Mục lục
- MIRR là gì?
- Công thức và tính toán của MIRR
- MIRR tiết lộ điều gì?
- MIRR so với IRR
- MIRR so với FMRR
- Hạn chế của MIRR
- Ví dụ về sử dụng MIRR
MIRR là gì?
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được điều chỉnh (MIRR) giả định rằng dòng tiền dương được tái đầu tư bằng chi phí vốn của công ty và các khoản chi ban đầu được tài trợ bằng chi phí tài chính của công ty. Ngược lại, tỷ lệ hoàn vốn nội bộ truyền thống (IRR) giả định dòng tiền từ một dự án được tái đầu tư tại chính IRR. MIRR, do đó, phản ánh chính xác hơn chi phí và lợi nhuận của một dự án.
Công thức và tính toán của MIRR
Cho các biến, công thức cho MIRR được thể hiện là:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác MIRR = nPV (chi phí ban đầu × Chi phí tài chính) FV (Dòng tiền dương × Chi phí vốn) where1where: FVCF (c) = giá trị tương lai của dòng tiền dương với chi phí vốn cho công tyPVCF (fc) = giá trị hiện tại của dòng tiền âm với chi phí tài chính của công ty = số kỳ
Trong khi đó, tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ lệ chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng (NPV) của tất cả các dòng tiền từ một dự án cụ thể bằng 0. Cả hai tính toán MIRR và IRR đều dựa trên công thức cho NPV.
Chìa khóa chính
- MIRR cải thiện IRR bằng cách giả định rằng dòng tiền dương được tái đầu tư bằng chi phí vốn của công ty.MIRR được sử dụng để xếp hạng các khoản đầu tư hoặc dự án mà một công ty hoặc nhà đầu tư có thể thực hiện.MIRR được thiết kế để tạo ra một giải pháp, loại bỏ vấn đề nhiều IRR.
MIRR tiết lộ điều gì?
MIRR được sử dụng để xếp hạng các khoản đầu tư hoặc dự án có quy mô không đồng đều. Tính toán là một giải pháp cho hai vấn đề chính tồn tại với tính toán IRR phổ biến. Vấn đề chính đầu tiên với IRR là có thể tìm thấy nhiều giải pháp cho cùng một dự án. Vấn đề thứ hai là giả định rằng dòng tiền dương được tái đầu tư tại IRR được coi là không thực tế trong thực tế. Với MIRR, chỉ có một giải pháp duy nhất tồn tại cho một dự án nhất định và tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền dương có giá trị hơn nhiều trong thực tế.
MIRR cho phép các nhà quản lý dự án thay đổi tỷ lệ giả định tăng trưởng tái đầu tư từ giai đoạn này sang giai đoạn khác trong một dự án. Phương pháp phổ biến nhất là nhập chi phí vốn ước tính trung bình, nhưng có thể linh hoạt để thêm bất kỳ tỷ lệ tái đầu tư cụ thể dự kiến nào.
MIRR so với IRR
Mặc dù chỉ số tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) phổ biến trong các nhà quản lý doanh nghiệp, nó có xu hướng vượt quá khả năng sinh lời của dự án và có thể dẫn đến sai lầm về ngân sách vốn dựa trên ước tính quá lạc quan. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được sửa đổi (MIRR) bù đắp cho lỗ hổng này và giúp các nhà quản lý kiểm soát nhiều hơn tỷ lệ tái đầu tư giả định từ dòng tiền trong tương lai.
Một tính toán IRR hoạt động như một tốc độ tăng trưởng gộp ngược. Nó phải chiết khấu sự tăng trưởng từ khoản đầu tư ban đầu bên cạnh dòng tiền tái đầu tư. Tuy nhiên, IRR không vẽ ra một bức tranh thực tế về cách dòng tiền thực sự được bơm trở lại vào các dự án trong tương lai.
Dòng tiền thường được tái đầu tư với chi phí vốn, không phải ở cùng tốc độ mà chúng được tạo ra ở nơi đầu tiên. IRR giả định rằng tốc độ tăng trưởng không đổi từ dự án này sang dự án khác. Rất dễ dàng để phóng đại giá trị tiềm năng trong tương lai với các số liệu IRR cơ bản.
Một vấn đề lớn khác với IRR xảy ra khi một dự án có các giai đoạn dòng tiền dương và âm khác nhau. Trong những trường hợp này, IRR tạo ra nhiều hơn một số, gây ra sự không chắc chắn và nhầm lẫn. MIRR cũng giải quyết vấn đề này.
MIRR so với FMRR
Tỷ lệ hoàn vốn quản lý tài chính (FMRR) là một số liệu thường được sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản và liên quan đến ủy thác đầu tư bất động sản (REIT). Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được sửa đổi (MIRR) cải thiện giá trị tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) tiêu chuẩn bằng cách điều chỉnh sự khác biệt về tỷ lệ tái đầu tư giả định của các khoản chi tiền mặt ban đầu và dòng tiền tiếp theo. FMRR đưa mọi thứ đi một bước xa hơn bằng cách chỉ định dòng tiền mặt và dòng tiền vào hai tỷ lệ khác nhau được gọi là tỷ lệ an toàn trên mạng và tỷ lệ tái đầu tư.
Tỷ lệ an toàn giả định rằng các khoản tiền cần thiết để chi trả cho dòng tiền âm đang kiếm lãi với mức lãi suất dễ dàng đạt được và có thể được rút khi cần tại một thông báo trong giây lát (tức là trong vòng một ngày gửi tiền vào tài khoản). Trong trường hợp này, một tỷ lệ là an toàn trên mạng vì các khoản tiền có tính thanh khoản cao và an toàn với rủi ro tối thiểu khi cần thiết.
Tỷ lệ tái đầu tư bao gồm tỷ lệ nhận được khi dòng tiền dương được tái đầu tư vào một khoản đầu tư trung gian hoặc dài hạn tương tự với rủi ro tương đương. Tỷ lệ tái đầu tư cao hơn tỷ lệ an toàn vì nó không phải là chất lỏng (nghĩa là nó liên quan đến khoản đầu tư khác) và do đó đòi hỏi tỷ lệ chiết khấu rủi ro cao hơn.
Hạn chế của MIRR
Hạn chế đầu tiên của MIRR là nó yêu cầu bạn tính toán ước tính chi phí vốn để đưa ra quyết định, một tính toán có thể chủ quan và thay đổi tùy thuộc vào các giả định được đưa ra.
Cũng như IRR, MIRR có thể cung cấp thông tin dẫn đến các quyết định dưới tối ưu không tối đa hóa giá trị khi một số tùy chọn đầu tư đang được xem xét cùng một lúc. MIRR không thực sự định lượng các tác động khác nhau của các khoản đầu tư khác nhau một cách tuyệt đối; NPV thường cung cấp một cơ sở lý thuyết hiệu quả hơn để lựa chọn các khoản đầu tư loại trừ lẫn nhau. Nó cũng có thể không tạo ra kết quả tối ưu trong trường hợp phân bổ vốn.
MIRR cũng có thể khó hiểu đối với những người không có nền tảng tài chính. Hơn nữa, cơ sở lý thuyết cho MIRR cũng bị tranh cãi giữa các học giả.
Ví dụ về sử dụng MIRR
Một tính toán IRR cơ bản như sau. Giả sử rằng một dự án hai năm với số tiền ban đầu là $ 195 và chi phí vốn là 12% sẽ trả lại $ 121 trong năm đầu tiên và $ 131 trong năm thứ hai. Để tìm IRR của dự án sao cho giá trị hiện tại ròng (NPV) = 0 khi IRR = 18, 66%:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác NPV = 0 = −195 + (1 + IRR) 121 + (1 + IRR) 2131
Để tính MIRR của dự án, giả sử rằng dòng tiền dương sẽ được tái đầu tư với chi phí vốn 12%. Do đó, giá trị tương lai của dòng tiền dương khi t = 2 được tính là:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác $ 121 × 1, 12 + $ 131 = $ 266, 52
Tiếp theo, chia giá trị tương lai của các luồng tiền cho giá trị hiện tại của số tiền ban đầu, là $ 195 và tìm lợi nhuận hình học trong hai giai đoạn. Cuối cùng, điều chỉnh tỷ lệ này trong khoảng thời gian bằng cách sử dụng công thức cho MIRR, được đưa ra:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác MIRR = $ 195 $ 266, 52 1 / 2−1 = 1, 1691−1 = 16, 91%
Trong ví dụ cụ thể này, IRR đưa ra một bức tranh lạc quan quá mức về tiềm năng của dự án, trong khi MIRR đưa ra đánh giá thực tế hơn về dự án.
