Khi thị trường nhà đất bắt đầu lao dốc vào năm 2007, có vẻ như những ngày thế chấp thanh toán thấp đã kết thúc. Nhưng thật đáng ngạc nhiên, chỉ vài năm sau, ngay cả những người tiêu dùng có tín dụng dưới mức trung bình cũng có thể mua một căn nhà với mức trả trước ít hơn 20%.
Ngay cả ngay sau khi trượt nhà ở, người tiêu dùng đã có một vài lựa chọn nếu tài khoản tiết kiệm của họ thiếu một chút. Các khoản thế chấp FHA, chỉ cần giảm 3, 5%, rất phổ biến. Và, đối với những người đủ điều kiện, khoản vay mua nhà VA cho phép người mua tài trợ toàn bộ giá nhà.
Ngày nay, việc vay tiền thông thường trở nên dễ dàng hơn với khoản thanh toán thấp. Fannie Mae và Freddie Mac, mua phần lớn các khoản thế chấp từ những người cho vay ở Mỹ, gần đây tuyên bố họ sẽ giảm khoản thanh toán xuống tối thiểu từ 5% xuống 3%. Khi làm như vậy, họ đã mở ra cánh cửa cho các ngân hàng để cạnh tranh cho những người mua nhà thiếu tiền mặt.
Mặc dù vẫn có thể mua một ngôi nhà với rất ít tiền, nhưng liệu đó có phải là một ý tưởng tốt cho người tiêu dùng hay không là một câu hỏi khác. Liệu nó có ý nghĩa để xây dựng khoản tiết kiệm của bạn và chờ đợi để đi mua sắm tại nhà cho đến khi bạn có thể đóng thêm tiền mặt khi đóng cửa? Và bạn nên đầu tư bao nhiêu tiền tiết kiệm vào nhà ở? Dưới đây là một số yếu tố để xem xét.
Thanh toán xuống thấp hơn: Chi phí dài hạn cao hơn
Có lẽ điều đầu tiên cần nghĩ đến với các khoản vay thanh toán thấp là, với một vài ngoại lệ, chúng sẽ khiến bạn tốn nhiều tiền hơn trong thời gian dài. Bởi vì bạn đang tài trợ nhiều hơn cho giá nhà, các khoản thanh toán lãi của bạn trong suốt thời gian vay sẽ cao hơn đáng kể
Ví dụ: nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la với mức giảm 5% thay vì 20%, bạn sẽ phải trả thêm khoảng 35.000 đô la tiền lãi trong quá trình vay 30 năm. Rõ ràng, bạn cũng sẽ trả nhiều tiền hơn để trả tiền gốc của khoản vay.
Xem xét mức lãi suất thấp đến mức đáng kinh ngạc ngày nay, một mình điều này có thể không ngăn cản bạn mua nhà sớm hơn sau này. Mối quan tâm lớn hơn là thêm vào chi phí của bạn, phí bảo hiểm thế chấp mà bạn thường phải bỏ qua nếu bạn mua một căn nhà hoặc căn hộ với mức giảm dưới 20%. Điểm quan trọng của các khoản thanh toán này là để bù đắp tổn thất của người cho vay nếu bạn mặc định khoản vay của mình.
Có hai loại bảo hiểm thế chấp cơ bản. Nếu bạn vay một khoản vay FHA, những người cho vay tư nhân cung cấp tiền cho việc mua nhà của bạn và chính phủ đóng vai trò là công ty bảo hiểm của bạn. Nếu căn nhà trị giá dưới 625.000 đô la, phí bảo hiểm thế chấp hàng năm (MIP) hiện là 0, 80% hoặc 0, 85%, tùy thuộc vào số tiền được tài trợ. Bạn cũng sẽ phải trả một khoản phí bảo hiểm trả trước, lên tới hơn 3.000 đô la cho khoản vay 180.000 đô la.
Thỏa hiệp thanh toán xuống
Có triển vọng của bảo hiểm thế chấp có nghĩa là bạn nên đợi cho đến khi bạn có thể giảm toàn bộ 20% chi phí của ngôi nhà? Không cần thiết.
Đối với người mới bắt đầu, ở một số thành phố đắt tiền, chờ đợi không phải lúc nào cũng thực tế. Nếu bạn sống ở một phần của đất nước nơi những ngôi nhà khiêm tốn có giá 400.000 đô la, bạn sẽ phải kiếm được 80.000 đô la trước khi tham gia thị trường. Và nếu bạn cư trú trong một khu vực mà việc mua ít tốn kém hơn so với thuê, có thể sẽ có thêm một sự bất mãn khi đứng bên lề cho đến khi bạn tiết kiệm đủ để tránh bảo hiểm thế chấp.
Đối với một số người, lựa chọn tốt nhất có thể là tìm một điểm trung gian giữa khoản thanh toán tối thiểu và 20% truyền thống. Chẳng hạn, nếu bạn vay một khoản vay FHA và giảm 10%, bảo hiểm thế chấp của bạn sẽ bị hủy sau 11 năm; nếu không, bạn sẽ tiếp tục trả nó cho toàn bộ khoản vay. Bạn có thể tái tài trợ vào một ngày sau đó để thoát khỏi bảo hiểm? Chắc chắn rồi. Nhưng không có gì đảm bảo rằng lãi suất sẽ ở mức hoặc gần mức thấp lịch sử của chúng khi bạn làm vậy.
Ngoài ra, phí bảo hiểm thế chấp (MIP) của bạn giảm khi bạn thực hiện một khoản thanh toán lớn hơn. Ví dụ, khi bạn rút thế chấp 15 năm, nếu bạn có thể trả trước 10%, khoản thanh toán hàng năm giảm từ 0, 70% xuống 0, 45%.
Mặc dù các chi tiết có một chút khác biệt với PMI, logic tương tự được áp dụng. Khoản thanh toán của bạn càng lớn, bạn càng phải trả ít phí bảo hiểm. Tuy nhiên, một lợi thế của PMI là bạn có thể hủy bỏ nó sau khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong nhà (xem Làm thế nào để vượt qua Bảo hiểm thế chấp cá nhân ).
Nếu ngân hàng giữ khoản thế chấp của bạn trên sổ sách của họ - nghĩa là, họ không bán nó cho một thực thể như Fannie Mae hoặc Freddie Mac - nó có thể không cần bảo hiểm. Tuy nhiên, các ngân hàng thường tính phí trả trước hoặc lãi suất cao hơn nếu bạn chọn khoản vay thanh toán thấp để giúp giảm thiểu rủi ro mà họ đang giả định. Thậm chí một nửa của một điểm phần trăm có thể khiến bạn tốn thêm vài nghìn đô la trong khoảng thời gian 30 năm. Hiệu quả tổng thể là như nhau: Khi bạn đặt nhiều hơn, bạn có thể vay với giá rẻ hơn.
Nguy cơ đi 'dưới nước'
Một cạm bẫy khác của việc giảm mức tối thiểu khi bạn mua nhà là bạn có ít sự bảo vệ hơn nếu thị trường nhà đất giảm. Chỉ với 3% hoặc 4% trở xuống, bạn có thể dễ dàng thấy mình nợ ngân hàng nhiều hơn ngôi nhà của bạn có giá trị. Đó chính xác là những gì đã xảy ra với nhiều chủ nhà trong vụ sập nhà gần đây nhất.
Mặc dù bạn không được bảo vệ hoàn toàn ngay cả khi bạn đặt xuống 10% hoặc 15%, nhưng bạn đang tạo cho mình một bộ đệm lớn hơn nhiều nếu giá nhà thay đổi tệ hơn.
Giữ đệm tiết kiệm
Tiết kiệm cho một ngôi nhà là một mục tiêu cuộc sống lớn. Nhưng khi bạn tập hợp các khoản thanh toán xuống, hãy chắc chắn rằng bạn không để mình quá thiếu tiền mặt. Không chỉ tốt khi có một quỹ khẩn cấp (lý tưởng là sáu tháng chi phí sinh hoạt), bạn cũng sẽ cần tiền dự phòng cho các chi phí bất ngờ mà việc mua nhà thường xuyên đòi hỏi. Để biết thêm, hãy xem tôi nên giữ bao nhiêu tiền mặt trong ngân hàng?
Thiết lập một ngân sách nghiêm ngặt trước khi bạn bắt đầu săn lùng nhà cửa, để bạn biết những gì bạn có thể đủ khả năng chi tiêu. Và làm những gì bạn có thể để xây dựng dự trữ tiền mặt của bạn ngay khi bạn ổn định và hoàn thành việc sơn và thay thế thảm và tủ. Ngoài ra, hãy nhớ rằng mọi người nói rằng thật tốt khi sống trong một ngôi nhà một chút trước khi tiến hành cải tạo không bắt buộc trước khi bạn chuyển đến.
Điểm mấu chốt
Các khoản vay thanh toán thấp có thể là một lựa chọn tốt cho một số chủ nhà? Chắc chắn rồi. Nhưng hãy tính chi phí dài hạn của bảo hiểm thế chấp hoặc lãi suất cao hơn bạn sẽ trả để đảm bảo nó xứng đáng. để biết thêm, hãy xem Thế chấp: Bạn có thể chi trả bao nhiêu? và Top 10 vụ lừa đảo thế chấp phổ biến cần tránh .
