Khấu hao tiêu cực là gì?
Khấu hao âm là một thuật ngữ tài chính đề cập đến sự gia tăng số dư gốc của khoản vay do không thể trả lãi do khoản vay đó. Ví dụ: nếu khoản thanh toán lãi cho khoản vay là 500 đô la và người vay chỉ trả 400 đô la, thì khoản chênh lệch 100 đô la sẽ được thêm vào số dư gốc của khoản vay.
Chìa khóa chính
- Khoản vay khấu hao âm là một khoản trong đó tiền lãi chưa trả được thêm vào số dư gốc chưa trả. Khoản khấu hao chung là phổ biến trong một số loại sản phẩm thế chấp. Mặc dù khấu hao âm có thể giúp linh hoạt hơn cho người vay, nhưng nó cũng có thể làm tăng lãi suất rủi ro.
Hiểu khấu hao âm
Trong một khoản vay thông thường, số dư gốc giảm dần khi người vay thực hiện thanh toán. Một khoản vay khấu hao âm về cơ bản là hiện tượng ngược lại, trong đó số dư gốc tăng lên khi người vay không thực hiện thanh toán.
Khấu hao tiêu cực được đặc trưng trong một số loại cho vay thế chấp, chẳng hạn như thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh tùy chọn thanh toán (ARM), cho phép người vay xác định bao nhiêu phần lãi của mỗi khoản thanh toán hàng tháng họ chọn để trả. Bất kỳ phần lãi nào họ chọn không trả sau đó sẽ được thêm vào số dư gốc của khoản thế chấp.
Một loại thế chấp khác kết hợp khấu hao âm là cái gọi là thế chấp thanh toán tốt nghiệp (GPM). Với mô hình này, lịch khấu hao được cấu trúc sao cho các khoản thanh toán đầu tiên chỉ bao gồm một phần tiền lãi sẽ được tính sau này. Trong khi các khoản thanh toán một phần này đang được thực hiện, phần lãi còn thiếu sẽ được thêm lại vào số dư gốc của khoản vay. Trong các kỳ thanh toán sau, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ bao gồm toàn bộ thành phần lãi suất, khiến số dư gốc giảm nhanh hơn.
Mặc dù khấu hao tiêu cực đủ khả năng linh hoạt cho người vay, cuối cùng họ có thể chứng minh được chi phí. Ví dụ, trong trường hợp của ARM, người vay có thể chọn trì hoãn trả lãi trong nhiều năm. Mặc dù điều này có thể giúp giảm bớt gánh nặng thanh toán hàng tháng trong thời gian ngắn, nhưng nó có thể khiến người vay bị sốc thanh toán nghiêm trọng trong tương lai trong trường hợp lãi suất tăng đột biến sau này. Theo nghĩa này, tổng số tiền lãi mà người vay phải trả cuối cùng có thể lớn hơn nhiều so với việc họ không dựa vào khấu hao âm, để bắt đầu.
Ví dụ thực tế về khấu hao âm
Hãy xem xét ví dụ giả thuyết sau: Mike, một người mua nhà lần đầu, muốn giữ khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình ở mức thấp nhất có thể. Để đạt được điều này, anh ta chọn một ARM, chỉ trả một phần nhỏ tiền lãi cho các khoản thanh toán hàng tháng của anh ta.
Chúng ta hãy giả sử rằng Mike có được thế chấp của mình khi lãi suất thấp trong lịch sử. Mặc dù vậy, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của anh ấy đã chiếm một tỷ lệ đáng kể trong thu nhập hàng tháng của anh ấy ngay cả khi anh ấy tận dụng khoản khấu hao âm do ARM cung cấp.
Mặc dù kế hoạch thanh toán của Mike có thể giúp anh ta quản lý chi tiêu trong ngắn hạn, nhưng điều đó cũng khiến anh ta gặp rủi ro lãi suất dài hạn lớn hơn, bởi vì nếu lãi suất trong tương lai tăng, anh ta có thể không đủ khả năng thanh toán hàng tháng đã điều chỉnh. Hơn nữa, vì chiến lược thanh toán lãi suất thấp của Mike đang khiến số dư cho vay của anh ta giảm chậm hơn so với trước đây, anh ta sẽ có nhiều tiền gốc và tiền lãi để trả trong tương lai hơn là nếu anh ta chỉ trả đủ tiền lãi và tiền gốc mà anh ta nợ tháng.
Khấu hao tiêu cực được gọi là "NegAm" hoặc "lãi suất trả chậm".
