Trao đổi ngược là gì?
Trao đổi ngược là một loại trao đổi tài sản trong đó tài sản thay thế được mua trước, và sau đó tài sản hiện tại được giao dịch đi. Một trao đổi ngược được tạo ra để giúp người mua mua một tài sản mới trước khi bị buộc phải giao dịch hoặc bán một tài sản hiện tại. Điều này có thể cho phép người bán nắm giữ một tài sản hiện tại cho đến khi giá trị thị trường của nó tăng lên, do đó cũng tăng thời gian của chính họ để bán để kiếm lợi nhuận tối đa.
Chìa khóa chính
- Trao đổi ngược lại là một trao đổi tài sản trong đó một tài sản thay thế được mua mà không bán một tài sản đang nắm giữ. Trao đổi khác với các trao đổi chậm trễ, trong đó tài sản thay thế phải được mua sau khi bán tài sản đang nắm giữ. Các quy tắc trao đổi kiểu Like thường không áp dụng cho các trao đổi ngược lại. Trao đổi ngược chỉ áp dụng cho 1031 tài sản và chỉ được phép trong trường hợp nhà đầu tư có phương tiện tài chính để thực hiện giao dịch mua mới.
Cách thức trao đổi ngược hoạt động
Quy tắc trao đổi giống như tiêu chuẩn thường không áp dụng cho trao đổi ngược. Các quy tắc như vậy thường cho phép một nhà đầu tư bất động sản ngừng thanh toán thuế lãi vốn đối với một tài sản mà họ đã bán miễn là lợi nhuận từ việc bán hàng đó được áp dụng cho việc mua một tài sản giống như một tên lửa. IRS đã tạo ra một bộ quy tắc bến cảng an toàn cho phép đối xử tương tự, miễn là tài sản hiện tại hoặc mới được tổ chức theo thỏa thuận chỗ ở trao đổi đủ điều kiện, hoặc QEAA. Ngoài ra, nhà đầu tư không thể sử dụng tài sản đã được sở hữu để thay thế cho tài sản bị từ bỏ.
Trao đổi ngược chỉ áp dụng cho tài sản Mục 1031, do đó, nó cũng được gọi là trao đổi 1031. Các tài sản Mục 1031 là các tài sản mà các doanh nghiệp hoặc những người có tổ chức đủ điều kiện trao đổi theo thứ tự và hoãn trả thuế cho bất kỳ lợi nhuận nào có được từ việc bán hàng của họ. Tuy nhiên, nó không đơn giản như một người nộp thuế cá nhân mua một tài sản, bán nó, sau đó sử dụng lợi nhuận để mua một tài sản khác. Thay vào đó, phải có một tiêu chuẩn trao đổi cũng như sự hiện diện của người hướng dẫn được sử dụng để thiết lập quy trình. Mục 1245 hoặc 1250 thuộc tính không đủ điều kiện cho loại giao dịch này.
Một bất động sản 1031 bất động sản được đặt tên từ Mục 1031 của Bộ luật thu nhập nội bộ Hoa Kỳ, cho phép các nhà đầu tư tránh phải trả thuế lãi vốn trong quá trình bán và mua tài sản đầu tư.
Cân nhắc đặc biệt
Một trong những khía cạnh quan trọng nhất của một trao đổi ngược thành công phụ thuộc vào thực tế là nhà đầu tư phải có phương tiện tài chính cho giao dịch mua mới. Tài sản mới sẽ không bị hủy bỏ tại thời điểm trao đổi, vì vậy nhà đầu tư phải có khả năng cung cấp toàn bộ kinh phí cho tài sản mới mà không cần bán lại tài sản cũ. Việc mua lại tài sản mới có thể được tạo điều kiện với người cho vay, mặc dù chỉ những người cho vay cụ thể mới sẵn sàng và có thể làm việc với một nhà đầu tư trao đổi ngược lại.
Yêu cầu đối với trao đổi ngược
Nói chung, có một khoảng thời gian nắm giữ tối đa áp dụng cho các tài sản trong các trao đổi ngược lại, thường là trung bình khoảng 180 ngày. Đối diện của một trao đổi ngược lại là trao đổi bị trì hoãn hoặc trì hoãn, trong đó một trao đổi trước tiên phải từ bỏ tài sản thuộc sở hữu bằng cách giao dịch hoặc bán trước khi mua một tài sản mới.
Trao đổi ngược thường được sử dụng trong trường hợp nhà đầu tư bất động sản phải đóng cửa khi bán một tài sản mới trước khi có thể bán tài sản hiện tại của họ. Các trường hợp như thế này bao gồm việc phát hiện bất ngờ về một tài sản mới mong muốn phải được mua trong một khoảng thời gian ngắn hoặc các tình huống trong đó việc bán bất động sản đang nắm giữ bất ngờ, do đó để lại một trao đổi ngược lại như một cách khắc phục tiềm năng cho phép nhà đầu tư tiếp tục mua một tài sản mới.
