Các quỹ đầu tư bất động sản tư nhân cho phép các cá nhân và tổ chức có giá trị ròng cao như các khoản tài trợ và quỹ hưu trí đầu tư vào vốn chủ sở hữu và nắm giữ nợ trong tài sản tài sản. Sử dụng chiến lược quản lý chủ động, bất động sản cổ phần tư nhân có cách tiếp cận đa dạng đối với quyền sở hữu tài sản. Đối tác chung đầu tư vào nhiều loại tài sản ở các địa điểm khác nhau. Chiến lược sở hữu có thể bao gồm từ phát triển mới và nắm giữ đất thô đến hoàn thành tái phát triển các tài sản hiện có hoặc bơm dòng tiền vào các tài sản đang gặp khó khăn. ( Để biết thêm, hãy đọc: Vốn chủ sở hữu là gì? )
Dưới đây là một cái nhìn về cách các nhà đầu tư có thể tham gia vào bất động sản cổ phần tư nhân và tổng quan về các cơ hội, rủi ro và hạn chế của ngành.
Tìm kiếm quỹ bất động sản tư nhân lý tưởng
Đầu tiên, người bình thường không có khả năng tham gia đầu tư bất động sản cổ phần tư nhân. Quỹ đầu tư tư nhân truyền thống yêu cầu các nhà đầu tư bơm tối thiểu 250.000 đô la vào quỹ, mặc dù hầu hết các nhà quản lý đang tìm kiếm các cá nhân hoặc tổ chức sẵn sàng cung cấp từ 20 triệu đến 25 triệu đô la vào chương trình đầu tư tập thể dài hạn với các nhà đầu tư khác.
Do có rất ít quy định đối với các quỹ bất động sản cổ phần tư nhân, nên các cơ hội thường chỉ giới hạn ở các nhà đầu tư được công nhận bởi. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư phải có tài sản cá nhân hoặc chung ít nhất 1 triệu đô la (không bao gồm giá trị của cư dân chính) hoặc thu nhập hàng năm của cá nhân phải có ít nhất 200.000 đô la. Các cặp vợ chồng đã kết hợp thu nhập ít nhất 300.000 đô la trong hai năm trước - và có một kỳ vọng hợp lý, đó là mức thu nhập của họ sẽ vẫn ở mức này trong năm hiện tại - cũng đủ điều kiện.
Các cá nhân hoặc các cặp vợ chồng tìm cách đầu tư vào bất động sản cổ phần tư nhân nên tìm một công ty chuyên về lĩnh vực này. Khi xem xét các lựa chọn về quỹ của một công ty cổ phần tư nhân, họ nên hiểu bản chất của cấu trúc của mỗi quỹ đầu tư tư nhân, thường là một quan hệ đối tác hạn chế.
Khi tham gia quỹ, các nhà đầu tư bên ngoài sẽ trở thành đối tác hạn chế, nghĩa là họ chấp nhận trách nhiệm đối với số tiền họ đầu tư vào quỹ và không có quyền phủ quyết đối với các tài sản được lựa chọn bởi các đối tác chung (GP). Tiền của một đối tác hạn chế sẽ được gộp chung với các nhà đầu tư tham gia khác và các nhà quản lý quỹ sẽ xây dựng một danh mục tài sản nhằm tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro tài chính.
Hiểu chi phí và cơ cấu đầu tư của Quỹ
Các quỹ đầu tư bất động sản tư nhân có một số phí quản lý và hiệu suất phải được trả bởi các nhà đầu tư. Điều phổ biến là các quỹ đầu tư tư nhân đòi hỏi một khoản phí hàng năm là 2% vốn đầu tư để trả lương công ty, tìm nguồn cung ứng và dịch vụ pháp lý, dữ liệu và chi phí nghiên cứu, tiếp thị và chi phí cố định và thay đổi bổ sung. Tuy nhiên, không có giới hạn cho các khoản phí nhà đầu tư.
Các cá nhân nên nắm bắt tốt các chi phí này trước khi đầu tư vì điều đó sẽ hạn chế tổng lợi tức đầu tư. Ví dụ: nếu một quỹ bất động sản cổ phần tư nhân huy động được 500 triệu đô la, nó sẽ thu 10 triệu đô la mỗi năm để thanh toán các chi phí liên quan. Trong suốt thời gian chu kỳ 10 năm của mình, một quỹ sẽ thu 100 triệu đô la phí, nghĩa là chỉ 400 triệu đô la sẽ thực sự được đầu tư trong suốt thập kỷ đó.
Các nhà quản lý vốn cổ phần tư nhân cũng nhận được một khoản tiền gửi, "đó là một khoản phí hiệu suất mà theo truyền thống là 20% lợi nhuận gộp cho quỹ. Các nhà đầu tư thường sẵn sàng trả các khoản phí này do khả năng của quỹ giúp giảm thiểu các vấn đề quản trị và quản trị doanh nghiệp điều đó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến một công ty đại chúng.
Hầu hết các quỹ đầu tư bất động sản tư nhân đều được coi là đầu tư trên cơ sở có nhu cầu, có nghĩa là các đối tác cam kết vốn cho các đối tác chung trong các đợt trên cơ sở khi cần thiết. Khi các GP xác định vị trí đầu tư tiềm năng, quỹ sẽ gửi yêu cầu chính thức về vốn mà các đối tác hạn chế đã cam kết với quỹ bất động sản vào đầu chu kỳ. Được biết đến như một lời kêu gọi vốn, "đó là nghĩa vụ pháp lý mà các đối tác hạn chế phải thực hiện. (Để biết thêm, hãy đọc: Tìm hiểu Lingo Of Private Equity Investing.)
Nếu một đối tác hạn chế không đáp ứng một cuộc gọi vốn, một quỹ có thể buộc người đó hoặc tổ chức đó mặc định và bị mất toàn bộ cổ phần sở hữu của họ. Các đối tác hạn chế khác thường nhận được cơ hội mua bất kỳ cổ phiếu bị tịch thu nào trong trường hợp mặc định như vậy.
Các loại chiến lược bất động sản cổ phần tư nhân
Khi đầu tư vào bất động sản cổ phần tư nhân, theo truyền thống có bốn loại chiến lược đầu tư:
- Core là chiến lược bảo thủ nhất và chỉ có thể bao gồm các tài sản mang lại lợi nhuận tiềm năng thấp hơn và tiềm năng thấp hơn vì chúng tồn tại ở những địa điểm đông dân cư hoặc đi du lịch tốt. Chiến lược này cũng có thể tập trung nhiều vào đầu tư vào các tài sản chất lượng cao, có giá trị cao, đòi hỏi rất ít sự tái phát triển hoặc bảo trì. Những bất động sản này cung cấp dòng tiền dự đoán và thường bao gồm các cấu trúc nhiều người thuê, cho thuê đầy đủ. Core-plus đòi hỏi nhiều rủi ro hơn một chút, nhưng có thể mang lại lợi nhuận cao hơn chiến lược cốt lõi. Các thuộc tính này yêu cầu mức độ khiêm tốn của hoạt động giá trị gia tăng hoặc tăng cường cho vị trí. Giá trị gia tăng là một chiến lược rủi ro từ trung bình đến cao, rủi ro trung bình, tập trung nhiều hơn vào phát triển bất động sản và thời điểm thị trường. Trong chiến lược này, các nhà quản lý danh mục đầu tư mua tài sản, tham gia vào một số mức độ tái phát triển và bán khi thị trường đang hoạt động. Các thuộc tính giá trị gia tăng thường yêu cầu thay đổi đối với quản lý, cải thiện thể chất hoặc giải quyết các hạn chế về vốn. Những bước này bao gồm cải tạo xây dựng và tìm cách tăng giá cho thuê trong việc cải thiện thị trường. Các chiến lược giá trị gia tăng cũng bao gồm sự quay vòng của các công ty hoạt động thất bại hoặc giả định nợ để kiểm soát các tài sản cơ bản. Cơ hội cung cấp mức lợi nhuận cao nhất nhưng chịu rủi ro cao nhất. Với chiến lược này, các nhà quản lý mua các tài sản bao gồm đất chưa phát triển hoặc tại các thị trường đang hoạt động kém hoặc buôn bán nhẹ.
Chấp nhận rủi ro và triển vọng dài hạn
Các nhà đầu tư vào bất động sản cổ phần tư nhân nên hiểu rằng bằng cách đầu tư vào một quỹ, họ phải sẵn sàng chấp nhận rằng vốn của họ có thể bị ràng buộc trong một thời gian định trước có thể kéo dài nhiều năm.
Ngoài ra, nhiều rủi ro tồn tại trong thị trường bất động sản và một khoản đầu tư lớn có thể được yêu cầu trong các cuộc gọi vốn tại thời điểm một cá nhân có dòng tiền thấp. Nhiều GP cấu trúc quỹ của họ dưới dạng đầu tư kéo dài hàng thập kỷ hoặc dài hơn và họ cung cấp rất ít hoặc không có cơ hội cho các nhà đầu tư rút hoặc đổi tiền của họ. Bản chất không thanh khoản của các quỹ đầu tư tư nhân đòi hỏi các nhà đầu tư phải hiểu những rủi ro của việc giữ tiền của họ bị ràng buộc trong một thời gian dài.
Bản chất của cấu trúc quỹ đầu tư tư nhân làm cho rất khó để đánh giá hiệu quả tài chính của quỹ hoặc các tài sản mà nó nắm giữ. Do tồn tại quy định hạn chế của các quỹ bất động sản cổ phần tư nhân, các đối tác chung không cần phải cung cấp bất kỳ cập nhật nào cho các nhà đầu tư về các khoản đầu tư tiềm năng, định giá danh mục đầu tư hoặc bất kỳ thông tin bổ sung nào khác liên quan đến các khoản đầu tư. Đầu tư vào bất động sản cổ phần tư nhân đòi hỏi các đối tác hạn chế phải cam kết vốn đáng kể và hoàn toàn tin tưởng rằng người quản lý quỹ sẽ đáp ứng mục tiêu đầu tư của mình mà không cần bất kỳ mức độ minh bạch cần thiết nào. Tuy nhiên, các nhà quản lý quỹ thường gửi thông tin cập nhật cho các nhà đầu tư của họ và có thể chọn minh bạch về hiệu suất để tạo niềm tin cho bất kỳ quỹ hiện tại hoặc tương lai nào.
Điểm mấu chốt
Trước khi đầu tư vào bất động sản cổ phần tư nhân, các cá nhân phải xác định xem họ có đủ điều kiện tham gia vào quy trình hay không. Những người có đủ điều kiện sẽ muốn khám phá các mục tiêu đầu tư cá nhân, yêu cầu thanh khoản và khả năng chịu rủi ro trong thị trường bất động sản. Sau khi nói chuyện với một cố vấn tài chính, các nhà đầu tư nên nghiên cứu nhiều loại quỹ khác nhau để hiểu rõ hơn về chiến lược quản lý của các đối tác chung và các hoạt động trước đây của các quỹ bất động sản khác.
