Quyết định tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm thời gian bạn dự định sống ở đó, lãi suất hiện tại và mất bao lâu để bù lại chi phí đóng cửa của bạn. Trong một số trường hợp, tái cấp vốn là một quyết định sáng suốt. Ở những người khác, nó có thể không có giá trị về mặt tài chính.
Bởi vì bạn đã sở hữu tài sản, việc tái cấp vốn có thể dễ dàng hơn so với việc vay khoản vay ban đầu với tư cách là người mua lần đầu. Ngoài ra, nếu bạn đã sở hữu tài sản hoặc nhà của mình trong một thời gian dài và đã xây dựng được vốn chủ sở hữu đáng kể, điều đó sẽ giúp tái cấp vốn dễ dàng hơn. Nhưng nếu khai thác vốn chủ sở hữu hoặc hợp nhất nợ là lý do của bạn để tái cấp vốn, hãy nhớ rằng làm như vậy có thể làm tăng số năm bạn sẽ nợ trong khoản thế chấp của bạn, không phải là động thái tài chính thông minh nhất.
Thẩm định tại nhà: Chìa khóa để tái tài trợ thành công
Xem xét chi phí kết thúc
Nguyên tắc thông thường là, nếu bạn có thể giảm lãi suất hiện tại của mình từ 1% trở lên, có thể có ý nghĩa đối với việc tái cấp vốn vì số tiền bạn sẽ tiết kiệm được. Tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn cũng cho phép bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà nhanh hơn.
Nếu lãi suất đã giảm đủ thấp, có thể tái tài trợ để rút ngắn thời hạn cho vay, nói, từ 30 năm đến thế chấp cố định 15 năm mà không cần thay đổi nhiều khoản thanh toán hàng tháng.
Tương tự, lãi suất giảm có thể là một lý do để chuyển đổi từ lãi suất cố định sang thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), vì các điều chỉnh định kỳ đối với ARM có nghĩa là lãi suất thấp hơn và thanh toán hàng tháng nhỏ hơn. Với tỷ lệ thế chấp tăng, chiến lược này làm cho ý nghĩa tài chính ít hơn. Thật vậy, các điều chỉnh ARM định kỳ làm tăng lãi suất cho khoản thế chấp của bạn có thể khiến việc chuyển đổi thành khoản vay có lãi suất cố định là một lựa chọn sáng suốt.
Tuy nhiên, có những chi phí liên quan đến tất cả các kịch bản này. Chi phí của bạn sẽ phải trả các khoản phí như bảo hiểm quyền sở hữu, phí luật sư, thẩm định, thuế và phí chuyển nhượng. Các chi phí tái cấp vốn này, có thể bằng 3% đến 6% tiền gốc của khoản vay, gần bằng chi phí của một khoản thế chấp ban đầu và có thể mất nhiều năm để thu lại.
Chìa khóa chính
- Có thể là khôn ngoan khi tái cấp vốn nếu bạn có thể giảm lãi suất của mình xuống 1% hoặc hơn. Hãy chắc chắn rằng bạn dự định ở trong nhà đủ lâu để bù lại chi phí tái cấp vốn. Bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân, hoặc PMI, là một điều tốt lý do để có được một thế chấp mới.
Xem xét bạn dự định ở trong nhà bao lâu
Khi quyết định có tái tài trợ hay không, bạn sẽ muốn tính khoản tiết kiệm hàng tháng của mình sẽ là bao nhiêu khi khoản tái cấp vốn hoàn tất.
Ví dụ, giả sử bạn có khoản vay thế chấp 30 năm với số tiền 200.000 đô la. Khi bạn lần đầu tiên giả định khoản vay, lãi suất của bạn đã được cố định ở mức 6, 5% và khoản thanh toán hàng tháng của bạn là $ 1.257. Nếu lãi suất giảm xuống 5, 5% cố định, điều này có thể làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn xuống còn 1.130 đô la một khoản tiết kiệm 127 đô la mỗi tháng, hoặc 1.524 đô la hàng năm.
Người cho vay của bạn có thể tính toán tổng chi phí đóng của bạn cho khoản tái cấp vốn nếu bạn quyết định tiến hành. Nếu chi phí của bạn lên tới khoảng 2.300 đô la, bạn có thể chia con số đó cho khoản tiết kiệm của mình để xác định điểm hòa vốn của bạn trong trường hợp này, 1, 5 năm tại nhà (2.300 đô la chia cho 1.524 đô la = 1, 5 năm). Nếu bạn có kế hoạch ở trong nhà hai năm hoặc lâu hơn, tái cấp vốn sẽ có ý nghĩa.
Nếu vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn dưới 20%, bạn có thể phải trả PMI, điều này có thể làm giảm bất kỳ khoản tiết kiệm nào bạn có thể nhận được từ một refi.
Xem xét PMI
Trong thời kỳ giá trị nhà giảm, nhiều ngôi nhà được thẩm định với giá thấp hơn nhiều so với giá trị lịch sử. Nếu đây là trường hợp khi bạn đang xem xét tái cấp vốn, số tiền mà căn nhà của bạn được định giá có thể có nghĩa là bạn thiếu đủ vốn chủ sở hữu để đáp ứng khoản thanh toán 20% cho khoản thế chấp mới.
Để tái cấp vốn, bạn sẽ được yêu cầu cung cấp một khoản tiền gửi lớn hơn dự kiến hoặc bạn có thể phải mang bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), điều này cuối cùng sẽ làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Điều đó có nghĩa là ngay cả khi lãi suất giảm, khoản tiết kiệm thực sự của bạn có thể không nhiều.
Ngược lại, một khoản tái cấp vốn sẽ loại bỏ PMI của bạn sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền và có thể đáng để thực hiện chỉ vì lý do đó. Nếu nhà của bạn có hơn 20% vốn chủ sở hữu, bạn sẽ không cần phải trả PMI, trừ khi bạn có khoản vay thế chấp FHA hoặc được coi là người vay có rủi ro cao. Nếu bạn hiện đang trả PMI, có ít nhất 20% vốn và người cho vay hiện tại của bạn sẽ không xóa nó, bạn nên tái cấp vốn.
