Mục lục
- Ký quỹ là gì?
- Mở tài khoản ký quỹ
- Chờ thẩm định của Ngân hàng
- Tài chính an toàn
- Phê duyệt công bố của người bán
- Có được các kiểm tra cần thiết
- Bảo hiểm nguy hiểm
- Báo cáo Tiêu đề và Bảo hiểm Tiêu đề
- Bước đi cuối cùng
- Mẫu HUD-1
- Đóng ký quỹ
- Điểm mấu chốt
Mua một ngôi nhà có thể là một quá trình phức tạp mà hầu hết mọi người thường không chuẩn bị. Một trong những yếu tố bí ẩn đó là quá trình ký quỹ, còn được gọi là kết thúc. Quá trình này, xảy ra giữa thời điểm người bán chấp nhận lời đề nghị và người mua nhận được chìa khóa có thể áp đảo đối với nhiều người mua nhà.
Ký quỹ là gì?
Ký quỹ là một công cụ tài chính được tổ chức bởi một bên thứ ba thay mặt cho hai bên khác đang hoàn tất giao dịch. Nó giống như một tài khoản ủy thác do bên thứ ba nắm giữ trong khi tất cả các nghĩa vụ của người bán và người mua được thực hiện.
Thời gian cần thiết để đi từ đầu đến cuối quá trình ký quỹ khác nhau. Một số yếu tố xác định thời gian kết thúc bao gồm phê duyệt trước thế chấp, có sẵn các tài liệu phù hợp và thời gian cần thiết để hoàn thành bảo lãnh phát hành. Và cũng giống như khoảng thời gian, quá trình cũng có thể thay đổi theo trạng thái. Các bước, tuy nhiên, nói chung là giống nhau cho tất cả mọi người.
Mở tài khoản ký quỹ
Khi bạn và người bán đã ký thỏa thuận mua bán được chấp nhận lẫn nhau, đại lý của bạn sẽ thu thập séc tiền kiếm được của bạn và gửi vào tài khoản ký quỹ tại công ty ký quỹ được quy định trong hợp đồng mua bán.
Công ty ký quỹ hoạt động như một bên thứ ba trung lập để thu thập các khoản tiền và tài liệu cần thiết liên quan đến quá trình đóng từ khoản tiền gửi và tài liệu vay tiền ban đầu cho chứng thư đã ký. Ở một số khu vực, luật sư có thể xử lý quá trình này thay vì một công ty ký quỹ và nó có thể được gọi là một thỏa thuận thay vì ký quỹ.
Chờ thẩm định của Ngân hàng
Ngân hàng tạm ứng thế chấp sẽ thực hiện thẩm định riêng của mình mà người mua thường trả tiền cho việc bảo vệ lợi ích tài chính của mình nếu cần phải công bố tài sản. Nếu thẩm định thấp hơn giá chào bán, người cho vay sẽ không cung cấp cho bạn tài chính trừ khi bạn đưa ra mức chênh lệch hoặc người bán hạ giá thành số tiền được thẩm định.
Tuy nhiên, bạn có thể cố gắng thay đổi suy nghĩ của thẩm định viên bằng cách thực hiện một trong những điều sau đây:
- Cung cấp thêm thông tin về lý do tại sao bạn tin rằng ngôi nhà nên được thẩm định với số tiền cao hơn. Hãy đánh giá lần thứ hai Hãy thử một người cho vay khác và hy vọng rằng việc thẩm định được đưa ra có lợi cho bạn
Nếu không có tùy chọn nào trong số này là có thể, bạn có thể hủy hợp đồng mua bán.
Tài chính an toàn
Bạn đã được chấp thuận trước cho thế chấp trước khi thỏa thuận của bạn được chấp nhận. Khi bạn cung cấp cho người cho vay địa chỉ tài sản của mình, họ sẽ chuẩn bị một ước tính thiện chí, hoặc một bản kê khai chi tiết số tiền vay của bạn, lãi suất, chi phí đóng và các chi phí khác liên quan đến giao dịch mua. Hãy chắc chắn rằng bạn đàm phán các con số trên tài liệu này trước khi bạn ký tên. Khi bạn đã có cam kết cho vay bằng văn bản, đã đến lúc xóa bỏ dự phòng tài chính bằng văn bản.
Phê duyệt công bố của người bán
Bạn sẽ nhận được thông báo bằng văn bản về bất kỳ vấn đề rõ ràng nào đã được xác định bởi người bán hoặc đại lý của người bán. Ví dụ, trong các khu dân cư thu nhập trung bình đến thấp trong khu vực có chi phí sinh hoạt cao, nhà để xe có thể đã bị biến thành khu vực sinh sống vi phạm mã nhà ở thành phố. Bạn có thể đã biết về bất kỳ vấn đề nào như thế này vì chúng thường được đề cập trong danh sách.
Tài sản có thể đi kèm với một tiết lộ không có người bán, có nghĩa là người bán không tiết lộ bất kỳ chi tiết trong các điều khoản bán hàng. Nếu bạn vẫn quan tâm đến tài sản, hãy thực hiện kiểm tra của riêng bạn. Hãy chắc chắn rằng bạn nhận được sự cho phép từ người bán trước khi thanh tra của bạn đến cơ sở.
Có được các kiểm tra cần thiết
Bước tiếp theo là xem xét liệu bạn có muốn thêm chi phí kiểm tra hay không. Mặc dù những điều này không bắt buộc, nhưng chúng có thể có ích khi xem xét hoàn cảnh của bạn.
Mặc dù đó không phải là một yêu cầu, nhưng đó là lợi ích tốt nhất của bạn để kiểm tra nhà. Đối với một vài trăm đô la, một thanh tra nhà chuyên nghiệp sẽ cho bạn biết nếu có bất kỳ khiếm khuyết nguy hiểm hoặc tốn kém trong nhà. Nếu có, bạn sẽ muốn biết về họ để bạn có thể thực hiện một trong những điều sau đây:
- Thoát khỏi mua hàng. Hãy hỏi người bán để sửa chúng. Hãy hỏi người bán để hạ giá để bạn có thể tự xử lý việc sửa chữa.
Lưu ý rằng bạn không thể thương lượng bất kỳ nhượng bộ người bán nào ở đây nếu hợp đồng cho biết bạn sẽ mua bất động sản "như hiện tại". Nếu quá trình kiểm tra kết luận thỏa đáng, bạn sẽ cần phải loại bỏ dự phòng kiểm tra bằng văn bản. Bạn sẽ lặp lại bước này sau bất kỳ kiểm tra nào khác.
Kiểm tra dịch hại
Bạn có thể muốn kiểm tra dịch hại để đảm bảo ngôi nhà không có mối mọt, kiến thợ mộc hoặc các loài gây hại khác như gián hoặc chuột. Những vấn đề này có thể không rõ ràng vào ban ngày khi bạn rất có thể đã xem nhà và sẽ là một phát hiện không mong muốn khủng khiếp sau khi bạn chuyển đến. Bất kỳ vấn đề dịch hại nào cũng cần được khắc phục trước khi việc bán có thể tiếp tục giả định mua. Đây là một lĩnh vực khác mà bạn có thể muốn đàm phán lại với người bán để trả tiền cho công việc.
Kiểm tra môi trường
Đôi khi nên kiểm tra môi trường để kiểm tra độc tố trong nhà như nấm mốc và amiăng. Cũng có thể có các vấn đề trên trang chủ như ô nhiễm từ một vị trí gần bãi rác, mỏ dầu cũ, chất tẩy rửa khô, trạm xăng hoặc kinh doanh độc hại môi trường khác. Bất kỳ vấn đề nào được phát hiện trong lĩnh vực này có thể có nghĩa là mối nguy hiểm nghiêm trọng đối với sức khỏe và có thể tốn kém để khắc phục.
Báo cáo địa chất
Các khu vực chịu động đất có thể yêu cầu báo cáo đất và / hoặc báo cáo địa chất để đánh giá nguy cơ thiệt hại nghiêm trọng đối với tài sản trong trường hợp xảy ra thảm họa như vậy. Bạn cũng có thể muốn xem xét một báo cáo lũ lụt. Nếu nhà quá có khả năng bị ngập lụt, bạn sẽ không thể có được bảo hiểm của chủ nhà, điều đó có nghĩa là bạn không thể thế chấp. Trong một số trường hợp, mua bảo hiểm lũ lụt ngoài bảo hiểm của chủ nhà sẽ giải quyết vấn đề này. Ở khu vực nông thôn, một cuộc khảo sát đất đai nên được thực hiện để xác minh ranh giới của tài sản. Ở khu vực thành thị, ranh giới có xu hướng rất rõ ràng.
Bảo hiểm nguy hiểm
Điều này bao gồm bảo hiểm chủ nhà và bất kỳ bảo hiểm bổ sung nào được yêu cầu trong khu vực địa lý của bạn (chẳng hạn như bảo hiểm lũ lụt). Bạn sẽ được yêu cầu có bảo hiểm chủ nhà cho đến khi khoản thế chấp của bạn được trả hết. Nếu bạn muốn tiết kiệm một vài đô la, hãy chọn công ty bảo hiểm của riêng bạn và mua sắm xung quanh để có được mức giá tốt nhất. Ngân hàng chọn có thể không phải là ngân hàng bạn muốn.
Báo cáo Tiêu đề và Bảo hiểm Tiêu đề
Cả báo cáo tiêu đề và bảo hiểm quyền sở hữu đều được yêu cầu bởi người cho vay của bạn. Ngay cả khi họ không, bạn vẫn muốn họ.
Báo cáo tiêu đề đảm bảo rằng quyền sở hữu đối với tài sản rõ ràng, đó là, không có tài sản thế chấp trên tài sản và không ai ngoài người bán có yêu cầu đối với bất kỳ phần nào của tài sản đó. Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn và người cho vay khỏi mọi thách thức pháp lý có thể phát sinh sau này nếu có gì đó không xuất hiện trong quá trình tìm kiếm tiêu đề.
Nếu có bất cứ điều gì sai với tiêu đề (được gọi là đám mây hoặc khiếm khuyết), người bán sẽ cần sửa nó để việc bán hàng có thể tiến hành hoặc để bạn bỏ đi. Tùy thuộc vào nơi bạn sống, công ty ký quỹ và công ty quyền sở hữu có thể là một và giống nhau.
Bước đi cuối cùng
Bạn nên kiểm tra lại tài sản ngay trước khi đóng cửa để đảm bảo không có thiệt hại mới xảy ra và người bán đã để lại cho bạn các mặt hàng được chỉ định trong hợp đồng mua bán như thiết bị hoặc đồ đạc.
Tại thời điểm này, bạn có thể sẽ không thể thoát ra được trừ khi nhà bị thiệt hại nghiêm trọng. Tuy nhiên, không có gì lạ khi một người mua nhỏ gây áp lực cho đại lý của mình để thỏa thuận bị vô hiệu hóa đối với một cái gì đó không đáng kể.
Mẫu HUD-1
Ít nhất một ngày trước khi đóng, bạn sẽ nhận được mẫu HUD-1 hoặc bản tuyên bố cuối cùng về các điều khoản cho vay và chi phí đóng. So sánh nó với ước tính thiện chí bạn đã ký trước đó. Hai tài liệu nên rất giống nhau. Tìm kiếm các khoản phí không cần thiết, bất ngờ hoặc quá mức cũng như sai lầm hoàn toàn.
Đóng ký quỹ
Quá trình đóng thay đổi phần nào theo tiểu bang, nhưng bạn sẽ cần ký một tấn giấy tờ; dành thời gian của bạn với và đọc cẩn thận. Người bán sẽ có giấy tờ để ký là tốt. Sau khi tất cả các giấy tờ được ký, nhân viên ký quỹ sẽ chuẩn bị chứng thư mới đặt tên bạn là chủ sở hữu của tài sản và gửi cho người ghi chép quận. Bạn sẽ gửi séc thủ quỹ hoặc sắp xếp chuyển khoản ngân hàng để thanh toán cho các khoản thanh toán và chi phí đóng của bạn, và người cho vay của bạn sẽ chuyển tiền vay của bạn để ký quỹ để người bán và, nếu có thể, người cho vay của người bán, có thể được thanh toán.
12 bước để kết thúc một giao dịch bất động sản
Điểm mấu chốt
Đại lý của bạn sẽ giám sát toàn bộ quá trình này, vì vậy đừng quá lo lắng nếu bạn không hiểu từng chi tiết. Tuy nhiên, trong bất kỳ giao dịch nào mà bạn đặt quá nhiều tiền vào tài chính, bạn nên có ít nhất một ý tưởng cơ bản về những gì đang diễn ra để bạn không bị lợi dụng. (Để đọc liên quan, xem "Tìm hiểu quy trình và yêu cầu ký quỹ")
