Mua và sở hữu bất động sản là một chiến lược đầu tư thú vị, có thể vừa thỏa mãn vừa sinh lợi. Không giống như các nhà đầu tư cổ phiếu và trái phiếu, chủ sở hữu bất động sản tiềm năng có thể sử dụng đòn bẩy để mua một tài sản bằng cách trả một phần tổng chi phí trước, sau đó trả hết số dư, cộng với tiền lãi, theo thời gian. Mặc dù thế chấp truyền thống thường yêu cầu thanh toán xuống 20% đến 25%, nhưng trong một số trường hợp, khoản thanh toán giảm 5% là tất cả những gì cần thiết để mua toàn bộ tài sản. Khả năng kiểm soát tài sản này vào thời điểm các giấy tờ được ký kết bao gồm cả chủ hàng và chủ nhà bất động sản, những người có thể lần lượt đưa ra các khoản thế chấp thứ hai tại nhà của họ để thanh toán các tài sản bổ sung.
Chìa khóa chính
- Chủ sở hữu bất động sản khao khát có thể mua một tài sản bằng cách sử dụng đòn bẩy, trả một phần tổng chi phí trước, sau đó trả hết số dư theo thời gian. Bốn cách chính để các nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua bất động sản là: 1) trở thành chủ cho thuê tài sản, 2) giao dịch bất động sản (còn gọi là lật), 3) nhóm đầu tư bất động sản và 4) ủy thác đầu tư bất động sản (REITs).
Dưới đây là bốn cách mà nhà đầu tư có thể đưa tài sản vào sử dụng tốt:
5 cách đơn giản để đầu tư vào bất động sản
1. Vì vậy, bạn muốn trở thành một chủ nhà
Lý tưởng cho: Những người có kỹ năng DIY và đổi mới, những người có đủ kiên nhẫn để quản lý người thuê.
Những gì nó cần để bắt đầu: Vốn đáng kể cần thiết để tài trợ chi phí bảo trì trước và trang trải các tháng còn trống.
Ưu điểm: Tài sản cho thuê có thể cung cấp thu nhập thường xuyên trong khi tối đa hóa vốn khả dụng thông qua đòn bẩy. Hơn nữa, nhiều chi phí liên quan được khấu trừ thuế và bất kỳ khoản lỗ nào cũng có thể bù đắp lợi nhuận trong các khoản đầu tư khác.
Nhược điểm: Trừ khi bạn thuê một công ty quản lý tài sản, các tài sản cho thuê có xu hướng bị đánh đố với những cơn đau đầu liên tục. Trong trường hợp xấu nhất, người thuê nhà có thể gây thiệt hại tài sản. Hơn nữa, trong một số khí hậu thị trường cho thuê nhất định, chủ nhà phải chịu đựng các vị trí tuyển dụng hoặc tính tiền thuê ít hơn để trang trải chi phí cho đến khi mọi thứ quay vòng. Mặt khác, một khi thế chấp đã được trả hết, phần lớn tiền thuê trở thành tất cả lợi nhuận.
Tất nhiên, thu nhập cho thuê không phải là trọng tâm duy nhất của chủ nhà. Trong một tình huống lý tưởng, một tài sản đánh giá cao trong quá trình thế chấp, để lại cho chủ nhà một tài sản có giá trị hơn so với anh ta bắt đầu.
Theo dữ liệu của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, giá bán nhà mới (một chỉ số sơ bộ cho giá trị bất động sản) liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến 2006, trước khi giảm trong cuộc khủng hoảng tài chính. Rất may, giá bán đã tăng trở lại, thậm chí vượt qua mức trước khủng hoảng.
2. Nhóm đầu tư bất động sản
Lý tưởng cho: Những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không gặp rắc rối khi điều hành nó.
Những gì nó cần để bắt đầu: Một vốn đệm và tiếp cận tài chính.
Ưu điểm: Đây là một cách tiếp cận thực tế hơn nhiều đối với bất động sản vẫn mang lại thu nhập và sự đánh giá cao.
Nhược điểm: Có rủi ro về vị trí tuyển dụng với các nhóm đầu tư bất động sản, cho dù đó là sự lây lan trong toàn nhóm hay chủ sở hữu cụ thể. Hơn nữa, chi phí quản lý có thể ăn vào lợi nhuận.
Các nhóm đầu tư bất động sản giống như các quỹ tương hỗ nhỏ đầu tư vào tài sản cho thuê. Trong một nhóm đầu tư bất động sản điển hình, một công ty mua hoặc xây dựng một tập hợp các căn hộ hoặc căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, từ đó tham gia vào nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư quản lý chung tất cả các đơn vị, xử lý bảo trì, vị trí tuyển dụng quảng cáo và phỏng vấn người thuê. Để đổi lấy việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý này, công ty lấy một tỷ lệ phần trăm của tiền thuê hàng tháng.
Một hợp đồng thuê nhóm đầu tư bất động sản tiêu chuẩn đứng tên của nhà đầu tư và tất cả các đơn vị tập hợp một phần tiền thuê để bảo vệ chống lại các vị trí tuyển dụng không thường xuyên. Cuối cùng, bạn sẽ nhận được một số thu nhập ngay cả khi đơn vị của bạn trống. Miễn là tỷ lệ trống cho các đơn vị gộp không tăng quá cao, cần có đủ để trang trải chi phí.
Mặc dù các nhóm này là những cách an toàn về mặt lý thuyết để đầu tư vào bất động sản, nhưng họ dễ bị tổn thương với cùng mức phí ám ảnh ngành công nghiệp quỹ tương hỗ. Hơn nữa, các nhóm này đôi khi là các khoản đầu tư tư nhân trong đó các đội quản lý vô đạo đức khiến các nhà đầu tư bỏ tiền ra. Do đó, siêng năng chăm chỉ là rất quan trọng để tìm nguồn cung ứng các cơ hội tốt nhất.
3. Giao dịch bất động sản (còn gọi là lật)
Lý tưởng cho: Những người có kinh nghiệm quan trọng trong việc định giá và tiếp thị bất động sản.
Những gì nó cần để bắt đầu: Vốn và khả năng để làm hoặc giám sát sửa chữa khi cần thiết.
Ưu điểm: Giao dịch bất động sản có khoảng thời gian ngắn hơn trong đó vốn và công sức gắn liền với một tài sản. Nhưng tùy thuộc vào điều kiện thị trường, có thể có lợi nhuận đáng kể, ngay cả trong các khung thời gian ngắn hơn.
Nhược điểm: Giao dịch bất động sản đòi hỏi kiến thức thị trường sâu hơn kết hợp với may mắn. Thị trường nóng có thể hạ nhiệt bất ngờ, khiến các nhà giao dịch ngắn hạn bị thua lỗ hoặc đau đầu dài hạn.
Kinh doanh bất động sản là khía cạnh hoang dã của đầu tư bất động sản. Giống như các nhà giao dịch hàng ngày là một động vật khác với các nhà đầu tư mua và nắm giữ, các nhà giao dịch bất động sản khác với các chủ nhà mua và cho thuê. Trường hợp điển hình: các nhà giao dịch bất động sản thường tìm kiếm lợi nhuận để bán các tài sản bị định giá thấp mà họ mua, chỉ trong ba đến bốn tháng.
Chân chèo tài sản thuần túy thường không đầu tư vào việc cải thiện tài sản. Do đó, đầu tư phải có giá trị nội tại cần thiết để mang lại lợi nhuận mà không có bất kỳ thay đổi nào, hoặc họ sẽ loại bỏ tài sản khỏi sự tranh chấp.
Những người gửi hàng không thể nhanh chóng dỡ tài sản có thể gặp rắc rối, vì họ thường không giữ đủ tiền mặt không được cam kết để trả tiền thế chấp cho một tài sản, trong thời gian dài. Điều này có thể dẫn đến tổn thất bóng tuyết tiếp tục.
Có một loại người chèo thuyền khác kiếm tiền bằng cách mua các tài sản có giá hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, trong đó các nhà đầu tư chỉ có thể đủ khả năng để đảm nhận một hoặc hai tài sản tại một thời điểm.
4. Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs)
Lý tưởng cho: Các nhà đầu tư muốn tiếp xúc danh mục đầu tư vào bất động sản mà không cần giao dịch bất động sản truyền thống.
Những gì nó cần để bắt đầu: Vốn đầu tư.
Ưu điểm: REITs về cơ bản là các cổ phiếu trả cổ tức mà nắm giữ cốt lõi bao gồm các bất động sản thương mại với hợp đồng thuê dài hạn, sản xuất tiền mặt.
Nhược điểm: REITs thực chất là cổ phiếu, vì vậy đòn bẩy liên quan đến bất động sản cho thuê truyền thống không được áp dụng.
REIT được tạo khi một công ty (hoặc ủy thác) sử dụng tiền của nhà đầu tư để mua và vận hành các tài sản thu nhập. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác. Một công ty phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức để duy trì trạng thái REIT của mình. Bằng cách này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế vào lợi nhuận của mình và sau đó phải quyết định có phân phối lợi nhuận sau thuế của mình dưới dạng cổ tức hay không.
Giống như cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REIT là một khoản đầu tư vững chắc cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán muốn có thu nhập thường xuyên. So với các loại hình đầu tư bất động sản đã nói ở trên, REITs đủ khả năng cho các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư không chính thức, như trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng, thường không khả thi cho các nhà đầu tư cá nhân mua trực tiếp. Quan trọng hơn, REIT có tính thanh khoản cao vì chúng được trao đổi trao đổi. Nói cách khác, bạn sẽ không cần người môi giới và chuyển nhượng quyền sở hữu để giúp bạn rút tiền đầu tư. Trong thực tế, REIT là một phiên bản chính thức hơn của một nhóm đầu tư bất động sản.
Cuối cùng, khi xem xét REIT, các nhà đầu tư nên phân biệt giữa các REIT vốn sở hữu tòa nhà và REITs thế chấp cung cấp tài chính cho bất động sản và nhúng vào chứng khoán được thế chấp (MBS). Cả hai đều cung cấp tiếp xúc với bất động sản, nhưng bản chất của tiếp xúc là khác nhau. REIT vốn chủ sở hữu truyền thống hơn, trong đó nó thể hiện quyền sở hữu trong bất động sản, trong khi REIT thế chấp tập trung vào thu nhập từ tài trợ thế chấp của bất động sản.
Điểm mấu chốt
Cho dù các nhà đầu tư bất động sản sử dụng tài sản của họ để tạo thu nhập cho thuê hay tạm dừng thời gian cho đến khi có cơ hội bán hoàn hảo, việc xây dựng một chương trình đầu tư mạnh mẽ bằng cách trả một phần tương đối nhỏ trong tổng giá trị tài sản. Nhưng như với bất kỳ khoản đầu tư nào, có lợi nhuận và tiềm năng trong bất động sản, cho dù thị trường chung là tăng hay giảm.
1:35Cách bạn kiếm tiền trong bất động sản
