Thế chấp so với cho vay vốn chủ sở hữu nhà: Tổng quan
Thế chấp và cho vay vốn chủ sở hữu là cả hai khoản vay mà bạn cầm cố nhà của mình làm tài sản thế chấp. Người cho vay có thể chiếm giữ nhà của bạn nếu bạn không theo kịp các khoản thanh toán thế chấp của mình. Trong khi hai loại cho vay có chung sự tương đồng quan trọng này, sự khác biệt tồn tại giữa hai loại. Người tiêu dùng nên hiểu các lựa chọn của họ khi vay so với giá trị nhà của họ.
Chìa khóa chính
- Thế chấp và cho vay vốn chủ sở hữu là cả hai khoản vay mà bạn cầm cố nhà của mình làm tài sản thế chấp. Ngân hàng cho vay tới 80% giá trị thẩm định của căn nhà hoặc giá mua, tùy theo mức nào thấp hơn. Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà được bảo đảm bằng vốn chủ sở hữu trong tài sản.
Thế chấp
Khi mọi người sử dụng thuật ngữ thế chấp, họ thường nói về thế chấp truyền thống, trong đó một ngân hàng cho vay tiền để mua nhà. Trong hầu hết các trường hợp, ngân hàng cho vay tới 80% giá trị thẩm định của căn nhà hoặc giá mua, tùy theo giá nào thấp hơn. Ví dụ: nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la, bạn có đủ điều kiện để thế chấp lên tới 160.000 đô la. Bạn phải tự mình kiếm được 40.000 đô la còn lại. Một số khoản thế chấp, ví dụ, thế chấp FHA, cho phép bạn đặt ít hơn, miễn là bạn trả tiền bảo hiểm thế chấp.
Lãi suất cho một khoản thế chấp có thể được cố định (giống nhau trong suốt thời hạn của thế chấp) hoặc biến (ví dụ thay đổi hàng năm chẳng hạn). Người vay hoàn trả số tiền của khoản vay cộng với tiền lãi trong một thời hạn cố định, với các điều khoản phổ biến nhất là 30 hoặc 15 năm.
Cho vay vốn chủ sở hữu
Một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà cũng là một thế chấp. Sự khác biệt giữa khoản vay vốn chủ sở hữu nhà và thế chấp truyền thống là bạn vay một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà sau khi bạn có vốn chủ sở hữu trong tài sản, trong khi bạn có thế chấp để mua bất động sản. Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà được bảo đảm bằng vốn chủ sở hữu trong tài sản, đó là sự khác biệt giữa giá trị tài sản và số dư thế chấp hiện tại của chủ nhà. Ví dụ: nếu bạn nợ 150.000 đô la trên một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la, bạn có 100.000 đô la vốn chủ sở hữu. Giả sử tín dụng của bạn là tốt và nếu không bạn đủ điều kiện, bạn có thể rút một khoản vay bổ sung bằng cách sử dụng 100.000 đô la đó làm tài sản thế chấp.
Giống như một thế chấp truyền thống, một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà là một khoản vay trả góp được trả trong một thời hạn cố định. Những người cho vay khác nhau có các tiêu chuẩn khác nhau về tỷ lệ vốn chủ sở hữu của một ngôi nhà mà họ sẵn sàng cho vay và tín dụng của người vay đóng một phần trong quyết định này.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bạn được người cho vay sử dụng để tìm ra số tiền bạn có thể vay. Đây là cách bạn tính toán một LTV: Thêm số tiền bạn muốn vay vào số tiền bạn còn nợ trong nhà và chia cho giá trị thẩm định của căn nhà để lấy LTV của bạn. Nếu bạn đang ở trong tình trạng phải trả một khoản tiền lớn cho khoản thế chấp của bạn hoặc nếu giá trị căn nhà của bạn tăng lên đáng kể thì bạn có thể nhận được một khoản vay khá lớn.
Trong nhiều trường hợp, một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà được coi là một thế chấp thứ hai, vì nó được thực hiện trên một thế chấp hiện có. Nếu nhà bị tịch thu, người cho vay giữ khoản vay vốn chủ sở hữu nhà không được trả cho đến khi người cho vay thế chấp đầu tiên được trả. Do đó, rủi ro của người cho vay vốn chủ sở hữu nhà là lớn hơn, đó là lý do tại sao các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn thế chấp truyền thống.
Không phải tất cả các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà là thế chấp thứ hai. Một người vay sở hữu tài sản của mình miễn phí và rõ ràng có thể quyết định vay một khoản nợ so với giá trị căn nhà của anh ta. Trong trường hợp này, người cho vay thực hiện khoản vay vốn chủ sở hữu nhà được coi là người giữ thế chấp đầu tiên. Những khoản vay này có thể có lãi suất cao hơn nhưng chi phí đóng thấp hơn chỉ là một thẩm định.
Sự khác biệt giữa khoản vay vốn chủ sở hữu nhà và thế chấp truyền thống là bạn vay một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà sau khi bạn có vốn chủ sở hữu trong tài sản so với nhận thế chấp để mua bất động sản.
Cho vay thế chấp so với vốn chủ sở hữu nhà: Biết khoản khấu trừ thuế là gì
Tiền lãi cho khoản thế chấp được khấu trừ thuế cho các khoản vay lên tới 1 triệu đô la (nếu bạn đã vay khoản vay trước ngày 15 tháng 12 năm 2017) hoặc 750.000 đô la (một khoản vay sau đó). Lý do: luật thuế năm 2017. Chủ nhà đã từng có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng cho dù họ sử dụng tiền như thế nào, ví dụ, để trả nợ lãi cao hơn, chẳng hạn như nợ thẻ tín dụng hoặc vay sinh viên. Trong tương lai, Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 đình chỉ việc khấu trừ tiền lãi cho các khoản vay vốn chủ sở hữu từ năm 2018 đến năm 2025 trừ khi chúng được sử dụng để "mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà của người nộp thuế bảo đảm khoản vay".
Như IRS đưa ra, theo Luật mới… tiền lãi cho khoản vay vốn chủ sở hữu được sử dụng để xây dựng một khoản bổ sung cho một ngôi nhà hiện tại thường được khấu trừ, trong khi tiền lãi cho cùng một khoản vay được sử dụng để trả chi phí sinh hoạt cá nhân, chẳng hạn như thẻ tín dụng nợ, không phải… Theo luật trước đây, khoản vay phải được bảo đảm bằng nhà chính hoặc nhà thứ hai của người nộp thuế (được gọi là nơi cư trú đủ điều kiện), không vượt quá chi phí của nhà và đáp ứng các yêu cầu khác.
Điểm mấu chốt
