấp có lãi suất cố định hoặc thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) hoặc quyết định có nên tái tài trợ cho khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh hay không.
Dây chuyền sản xuất thế chấp
Ngành công nghiệp thế chấp có ba bộ phận chính hoặc doanh nghiệp: người khởi tạo thế chấp, người tổng hợp và nhà đầu tư.
Người khởi tạo thế chấp là người cho vay. Người cho vay có nhiều hình thức, từ công đoàn tín dụng và ngân hàng đến môi giới thế chấp. Người khởi tạo thế chấp giới thiệu và cho vay thị trường cho người tiêu dùng. Họ bán các khoản vay. Họ cạnh tranh với nhau dựa trên lãi suất, phí và mức độ dịch vụ mà họ cung cấp. Lãi suất và phí họ tính xác định tỷ suất lợi nhuận của họ. Hầu hết các nhà sáng lập thế chấp không cho vay danh mục đầu tư vay tiền (có nghĩa là họ không giữ lại tài sản cho vay). Thay vào đó, họ bán thế chấp vào thị trường thế chấp thứ cấp. Lãi suất mà họ tính cho người tiêu dùng được xác định bởi tỷ suất lợi nhuận của họ và giá mà họ có thể bán thế chấp vào thị trường thế chấp thứ cấp.
Người tổng hợp mua các khoản thế chấp mới có nguồn gốc từ các tổ chức khác. Họ là một phần của thị trường thế chấp thứ cấp. Hầu hết các nhà tổng hợp cũng là người khởi tạo thế chấp. Bộ tổng hợp gộp nhiều khoản thế chấp tương tự lại với nhau để tạo thành chứng khoán được thế chấp (MBS) - một quá trình được gọi là chứng khoán hóa. Bảo đảm được thế chấp là một trái phiếu được hỗ trợ bởi một nhóm thế chấp cơ bản. Chứng khoán bảo đảm thế chấp được bán cho các nhà đầu tư. Giá mà chứng khoán được thế chấp có thể được bán cho các nhà đầu tư xác định giá mà người tổng hợp sẽ trả cho các khoản thế chấp mới có nguồn gốc từ những người cho vay khác và lãi suất mà họ đưa ra cho người tiêu dùng cho nguồn gốc thế chấp của chính họ.
Có nhiều nhà đầu tư vào chứng khoán được thế chấp: quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, ngân hàng, quỹ phòng hộ, chính phủ nước ngoài, công ty bảo hiểm, và Freddie Mac và Fannie Mae (doanh nghiệp được chính phủ tài trợ). Khi các nhà đầu tư cố gắng tối đa hóa lợi nhuận, họ thường chạy các phân tích giá trị tương đối giữa các chứng khoán được thế chấp và các khoản đầu tư có thu nhập cố định khác như trái phiếu doanh nghiệp. Như với tất cả các chứng khoán tài chính, nhu cầu của nhà đầu tư đối với chứng khoán được thế chấp xác định giá họ sẽ trả cho các chứng khoán này.
Nhà đầu tư tác động đến tỷ lệ thế chấp
Ở một mức độ lớn, các nhà đầu tư bảo đảm được thế chấp xác định tỷ lệ thế chấp được cung cấp cho người tiêu dùng. Như đã giải thích ở trên, dây chuyền sản xuất thế chấp kết thúc dưới hình thức bảo đảm được thế chấp bởi một nhà đầu tư. Thị trường tự do xác định giá thanh toán bù trừ thị trường mà các nhà đầu tư sẽ trả cho các chứng khoán được thế chấp. Những mức giá này xoay quanh ngành công nghiệp thế chấp để xác định mức lãi suất bạn sẽ được cung cấp khi bạn mua căn nhà của mình.
Thế chấp lãi suất cố định
Lãi suất của một thế chấp lãi suất cố định được cố định cho vòng đời của thế chấp. Tuy nhiên, trung bình, các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm có tuổi thọ ngắn hơn, do khách hàng di chuyển hoặc tái cấp vốn cho các khoản thế chấp của họ. Nguyên tắc thường thấy là chủ nhà ở trong nhà trung bình bảy năm. Tuy nhiên, Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia đã báo cáo vào tháng 1 năm 2018 rằng điều này hiện đã thay đổi thành 12 đến 13 năm.
Giá bảo đảm được thế chấp có tương quan cao với giá trái phiếu kho bạc Mỹ. Điều này có nghĩa là giá của bảo đảm được thế chấp được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp 30 năm sẽ đi cùng với giá của trái phiếu kỳ hạn 5 năm của Kho bạc Hoa Kỳ hoặc trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ dựa trên tiền gốc tài chính được gọi là thời hạn. Trong thực tế, thời hạn thế chấp 30 năm gần với kỳ hạn năm năm, nhưng thị trường có xu hướng sử dụng trái phiếu 10 năm làm chuẩn. Điều này cũng có nghĩa là lãi suất cho các khoản thế chấp lãi suất cố định 30 năm được cung cấp cho người tiêu dùng nên tăng hoặc giảm với lãi suất của trái phiếu kho bạc 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ. Lợi tức của trái phiếu là một hàm của lãi suất và giá của nó.
Kỳ vọng kinh tế quyết định giá và sản lượng của trái phiếu kho bạc Mỹ. Kẻ thù tồi tệ nhất của trái phiếu là lạm phát, làm xói mòn giá trị của các khoản thanh toán trái phiếu trong tương lai - cả thanh toán phiếu lãi và trả nợ gốc. Do đó, khi lạm phát cao hoặc dự kiến sẽ tăng, giá trái phiếu giảm, điều đó có nghĩa là lợi suất của chúng tăng - có mối quan hệ nghịch đảo giữa giá trái phiếu và lợi suất của trái phiếu.
Vai trò của Fed
Cục Dự trữ Liên bang đóng một vai trò lớn trong kỳ vọng lạm phát. Điều này là do nhận thức của thị trường trái phiếu về việc Cục Dự trữ Liên bang kiểm soát lạm phát tốt như thế nào thông qua việc điều chỉnh lãi suất ngắn hạn xác định lãi suất dài hạn, chẳng hạn như lãi suất trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ. Nói cách khác, Cục Dự trữ Liên bang đặt ra lãi suất ngắn hạn hiện tại, mà thị trường diễn giải để xác định lãi suất dài hạn, chẳng hạn như lãi suất trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ.
Hãy nhớ rằng, lãi suất của các khoản thế chấp 30 năm có mối tương quan cao với lợi suất của trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ. Nếu bạn đang cố gắng dự báo lãi suất thế chấp cố định 30 năm sẽ làm gì trong tương lai, hãy xem và hiểu lãi suất của trái phiếu 10 năm của Kho bạc Hoa Kỳ (hoặc lưu ý năm năm) và theo dõi thị trường là gì nói về chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh - ARM
Lãi suất cho khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh có thể thay đổi hàng tháng, sáu tháng một lần, hàng năm hoặc ít thường xuyên hơn, tùy thuộc vào các điều khoản của thế chấp. Lãi suất bao gồm một giá trị chỉ số cộng với một mức ký quỹ. Điều này được gọi là lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ. Nó thường được làm tròn đến một phần tám điểm phần trăm. Giá trị chỉ số là thay đổi, trong khi biên được cố định cho vòng đời của thế chấp. Ví dụ: nếu giá trị chỉ số hiện tại là 6, 83% và tỷ lệ ký quỹ là 3%, làm tròn đến vị trí thứ tám gần nhất của tỷ lệ phần trăm sẽ làm cho lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ 9, 83%. Nếu chỉ số giảm xuống 6, 1%, lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ sẽ là 9, 1%.
Lãi suất cho một thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh được gắn với một chỉ số. Có một số chỉ số thế chấp khác nhau được sử dụng cho các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh khác nhau, mỗi chỉ số được xây dựng bằng cách sử dụng lãi suất cho một loại bảo đảm tài chính được giao dịch tích cực, một loại vay ngân hàng hoặc một loại tiền gửi ngân hàng. Tất cả các chỉ số thế chấp khác nhau có mối tương quan rộng rãi với nhau. Nói cách khác, họ di chuyển theo cùng một hướng, lên hoặc xuống, khi điều kiện kinh tế thay đổi.
Hầu hết các chỉ số thế chấp được coi là chỉ số ngắn hạn. Trước đây, ngắn hạn hay ngắn hạn có nghĩa là các thuật ngữ, các khoản vay hoặc tiền gửi được sử dụng để xây dựng chỉ số. Thông thường, bất kỳ khoản bảo đảm, khoản vay hoặc tiền gửi nào có thời hạn từ một năm trở xuống đều được coi là ngắn hạn. Hầu hết các lãi suất ngắn hạn, bao gồm cả lãi suất được sử dụng để xây dựng các chỉ số thế chấp, có mối tương quan chặt chẽ với lãi suất được gọi là Tỷ lệ Quỹ Liên bang.
Dự báo thay đổi
Nếu bạn đang cố gắng dự báo thay đổi lãi suất đối với các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, hãy nhìn vào hình dạng của đường cong lợi suất. Đường cong lợi suất thể hiện lợi suất trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ có kỳ hạn từ ba tháng đến 30 năm.
Khi hình dạng của đường cong bằng phẳng hoặc dốc xuống, điều đó có nghĩa là thị trường hy vọng Cục Dự trữ Liên bang sẽ giữ lãi suất ngắn hạn ổn định hoặc hạ thấp chúng xuống. Khi hình dạng của đường cong dốc lên, thị trường dự kiến Cục Dự trữ Liên bang sẽ tăng lãi suất ngắn hạn cao hơn.
Độ dốc của đường cong theo một trong hai hướng là một dấu hiệu cho thấy thị trường dự kiến sẽ tăng bao nhiêu hoặc giảm lãi suất ngắn hạn. Giá của hợp đồng tương lai của Quỹ Fed cũng là một dấu hiệu cho thấy kỳ vọng của thị trường đối với lãi suất ngắn hạn trong tương lai.
Điểm mấu chốt
Hiểu về những gì ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp cố định và có thể điều chỉnh hiện tại và tương lai có thể giúp bạn đưa ra quyết định thế chấp hợp lý về mặt tài chính. Ví dụ, nó có thể thông báo quyết định của bạn về việc chọn thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh so với thế chấp có lãi suất cố định và giúp bạn quyết định khi nào có ý nghĩa để tái tài trợ cho khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh.
Đừng tin tất cả những gì bạn nghe trên TV. Không phải lúc nào cũng là thời điểm tốt để tái cấp vốn cho khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh của bạn trước khi lãi suất tăng hơn nữa. Lãi suất lãi suất có thể tăng thêm về phía trước - hoặc chúng có thể giảm. Tìm hiểu những gì đường cong lợi suất đang nói.
- (Để biết thêm, hãy xem Mức lãi suất hoạt động như thế nào đối với thế chấp, Kiểm tra tỷ lệ thế chấp hiện tại, Cách lãi suất đối với thế chấp, Tìm hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp, Điểm thế chấp: Điểm gì? Thế chấp: Tỷ lệ cố định so với tỷ lệ có thể điều chỉnh, Đã sửa hoặc thế chấp có tỷ lệ thay đổi: Hiện tại sẽ tốt hơn?, Tìm tỷ lệ thế chấp tốt nhất, có tỷ lệ thế chấp tốt? Khóa nó!, Các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp, dự báo tỷ lệ thế chấp: Mua, bán hoặc từ chối? Tỷ lệ thế chấp: Điều gì xảy ra khi lãi suất tăng, giá nhà hoặc lãi suất quan trọng hơn?, Mua sắm cho tỷ lệ thế chấp)
