Opco là gì?
Opco là tên viết tắt của "công ty điều hành", thường được sử dụng khi mô tả công ty điều hành chính liên quan đến thỏa thuận opco / propco. Trong một số trường hợp, công ty điều hành đã tách ra một công ty con dưới dạng ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) để đạt được lợi thế về thuế. Công ty bất động sản (propco) duy trì quyền sở hữu tất cả các bất động sản và các khoản nợ liên quan, cung cấp lợi thế opco liên quan đến xếp hạng tín dụng và các vấn đề tài chính.
Các giao dịch Opco / propco là một trong những giao dịch phổ biến nhất trong việc hình thành REIT.
Opco hoạt động như thế nào?
Một thỏa thuận của công ty / công ty bất động sản (opco / propco) là một thỏa thuận kinh doanh trong đó một công ty con (tức là công ty bất động sản) sở hữu tất cả các tài sản tạo doanh thu thay vì công ty chính (công ty điều hành). Các thỏa thuận Opco / propco cho phép tất cả các vấn đề liên quan đến xếp hạng tài chính và tín dụng cho cả hai công ty vẫn riêng biệt.
Trong chiến lược thỏa thuận opco / propco, các công ty được chia thành ít nhất là một công ty hoạt động và một công ty bất động sản. Trong khi công ty bất động sản sở hữu tất cả các tài sản, bao gồm cả bất động sản, có liên quan đến việc tạo ra doanh thu, thì opco sử dụng tài sản để tạo ra doanh thu.
Chiến lược opco / propco giúp các công ty có thể giữ một số yếu tố nhất định, cụ thể là nợ và do đó nghĩa vụ dịch vụ nợ, xếp hạng tín dụng và các vấn đề liên quan từ sách của công ty điều hành. Điều này thường mang lại cho công ty những lợi thế tài chính và tiết kiệm đáng kể. Nếu công ty điều hành tạo ra một REIT cho tất cả các cổ phần bất động sản của mình, nó có thể tránh đánh thuế hai lần đối với tất cả các phân phối thu nhập của nó. Khi thị trường tín dụng trở nên hạn chế hơn hoặc khi giá trị tài sản giảm mạnh, các chiến lược giao dịch opco / propco không thực tế và trong nhiều trường hợp thậm chí không khả thi.
Chìa khóa chính
- Opco là tên viết tắt của "công ty điều hành", thường được sử dụng khi mô tả công ty điều hành chính liên quan đến thỏa thuận opco / propco. Trong chiến lược giao dịch opco / propco, các công ty được chia thành ít nhất là một công ty điều hành và một công ty bất động sản. sự khác biệt về chức năng và chiến lược giữa các công ty điều hành bất động sản và REIT, nhưng REIT không cần phải vận hành các tài sản.
Ví dụ về Opco
Các công ty sòng bạc thường xem xét tái cấu trúc opco / propco để tạo ra giá trị cổ đông và hợp lý hóa hoạt động. Mô hình cho việc này là tái cấu trúc năm 2013 của Penn National Gaming Inc., công ty sòng bạc đã nhận được sự cho phép của Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) để thực hiện một vòng quay miễn thuế của các tài sản của mình vào REIT mới.
Penn National Gaming đã loại bỏ Thuộc tính Trò chơi và Giải trí, chuyển toàn bộ quyền sở hữu tài sản bất động sản sang REIT mới thành lập. Sau khi hoàn thành phần spinoff này, Gaming and Leisure Properties sau đó cho thuê lại tài sản cho Penn National Gaming.
Các quy tắc thuế đặc biệt tồn tại trên REIT của Penn National Gaming ngăn không cho propco phải trả thuế thu nhập liên bang đối với bất kỳ tiền thuê nào có được từ opco. REIT của Penn National Gaming cũng có lãi suất thấp hơn đáng kể so với một công ty chơi game. Ngoài ra, do Penn National Gaming đã loại bỏ tất cả các khoản nợ liên quan đến tài sản bằng cách giao quyền sở hữu cho REIT của mình, bảng cân đối kế toán của opco cho phép công ty sòng bạc vay các khoản tiền cần thiết để hoạt động và cũng có thể chuyển sang phát triển và mở rộng thêm sòng bạc của nó.
Opcos Versus REITs
Có sự khác biệt về chức năng và chiến lược giữa các công ty điều hành bất động sản và REITs. Nhiều REIT tập trung vào chiến lược đầu tư và danh mục đầu tư của họ để tạo ra dòng tiền thông qua tiền thuê hoặc cho thuê được tạo ra bởi các tài sản mà họ nắm giữ. Đầu tư được thực hiện bởi REIT trong một dự án xây dựng và mua lại có thể nhằm mục đích tạo thu nhập cho thuê từ tài sản. Thu nhập ròng đó chủ yếu đi vào phân phối phát hành cho các nhà đầu tư.
Một công ty điều hành bất động sản (REOC) có thể tài trợ xây dựng mới và sau đó bán tài sản để trả lại. Công ty cũng có thể mua một tài sản, tân trang lại tòa nhà và sau đó bán lại bất động sản để kiếm lợi nhuận. Một REOC cũng có thể phục vụ như một công ty quản lý giám sát các tài sản.
Thu nhập mà một công ty điều hành bất động sản tạo ra phần lớn có thể được tái đầu tư vào các dự án như mua lại, tân trang và xây dựng mới. Điều này cho phép REOC điền vào danh mục đầu tư tương đối nhanh với triển vọng dài hạn tiềm năng. Điều này so sánh với các quy định yêu cầu REITs phân phối phần lớn thu nhập ròng của họ cho các cổ đông của họ. Có thể có tiềm năng cho triển vọng tăng trưởng lớn hơn với REOC nhưng họ có thể không tạo ra thu nhập ngay lập tức như REITs.
