Cố gắng quyết định giữa xóa nợ và đầu tư cho tương lai là một quyết định khó khăn. Đối với nhiều gia đình, sự lựa chọn này thường xuất hiện dưới hình thức thanh toán thế chấp của họ (khoản nợ lớn nhất mà họ có thể sẽ có) hoặc tiết kiệm cho nghỉ hưu. Cả hai đều là mục tiêu đáng khen ngợi, nhưng cái nào nên đến trước?
Chìa khóa chính
- Nếu bạn sẽ trả thêm tiền cho khoản thế chấp của mình, tốt hơn là nên thực hiện sớm, chẳng hạn như trong vòng 10 năm đầu. Tốt hơn là nên bắt đầu tiết kiệm để nghỉ hưu sớm, vì vậy bạn có thể gặt hái những lợi ích của lãi kép so với thời gian dài hơn. Theo nguyên tắc chung, bạn càng trẻ, bạn càng nên ưu tiên tiết kiệm hưu trí của mình hơn thế chấp.
Trả tiền thế chấp của bạn trước
Giả sử cuối cùng bạn đang ở trong nhà với khoản thế chấp mà bạn đã rút ra từ nhiều năm trước. Đó là một quãng đường dài và bạn muốn trả hết trong một khoản thanh toán cuối cùng và cuối cùng là miễn phí và rõ ràng. Hoặc, ít nhất, tăng tốc thanh toán của bạn một chút để được thực hiện sớm hơn.
Mặc dù có vẻ hấp dẫn để trả hết khoản thế chấp của bạn gần cuối, nhưng thực sự tốt hơn là làm như vậy ngay từ đầu. Mặc dù bạn thực hiện thanh toán cùng kích thước mỗi tháng (giả sử bạn có thế chấp lãi suất cố định 30 năm hoạt động), phần lớn số tiền của bạn trong những năm đầu tiên sẽ dành cho lãi suất và làm rất ít để giảm tiền gốc của khoản vay. Vì vậy, bằng cách thực hiện các khoản thanh toán bổ sung sớm trên sàn và giảm tiền gốc mà bạn đang bị tính lãi, bạn có thể trả lãi ít hơn đáng kể trong suốt thời gian vay. Các nguyên tắc tương tự của lãi kép áp dụng cho các khoản đầu tư của bạn cũng áp dụng cho các khoản nợ của bạn, vì vậy bằng cách trả sớm hơn số tiền gốc của bạn, khoản tiết kiệm được gộp theo thời gian.
Ngược lại, trong những năm sau đó, các khoản thanh toán của bạn sẽ hướng nhiều hơn vào khoản nợ gốc. Trả nhiều hơn sẽ không giảm tổng gánh nặng lãi của bạn một cách nhanh chóng; nó sẽ chỉ xây dựng vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà nhanh hơn (và rút ngắn thời hạn cho vay nói chung). Không có gì sai với điều đó. Nhưng chúng tôi đang tìm kiếm cách sử dụng tốt nhất tiền của bạn.
Vì vậy, hãy giả sử rằng đó vẫn là những ngày đầu cho khoản thế chấp của bạn trong vòng thập kỷ đầu tiên. Giả sử bạn có khoản vay 200.000 đô la cố định trong 30 năm với tỷ lệ 4, 38%; có nghĩa là khoản lãi suất trọn đời là $ 159, 485 nếu bạn trả 12 lần một năm thông thường. Tuy nhiên, hãy thực hiện 13 khoản thanh toán may mắn mỗi năm và bạn tiết kiệm được 27.216 đô la tiền lãi. Nếu bạn đá thêm 200 đô la mỗi tháng, bạn sẽ tiết kiệm được 6.000 đô la trong 10 năm, 50.745 đô la trong 22 năm rưỡi và bạn cũng đã trả được thế chấp.
Các cân nhắc thế chấp khác
Tiết kiệm tiền lãi không phải là ý tưởng tồi tệ nhất trên thế giới. Nhưng lãi suất thế chấp không giống như các loại nợ khác. Nó được khấu trừ thuế nếu bạn ghi rõ các khoản khấu trừ vào tờ khai thuế thu nhập của mình. Bạn có thể khấu trừ tới 750.000 đô la nợ thế chấp vào năm 2019 (tối đa 1 triệu đô la, nếu bạn mua căn nhà trước ngày 15 tháng 12 năm 2017). Nếu bạn cần một cái gì đó để giảm số tiền bạn nợ chú Sam, khoản thế chấp có thể đáng để giữ.
Ngoài ra, nếu giá trị bất động sản tại địa phương tăng cao, nếu mọi người trong khu vực của bạn thấy ít sự đánh giá cao hoặc thậm chí khấu hao trong nhà của họ, trả tiền thế chấp là một cách để tránh bị chìm dưới nước (đáng giá hơn nhà của bạn). Điều đó có thể gây khó khăn cho bạn khi bán nhà, tái cấp vốn hoặc có được tín dụng khác.
Tài trợ cho quỹ hưu trí của bạn đầu tiên
Thật không may, mặc dù tốt hơn là trả một khoản thế chấp, hoặc xuống, sớm hơn, tốt hơn là bắt đầu tiết kiệm cho nghỉ hưu sớm hơn. Nhờ niềm vui của lãi kép, một đô la bạn đầu tư ngày hôm nay có giá trị cao hơn một đô la bạn đầu tư năm hoặc 10 năm kể từ bây giờ. Đó là bởi vì nó sẽ kiếm được lãi suất và lãi suất sẽ thu lãi lãi trong một khoảng thời gian dài hơn. Vì vậy, mỗi năm bạn trì hoãn tiết kiệm cho nghỉ hưu sẽ làm tổn thương bạn một khoản tiền không tương xứng.
Vì lý do đó, nói chung sẽ có ý nghĩa hơn để tiết kiệm cho nghỉ hưu ở độ tuổi trẻ hơn là trả tiền thế chấp sớm hơn.
Tất nhiên, đầu tư không chỉ tăng; họ cũng giảm, và hiệu suất của họ có thể dao động mạnh mẽ với thị trường tài chính. Lợi nhuận, than ôi, thường không cố định như thanh toán thế chấp. Nhưng đó là tất cả lý do để bắt đầu đầu tư sớm hơn là sau này: danh mục đầu tư của bạn có nhiều thời gian hơn để phục hồi từ hành vi tàu lượn siêu tốc của thị trường. Và thị trường chứng khoán đã tăng trong lịch sử trong thời gian dài.
Thanh toán thế chấp thêm so với đầu tư
Giả sử bạn có khoản thế chấp 30 năm là 150.000 đô la với lãi suất cố định 4, 5%. Bạn sẽ trả 123.609 đô la tiền lãi trong suốt thời gian vay, giả sử bạn chỉ thực hiện khoản thanh toán tối thiểu là $ 760 mỗi tháng. Trả 948 đô la một tháng, nhiều hơn $ 188 và bạn sẽ trả hết tiền thế chấp sau 20 năm và bạn sẽ tiết kiệm được 46.000 đô la tiền lãi.
Bây giờ, giả sử bạn đã đầu tư thêm $ 188 mỗi tháng và bạn trung bình thu nhập 7% hàng năm. Trong 20 năm, bạn đã kiếm được 51.000 đô la $ 5.000 trước số tiền bạn đã tiết kiệm được trong lãi suất trên số tiền bạn đã đóng góp. Tuy nhiên, hãy tiếp tục gửi $ 188 hàng tháng đó trong 10 năm nữa và bạn sẽ có thu nhập $ 153, 420.
Vì vậy, mặc dù nó có thể không tạo ra sự khác biệt lớn trong thời gian ngắn, nhưng về lâu dài, bạn có thể sẽ tiến xa hơn bằng cách đầu tư vào tài khoản hưu trí của mình.
Hãy nhớ rằng lãi suất thế chấp thường được khấu trừ thuế, vì vậy khoản thế chấp của bạn có thể khiến bạn phải trả ít hơn so với tiền lãi.
Thỏa thuận vị trí: Tài trợ cả hai cùng một lúc
Giữa hai lựa chọn này là một sự thỏa hiệp: Tài trợ tiền tiết kiệm hưu trí của bạn trong khi đóng góp thêm nhỏ vào việc trả tiền thế chấp của bạn. Đây có thể là một lựa chọn đặc biệt hấp dẫn trong giai đoạn đầu của thế chấp khi những khoản đóng góp nhỏ có thể làm giảm lãi suất cuối cùng bạn sẽ trả. Hoặc, nếu thị trường cực kỳ biến động hoặc xoắn ốc xuống dưới, việc thanh toán thế chấp của bạn thay vì rủi ro mất tiền đầu tư sẽ có ý nghĩa hơn.
Vì hoàn cảnh cá nhân rất khác nhau, không có ai trả lời về việc trả tiền thế chấp hay tiết kiệm cho nghỉ hưu tốt hơn. Trong mỗi trường hợp, bạn phải chạy số của riêng bạn. Tuy nhiên, nhìn chung, đừng hy sinh các mục tiêu tiết kiệm dài hạn trong kế hoạch nghỉ hưu của bạn bằng cách tập trung quá nhiều vào khoản thế chấp của bạn. Bằng cách ưu tiên các mục tiêu tiết kiệm hưu trí của bạn trước, bạn có thể quyết định xem có khoản tiết kiệm bổ sung nào được chi tiêu tốt nhất cho các khoản đóng góp tiếp theo cho khoản thế chấp của bạn hoặc cho các khoản đầu tư khác hay không.
Trên thực tế, bạn nên cân bằng việc trả một khoản thế chấp so với triển vọng hoàn trả của các lựa chọn tiết kiệm không nghỉ hưu khác. Ví dụ: nếu lãi suất thế chấp của bạn vượt xa mức bạn có thể mong đợi để kiếm được một cách hợp lý, việc loại bỏ nó có thể là lợi thế (và ngược lại nếu bạn trả lãi suất tương đối thấp). Ngoài ra, nếu bạn có một mức lãi suất cao bất thường đối với khoản thế chấp của mình, thì việc thanh toán khoản nợ đầu tiên hoặc xem xét tái cấp vốn là điều hợp lý.
