Bảo đảm dựa trên thế chấp (MBS) là một loại bảo đảm dựa trên tài sản được bảo đảm bằng thế chấp hoặc thu nợ thế chấp. Một MBS có thể được giao dịch thông qua một nhà môi giới. Nó được phát hành bởi một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE), một cơ quan chính phủ liên bang được ủy quyền hoặc công ty tài chính tư nhân.
Các tính năng của MBS
Mặc dù chúng hấp dẫn vì một số lý do, MBS có một số tính năng độc đáo làm tăng thêm rủi ro khi so sánh với trái phiếu vanilla đơn giản.
- MBS được thế chấp bằng một nhóm các khoản thế chấp nhà ở. Các khoản thanh toán hàng tháng "chuyển qua" ngân hàng ban đầu cho một nhà đầu tư bên thứ ba. Bên cạnh các khoản thanh toán lãi hàng tháng, các khoản thế chấp được khấu hao trong suốt cuộc đời của họ, có nghĩa là một số tiền gốc được trả cho mỗi khoản thanh toán hàng tháng, không giống như một trái phiếu, thường trả tất cả tiền gốc khi đáo hạn. Ngoài các khoản khấu hao theo lịch trình, các nhà đầu tư nhận được, trên cơ sở pro-rata, trả trước tiền gốc không được lên kế hoạch do tái cấp vốn, bị tịch thu và bán nhà. Trong khi một thế chấp thông thường có thể có thời hạn 30 năm, khá thường xuyên các khoản thế chấp được thanh toán sớm hơn nhiều. Do những khoản trả trước đột xuất này, việc dự đoán thời gian đáo hạn của MBS là có vấn đề.
Tập trung vào khía cạnh trả trước của MBS, bài viết này sẽ giới thiệu khái niệm về cuộc sống trung bình có trọng số (WAL) và giải thích việc sử dụng nó trong việc bảo vệ chống lại rủi ro trả trước.
Cuộc sống trung bình có trọng số là gì?
Một thống kê thường được sử dụng làm thước đo cho sự trưởng thành hiệu quả của MBS là WAL, đôi khi được gọi là "cuộc sống trung bình". Để tính WAL, nhân ngày (được biểu thị bằng một phần năm hoặc tháng) của mỗi khoản thanh toán với tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền gốc được trả vào ngày đó, sau đó cộng các kết quả này. Do đó, WAL đăng ký tác động của các khoản hoàn trả chính trong suốt thời gian bảo mật.
WAL có thể được hình dung như một điểm tựa trên dòng thời gian chạy từ ngày bắt đầu đến ngày đáo hạn cuối cùng. Điểm tựa "cân bằng" các khoản thanh toán chính, giống như trẻ em có trọng lượng khác nhau cân bằng một trò chơi bập bênh bằng cách có các vị trí khác nhau trên thanh. Hình 1 bên dưới mô tả WAL cho nhóm thế chấp 30 năm.
Hình 1
Sản lượng và tỷ lệ hoàn vốn nội bộ
MBS có thể bán trên thị trường và có thể giao dịch ở mức phí bảo hiểm, chiết khấu hoặc mệnh giá, tùy thuộc vào sự thay đổi của giá thị trường hiện tại. Một giao dịch chuyển qua phiếu giảm giá hiện tại theo mệnh giá, trong khi giao dịch qua phiếu giảm giá cao giao dịch ở mức phí bảo hiểm và giao dịch chứng khoán phiếu giảm giá thấp khi chiết khấu. Lợi tức được trích dẫn là tỷ suất hoàn vốn nội bộ, bằng với giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai với giá hiện tại của chứng khoán. Do đó, lợi suất trích dẫn trên MBS luôn có điều kiện dựa trên giả định trả trước.
Giả định trả trước là rất quan trọng để thế chấp chứng khoán thông qua. Các nhà đầu tư biết trước rằng trả trước có thể và sẽ xảy ra, nhưng không biết khi nào và bao nhiêu. Các biến đó phải được chiếu và giả định. Ngoài ra, không có một giả định duy nhất, bảo thủ nào có thể áp dụng cho tất cả các giao dịch vì hiệu ứng không đối xứng - có khuyến khích trả trước nhanh hơn cho MBS cao cấp, trong khi điều ngược lại là đúng với MBS giảm giá.
(Kiểm tra xem bên trong tỷ lệ hoàn vốn nội bộ để biết thêm về cách sử dụng phương pháp phân tích tài chính này.)
Năng suất thực hiện là gì?
Lợi tức thực hiện đối với bảo mật thông qua là sản lượng mà người mua thực sự nhận được trong khi giữ bảo mật, dựa trên khoản trả trước thực tế của tiền gốc, thay vì trả trước giả định được sử dụng để tính năng suất được trích dẫn. Trả trước nhanh hơn hoặc chậm hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến phí bảo hiểm và chiết khấu không đối xứng.
Giả sử rằng bảo mật thông qua đang giao dịch ở mức cao. Trả trước theo mệnh giá dẫn đến dòng tiền chỉ có thể được tái đầu tư ở mức thấp hơn, hiện tại. Do đó, các khoản trả trước nhanh hơn giả định từ chối nhà đầu tư các dòng tiền cao đã biện minh cho giá cao ngay từ đầu. Mặt khác, trả trước chậm hơn cung cấp cho nhà đầu tư nhiều thời gian hơn để kiếm được lãi suất cao hơn. Kết quả là, trả trước chậm hơn làm tăng năng suất thực hiện trên năng suất được trích dẫn, trong khi trả trước nhanh hơn làm giảm năng suất thực hiện.
Khoản chiết khấu được hưởng lợi từ các khoản trả trước nhanh hơn dự kiến vì các dòng tiền đó có thể được tái đầu tư theo mệnh giá trong chứng khoán phiếu lãi hiện tại. Trên thực tế, nhà đầu tư có thể chỉ cần thay thế phiếu giảm giá thấp cho mức cao hơn, vì khoản trả trước ngang bằng. Do đó, năng suất thực hiện sẽ vượt quá năng suất được trích dẫn. Ngược lại, điều ngược lại xảy ra khi trả trước chậm hơn dự kiến. Các nhà đầu tư bị mắc kẹt với các phiếu giảm giá thấp hơn trong một thời gian dài hơn, do đó làm giảm năng suất thực hiện.
Giả định trả trước là gì?
Trong những năm qua, một số thông số kỹ thuật thông thường về tỷ lệ trả trước giả định đã được phát triển. Mỗi cái đều có ưu điểm và nhược điểm.
Năng suất thế chấp tiêu chuẩn
Đặc điểm kỹ thuật đầu tiên và đơn giản nhất là giả định "lợi tức thế chấp tiêu chuẩn" hoặc "trả trước trong 12." Trong đặc điểm kỹ thuật này, người ta cho rằng không có khoản trả trước nào cho đến năm thứ mười hai, khi tất cả các khoản thế chấp trong khoản trả trước toàn bộ.
Đặc điểm kỹ thuật này có lợi thế của sự đơn giản tính toán và phù hợp với thực tế rằng thời gian đáo hạn hiệu quả của hầu hết các nhóm thế chấp ngắn hơn nhiều so với ngày đáo hạn cuối cùng. Ngoài ra, không có nhiều điều có thể nói cho giả định này. Nó hoàn toàn bỏ qua các khoản trả trước xảy ra trong những năm đầu của một nhóm thế chấp. Do đó, một lợi suất được tính toán và trích dẫn trên cơ sở giả định trả trước "tiêu chuẩn" này nhấn mạnh một cách nghiêm túc đến năng suất tiềm năng của một giao dịch bảo mật thông qua với mức chiết khấu sâu và vượt quá lợi suất tiềm năng đối với giao dịch cao cấp.
Phương pháp trải nghiệm FHA
Ở đầu kia của quang phổ là một đặc điểm kỹ thuật trả trước dựa trên kinh nghiệm thực tế của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA). FHA tổng hợp dữ liệu lịch sử về tỷ lệ trả trước thực tế đối với các khoản vay thế chấp mà công ty bảo hiểm. Dữ liệu này bao gồm một loạt các ngày bắt đầu và tỷ lệ phiếu giảm giá.
Phương pháp trải nghiệm FHA rõ ràng là một sự cải tiến so với năng suất thế chấp tiêu chuẩn, vì nó đưa ra các giả định thực tế và được xác nhận trong lịch sử, nhưng nó không phải là không có vấn đề riêng. Kể từ khi FHA xuất bản một loạt mới gần như mỗi năm, thị trường thế chấp thứ cấp phải đối mặt với tình huống khó hiểu là có chứng khoán dựa trên loạt từ các năm khác nhau.
(về thị trường thế chấp thứ cấp trong Hậu trường thế chấp của bạn .)
Tỷ lệ trả trước không đổi
Một đặc điểm kỹ thuật khác đã được sử dụng là tỷ lệ trả trước không đổi (CPR), còn được gọi là "tỷ lệ trả trước có điều kiện". Thông số kỹ thuật này giả định rằng tỷ lệ phần trăm của số dư gốc được trả trước trong một năm nhất định là một hằng số.
Phương pháp CPR dễ làm việc với phân tích hơn so với kinh nghiệm FHA, vì tỷ lệ trả trước áp dụng cho mỗi năm là một con số nhất quán, không phải là một trong 30 con số khác nhau. Do đó, việc so sánh lợi suất trích dẫn trong một thời gian nắm giữ nhất định trên các giả định trả trước khác nhau sẽ dễ dàng hơn. Một lợi thế tinh tế của phương pháp CPR là nó phơi bày bản chất chủ quan của giả định trả trước. Cách tiếp cận trải nghiệm FHA ngụ ý một mức độ chính xác có thể hoàn toàn không chính đáng.
Một biến thể của CPR được gọi là "tỷ lệ tử vong một tháng" (SMM). SMM đơn giản là tương tự hàng tháng với CPR hàng năm. Nó giả định rằng tỷ lệ phần trăm của số dư gốc được trả trước trong một tháng nhất định là một hằng số.
Mô hình trả trước tiêu chuẩn PSA
Giả định tỷ lệ trả trước được sử dụng phổ biến nhất là kinh nghiệm trả trước tiêu chuẩn được cung cấp bởi Hiệp hội Chứng khoán Công cộng (PSA), một nhóm thương mại ngành. Mục tiêu của PSA là đưa tiêu chuẩn hóa ra thị trường. 30 tháng đầu tiên của kinh nghiệm trả trước tiêu chuẩn kêu gọi CPR tăng đều đặn, bắt đầu từ 0 và tăng 0, 2% mỗi tháng; Sau đó, CPR cấp sáu phần trăm được sử dụng. Tuy nhiên, đôi khi, sản lượng dựa trên giả định trả trước nhanh hơn hoặc chậm hơn so với tiêu chuẩn này. Thay đổi này trong giả định trả trước được chỉ định bằng cách chỉ định tỷ lệ phần trăm trên hoặc dưới 100 phần trăm.
- Một MBS được trích dẫn ở mức 200 phần trăm PSA giả định mức tăng 0, 4 phần trăm CPR hàng tháng trong 30 tháng đầu tiên, sau đó mức CPR ở mức 12 phần trăm. MBS được trích dẫn ở mức 50 phần trăm PSA giả định mức tăng CPR hàng tháng trong CPR, cho đến khi ba phần trăm CPR mức độ đạt được.
Điểm mấu chốt
Như đã thảo luận, sử dụng cuộc sống trung bình có trọng số liên quan đến một số giả định và không chính xác. Tuy nhiên, nó giúp các nhà đầu tư đưa ra dự đoán thực tế hơn về năng suất và thời hạn của MBS, giúp giảm rủi ro trả trước vốn có.
(Để biết thêm về MBS, hãy xem Lợi nhuận từ Nợ thế chấp với MBS .)
