Định nghĩa tiếp cận thị trường

Cách tiếp cận thị trường là gì?

Cách tiếp cận thị trường là một phương pháp xác định giá trị của một tài sản dựa trên giá bán của các tài sản tương tự. Đây là một trong ba phương pháp định giá phổ biến, cùng với phương pháp chi phí và phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF).

Bất kể loại tài sản nào đang được định giá, cách tiếp cận thị trường nghiên cứu doanh số gần đây của các tài sản tương tự, thực hiện các điều chỉnh cho sự khác biệt giữa chúng. Ví dụ: khi thẩm định bất động sản, có thể thực hiện các điều chỉnh cho các yếu tố như cảnh quay vuông của đơn vị, tuổi và vị trí của tòa nhà và các tiện nghi của tòa nhà.

Bởi vì cách tiếp cận thị trường dựa trên so sánh với các tài sản tương tự, nên hữu ích nhất khi có dữ liệu đáng kể liên quan đến việc bán các tài sản so sánh gần đây.

Chìa khóa chính

• Cách tiếp cận thị trường là một phương pháp để xác định giá trị của một tài sản. Đây là một trong ba cách tiếp cận phổ biến, cùng với cách tiếp cận chi phí và phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF). Cách tiếp cận thị trường vượt trội trong các tình huống có sẵn dữ liệu dồi dào giao dịch. Khi dữ liệu đó không có sẵn, các phương pháp thay thế có thể được yêu cầu.

Cách tiếp cận thị trường hoạt động

Như tên gọi của nó, cách tiếp cận thị trường tìm cách trả lời câu hỏi, giá trị thị trường hợp lý của tài sản này là gì? Để trả lời câu hỏi này, người định giá cần khảo sát các giao dịch gần đây liên quan đến các tài sản tương tự. Bởi vì những tài sản này dường như không giống với tài sản đang được định giá, nên cần phải thực hiện nhiều điều chỉnh khác nhau.

Ở một số thị trường, như bất động sản nhà ở hoặc cổ phiếu giao dịch công khai, thường có sẵn nhiều dữ liệu, làm cho cách tiếp cận thị trường tương đối dễ sử dụng. Ở các thị trường khác, chẳng hạn như cổ phiếu trong các doanh nghiệp tư nhân hoặc các khoản đầu tư thay thế như mỹ thuật hoặc rượu vang, có thể trở nên khá khó khăn để tìm các giao dịch tương đương.

Trong các tình huống có sẵn dữ liệu hạn chế, người định giá có thể cần phải dựa vào các phương pháp thay thế như phương pháp chi phí hoặc phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF).

Ưu điểm chính của cách tiếp cận thị trường là dựa trên dữ liệu có sẵn công khai về các giao dịch tương đương. Như vậy, nó có thể đòi hỏi ít giả định chủ quan hơn so với các phương pháp thay thế. Nhược điểm chính của cách tiếp cận thị trường là nó có thể không thực tế trong các tình huống nếu có ít giao dịch tương đương tồn tại, chẳng hạn như trong trường hợp một công ty tư nhân hoạt động trong một thị trường ngách có ít đối thủ cạnh tranh.

Ví dụ về cách tiếp cận thị trường

Để minh họa, giả sử bạn đang ở trong thị trường để mua một căn hộ mới. Bạn tìm thấy một danh sách cho một căn hộ trong khu phố ưa thích của bạn được cung cấp với giá 200.000 đô la. Đơn vị là căn hộ 1 phòng ngủ, rộng 1.000m2 với 1 phòng tắm. Đó là trong điều kiện cấu trúc tốt nhưng đòi hỏi một số cải tạo nhỏ. Mặc dù nó nằm trong một khu phố mong muốn, nhưng tầm nhìn của nó bị che khuất và nó không có máy giặt hoặc máy sấy trong phòng.

Mặc dù bạn thích căn hộ, nhưng bạn cảm thấy giá yêu cầu quá cao. Vì căn hộ đã được liệt kê trong hơn một tháng, bạn bắt đầu nghi ngờ rằng nếu bạn đưa ra một lời đề nghị công bằng, người bán có thể chấp nhận nó ngay cả khi nó thấp hơn giá yêu cầu của họ.

Cuối cùng, bạn đặt mục tiêu xác định giá trị thị trường hợp lý của căn hộ bằng cách tìm kiếm các ví dụ về các căn hộ tương tự trong cùng khu phố được bán trong năm ngoái. Bạn tập hợp các phát hiện của bạn trong một bảng, như sau:

Giao dịch so sánh
	Giao dịch 1	Giao dịch 2	Giao dịch 3	Giao dịch 4	Giao dịch 5
Giá bán	250.000 đô la	175.000 đô la	150.000 đô la	$ 315, 000	$ 225.000
Thước vuông	900	800	1.100	1.800	1.600
Giá mỗi foot vuông (làm tròn)	$ 275	$ 220	$ 135	$ 175	$ 140
Phòng ngủ	2	2	1	2	2
Phòng tắm	1	1	1	2	1
Lượt xem?	Đúng	Đúng	Không	Đúng	Không
Máy giặt trong phòng và máy sấy?	Đúng	Không	Đúng	Không	Không
Yêu cầu cải tạo	không ai	không ai	Diễn viên phụ	không ai	Diễn viên phụ