Việc chứng khoán hóa các khoản thế chấp dưới chuẩn vào chứng khoán được thế chấp (MBS) và nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO) là một yếu tố góp phần lớn trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. MBS và CDO dưới chuẩn đã hấp dẫn các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn mà họ đưa ra so với tài sản được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp chính. Những người vay dưới chuẩn có tín dụng dưới mức hoàn hảo có lãi suất cao hơn đối với các khoản thế chấp của họ do rủi ro vỡ nợ tăng lên. Hơn nữa, nhiều khoản vay với các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh đã được thực hiện mà sau đó đã bổ sung rất nhiều nhiên liệu cho cuộc khủng hoảng thế chấp.
Trong thời gian này, những người cho vay gộp các khoản thế chấp dưới chuẩn vào MBS và CDO. Những sản phẩm tài chính này thường nhận được đánh giá cao từ các cơ quan tín dụng. Các đợt của các chứng khoán này sau đó đã được bán cho các nhà đầu tư không nghi ngờ, những người không nhận thức được rủi ro liên quan đến chúng. Các chi nhánh chất lượng thấp hơn cung cấp lãi suất cao hơn nhưng đã thu được những tổn thất đầu tiên liên quan đến các khoản thế chấp mặc định trước các chi nhánh cao cấp.
Cho vay dưới chuẩn gây ra sự gia tăng mạnh mẽ tín dụng thế chấp có sẵn. Nhiều khoản vay đã được thực hiện cho những người vay trước đây gặp khó khăn trong việc thế chấp do điểm tín dụng dưới mức trung bình. Người cho vay tư nhân kiếm được rất nhiều tiền bằng cách gộp và bán các khoản thế chấp dưới chuẩn. Tuy nhiên, nguy cơ bị tịch thu gia tăng cùng với việc nới lỏng các tiêu chuẩn tín dụng. Người cho vay và người mua không chính xác cho rằng giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái. MBS nhãn hiệu riêng cung cấp rất nhiều vốn cần thiết cho các khoản thế chấp dưới chuẩn. Khoảng 80% các khoản cho vay dưới chuẩn được thực hiện với MBS nhãn hiệu riêng vào năm 2006. Vào tháng 3 năm 2007, giá trị của các khoản thế chấp dưới chuẩn được định giá khoảng 1, 3 nghìn tỷ đô la. Các khoản thế chấp được đưa ra bởi những người cho vay tư nhân có rủi ro lớn hơn vì chúng không được chính phủ ủng hộ, giống như những người từ Freddie Mac và Fannie Mae.
Thị trường bất động sản bùng nổ, với nhiều người mua đấu giá lên giá nhà. Thị trường bất động sản ở Florida, Arizona và khu vực Las Vegas rất nóng trong thời gian này. Lúc đầu, những người vay dưới chuẩn bị tụt lại phía sau có thể tái tài trợ các khoản thế chấp của họ dựa trên giá trị tài sản cao hơn hoặc có thể bán nhà với lợi nhuận. Số lượng rủi ro cho các khoản thế chấp dưới chuẩn không phải là một vấn đề tại thời điểm này.
Chỉ khi giá trị tài sản bắt đầu giảm thì các vấn đề mới bắt đầu xuất hiện. Các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu được thiết lập lại ở mức cao hơn, và các khoản nợ thế chấp tăng lên đáng kể. Mặc định về các khoản thế chấp dưới chuẩn dẫn đến nhiều vấn đề hơn. Đến tháng 8 năm 2008, khoảng 9% tất cả các khoản thế chấp ở Mỹ đã bị vỡ nợ. MBS và CDO bắt đầu mất giá trị với tỷ lệ mặc định cao hơn. Freddie Mac và Fannie Mae đã bị chính quyền tịch thu năm 2008 khi họ bắt đầu nhận ra những tổn thất lớn. Nhà bị tịch thu và thu hồi tăng, với nhiều tài sản được đưa ra thị trường khi các ngân hàng cố gắng thanh lý hàng tồn kho của họ. Giá trị tài sản trầm cảm này thậm chí còn nhiều hơn, dẫn đến một vòng xoáy đi xuống cho thị trường bất động sản. Một số người vay đã cố gắng bán hàng ngắn cho các khoản thế chấp dưới nước của họ, nhưng họ thường thấy những người cho vay khó làm việc hoặc không muốn đàm phán.
Cố vấn cái nhìn sâu sắc
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Tôi có thể viết một cuốn sách về chủ đề này bởi vì tôi đã làm việc trong ngành kinh doanh trong nhiều năm và tôi đã tự mình thiếu thốn tại một quỹ phòng hộ mà tôi đã làm việc trong cuộc khủng hoảng tài chính.
Chứng khoán hóa là bao bì của các khoản vay hoặc cho thuê và đã có từ những năm 1980. Chứng khoán hóa thực sự cất cánh vào những năm 1990 và bùng nổ vào những năm 2000 về khối lượng phát hành. Được sử dụng một cách khôn ngoan, đây là một hình thức tài trợ rất hiệu quả cho những người bảo lãnh cho vay và cho thuê (tự động, thế chấp, thẻ tín dụng, v.v.).
Chứng khoán hóa sở hữu các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cuối cùng bị vỡ nợ và gây ra một cuộc khủng hoảng ngân hàng. Số lượng các khoản vay có nguồn gốc trong giai đoạn 2000-2006 là lớn bất thường bởi vì chúng tôi có một bong bóng bất động sản ở Hoa Kỳ. Các ngân hàng nắm giữ các chứng khoán hóa này khi các khoản đầu tư mất hàng chục tỷ đô la, điều này gần như khiến hệ thống ngân hàng Mỹ sụp đổ. Tiền cứu trợ do chính phủ Hoa Kỳ cung cấp đã bảo tồn hệ thống ngân hàng mà chúng ta có ngày nay.
