Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) là gì?
Trong bất động sản, tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) là thước đo chi phí để vận hành một phần tài sản so với thu nhập mà tài sản mang lại. Nó được tính bằng cách chia chi phí hoạt động của một tài sản (trừ đi khấu hao) cho tổng thu nhập hoạt động của nó và được sử dụng để so sánh chi phí của các tài sản tương tự. Một nhà đầu tư nên tìm kiếm các lá cờ đỏ, chẳng hạn như chi phí bảo trì cao hơn, thu nhập hoạt động hoặc các tiện ích có thể ngăn cản anh ta mua một tài sản cụ thể.
Phạm vi tỷ lệ chi phí hoạt động là lý tưởng nhất giữa các mức 60%.80%, trong đó càng thấp thì càng tốt.
Chìa khóa chính
- Tỷ lệ chi phí hoạt động là thước đo mức độ lợi nhuận của một phần bất động sản đối với một nhà đầu tư. Nó được tính bằng cách chia tất cả các chi phí hoạt động ít khấu hao cho thu nhập hoạt động..
Công thức cho OER là:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác OER = Tổng doanh thu Tổng chi phí hoạt động − khấu hao
Cách tính OER
Tỷ lệ chi phí hoạt động
Để tính OER cho một tài sản, bạn cần biết chi phí hoạt động. Chúng bao gồm tất cả các loại phí và chi phí phát sinh như chi phí kinh doanh bình thường. Bạn cũng sẽ cần tính toán chi phí khấu hao của tài sản, sẽ thay đổi theo phương pháp kế toán cụ thể được sử dụng.
Tỷ lệ chi phí hoạt động cho bạn biết điều gì?
Tính toán OER trong một số năm có thể giúp nhà đầu tư nhận thấy xu hướng của một tài sản trong chi phí hoạt động. Nếu chi phí của một tài sản tăng hàng năm với tốc độ cao hơn thu nhập, thì OER cũng tăng hàng năm. Do đó, nhà đầu tư có thể mất nhiều tiền hơn khi anh ta nắm giữ tài sản lâu hơn.
Khi sở hữu một tòa nhà chung cư, một nhà đầu tư nên tìm chỗ trống bằng cách sử dụng thu nhập cho thuê hiệu quả, hoặc thu nhập cho thuê tiềm năng trừ đi chỗ trống và tổn thất tín dụng, thay vì thu nhập cho thuê tiềm năng. Bởi vì việc quản lý vị trí tuyển dụng được bao gồm trong quản lý tài sản hiệu quả, bao gồm cả vị trí tuyển dụng trong OER sẽ đưa ra một bức tranh chính xác hơn về chi phí hoạt động và cho thấy những cải tiến có thể được thực hiện. Ví dụ, một tài sản được quản lý kém rất có thể sẽ có tỷ lệ trống cao hơn, điều này sẽ được phản ánh trong OER.
Phí quản lý tài sản, tiện ích, loại bỏ rác, bảo trì, bảo hiểm, sửa chữa, thuế tài sản và các chi phí khác được bao gồm trong tỷ lệ chi phí hoạt động. Chi phí hoạt động bổ sung mà các nhà đầu tư nên tính vào OER bao gồm phí quản lý tài sản, cảnh quan, phí luật sư, bảo hiểm của chủ nhà và bảo hiểm tài sản cơ bản. Những chi phí này giúp điều hành tài sản hàng ngày. Vì lý do này, các khoản thanh toán cho vay, cải thiện vốn và tài sản cá nhân được loại trừ khỏi chi phí hoạt động.
OER thấp hơn thường có nghĩa là tài sản đang được quản lý hiệu quả và mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các nhà đầu tư, và thu nhập của tài sản ít hơn bao gồm chi phí vận hành và bảo trì. Nếu doanh nghiệp có khả năng mở rộng, chủ sở hữu có thể tăng tiền thuê cho mỗi đơn vị mà không làm tăng đáng kể chi phí hoạt động. Ngoài ra, OER có thể chỉ ra nơi các vấn đề tiềm ẩn có thể xảy ra, chẳng hạn như hóa đơn tiện ích tăng đáng kể, vì vậy các nhà đầu tư có thể giải quyết vấn đề nhanh hơn và bảo vệ mức lợi nhuận của họ.
Ví dụ về Cách sử dụng OER
Lấy một ví dụ giả thuyết, trong đó Nhà đầu tư A sở hữu một tòa nhà chung cư nhiều gia đình và mang lại 65.000 đô la mỗi tháng tiền thuê. Nhà đầu tư cũng trả 50.000 đô la cho các chi phí hoạt động bao gồm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, thuế, tiện ích, v.v. Khách sạn cũng dự kiến sẽ mất giá 85.000 đô la trong năm nay.
Do đó, OER hàng năm có thể được tính như sau:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác (65.000 × 12) = 66%
Điều này có nghĩa là chi phí hoạt động tiêu thụ khoảng hai phần ba doanh thu được tạo ra bởi tài sản này.
Sự khác biệt giữa OER và Tỷ lệ giới hạn
Tỷ lệ vốn hóa (hoặc tỷ lệ vốn hóa) được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để chỉ ra tỷ lệ lợi nhuận dự kiến sẽ được tạo ra trên một bất động sản đầu tư bất động sản. Thường được gọi là "lãi suất trần", phép đo này được tính dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến sẽ tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức đầu tư tiềm năng của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.
Tỷ lệ giới hạn chỉ đơn giản đại diện cho sản lượng của một tài sản trong khoảng thời gian một năm giả định rằng tài sản được mua bằng tiền mặt và không phải cho vay. Nó được xác định bởi công thức:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác Tỷ lệ giới hạn = thu nhập hoạt động ròng value giá trị thị trường hiện tại
Mặc dù tương tự như OER về mặt đo lường khả năng sinh lời của một tài sản đầu tư, nó khác ở chỗ OER sử dụng tổng doanh thu thay vì thu nhập ròng và đặt vào mẫu số. OER cũng không tính đến giá trị thị trường của một tài sản.
Hạn chế của OER
Có hai nhược điểm đối với OER đối với các nhà đầu tư bất động sản. Thứ nhất, vì nó không bao gồm giá trị thị trường của một tài sản (cũng như tỷ lệ trần), nó không thông báo cho nhà đầu tư về giá trị tương đối của một tài sản khi mua hoặc bán. Nó chỉ nói lên hiệu quả của hoạt động liên tục. Do đó, nó nên được sử dụng cùng với một cái gì đó như lãi suất trần khi đánh giá đầu tư bất động sản.
Thứ hai, vì khấu hao có thể được tính theo nhiều cách khác nhau, OER có thể được đánh cược bằng cách sử dụng một phương pháp kế toán thuận lợi hơn để khấu hao.
