5 sai lầm có thể làm cho ngôi nhà lật một cái gì?
Trông thật dễ dàng! Mua một ngôi nhà, làm một vài sửa chữa mỹ phẩm, đưa nó trở lại thị trường, và kiếm được lợi nhuận khổng lồ. Tại bất kỳ thời điểm nào, một nửa tá chương trình trên chương trình truyền hình đẹp, nhà đầu tư ăn mặc đẹp làm cho quá trình này diễn ra nhanh chóng, vui vẻ và có lợi nhuận.
Và rất nhiều ngôi nhà đang bị lật. ATTOM Data Solutions báo cáo rằng hơn 200.000 ngôi nhà ở Hoa Kỳ đã được mua và bán lại với cùng kỳ 12 tháng trong năm 2017. Đó chỉ là dưới 6% của tất cả các nhà và căn hộ chung cư được bán trong năm đó.
Tuy nhiên, con đường trở nên giàu có trong lĩnh vực bất động sản không phải là tất cả về sự hấp dẫn và những dấu hiệu đã bán được. Quá nhiều moguls bất động sản sẽ bỏ qua những điều cơ bản và cuối cùng thất bại. Vì vậy, năm sai lầm lớn nhất sẽ là chân chèo là gì? Và làm thế nào để bạn tránh chúng?
Lời khuyên đầu tiên, tốt nhất là hạn chế rủi ro tài chính và tối đa hóa tiềm năng lợi nhuận của bạn. Nói một cách đơn giản, đừng trả quá nhiều cho một ngôi nhà (bằng cách biết giá trị của nó) và đảm bảo bạn cũng biết những sửa chữa hoặc nâng cấp cần thiết sẽ có giá bao nhiêu trước khi bạn mua. Có thông tin đó, sau đó bạn có thể tìm ra một mức giá mua lý tưởng.
Chìa khóa chính
- Flipping house là một công việc giống như bất kỳ công việc nào khác, nó đòi hỏi phải có kiến thức, lập kế hoạch và hiểu biết để thành công. Một loại sai lầm phổ biến mà các nhà đầu tư bất động sản mắc phải là đánh giá thấp thời gian hoặc tiền bạc mà dự án sẽ yêu cầu. kỹ năng và kiến thức. Kinh nghiệm và phán đoán đặc biệt quan trọng trong một doanh nghiệp dựa trên thời gian như đầu tư bất động sản.
Quy tắc 70% nói rằng một nhà đầu tư nên trả không quá 70% ARV (giá trị sau khi sửa chữa) của một tài sản trừ đi các sửa chữa cần thiết. ARV là những gì một ngôi nhà có giá trị sau khi nó được sửa chữa đầy đủ.
Dưới đây là một ví dụ: Nếu ARV của một ngôi nhà là 150.000 đô la và nó cần 25.000 đô la để sửa chữa, thì quy tắc 70% có nghĩa là một nhà đầu tư nên trả không quá 80.000 đô la cho ngôi nhà. 150.000 đô la x 0, 70 = 105.000 đô la - 25.000 đô la = 80.000 đô la.
Giống như bất kỳ doanh nghiệp nhỏ nào khác, nỗ lực sẽ đòi hỏi thời gian và tiền bạc, lập kế hoạch và kiên nhẫn, kỹ năng và nỗ lực. Nó có thể sẽ trở nên khó khăn hơn và đắt hơn bạn tưởng tượng. Và ngay cả khi bạn có được mọi chi tiết đúng, việc thay đổi điều kiện thị trường có thể có nghĩa là mọi giả định bạn đưa ra lúc đầu sẽ không hợp lệ vào cuối. Hãy xem nhẹ sự nguy hiểm của bạn: Nếu bạn chỉ muốn làm giàu nhanh chóng bằng cách lật nhà, bạn có thể sẽ ở trong nhà nghèo.
Top 5 Must-Haves cho nhà lật
Hiểu 5 sai lầm có thể khiến nhà bị lật
Flipping (còn gọi là đầu tư bất động sản bán buôn) là một loại chiến lược đầu tư bất động sản, trong đó một nhà đầu tư mua một tài sản không sử dụng, nhưng với ý định bán nó để kiếm lợi nhuận.
Lợi nhuận đó thường được lấy từ sự tăng giá do một thị trường bất động sản nóng, trong đó giá đang tăng nhanh hoặc từ cải thiện vốn được thực hiện đối với tài sản. Ví dụ, một nhà đầu tư có thể mua một người sửa chữa trên một khu phố "nóng", thực hiện cải tạo đáng kể, sau đó cung cấp cho nó với mức giá phản ánh sự xuất hiện và tiện nghi mới của nó.
Các nhà đầu tư lật tài sản tập trung vào việc mua và bán lại sau đó của một tài sản hoặc một nhóm tài sản. Nhiều nhà đầu tư cố gắng tạo ra một dòng thu nhập ổn định bằng cách tham gia vào các lần lật thường xuyên.
Vậy làm thế nào để bạn lật một tòa nhà hoặc ngôi nhà? Nói một cách đơn giản, bạn muốn mua thấp và bán cao (như hầu hết các khoản đầu tư khác). Nhưng thay vì áp dụng chiến lược mua và giữ, bạn hoàn thành giao dịch càng nhanh càng tốt để hạn chế thời gian vốn của bạn gặp rủi ro. Nói chung, nên tập trung vào tốc độ trái ngược với lợi nhuận tối đa. Đó là bởi vì mỗi ngày trôi qua sẽ tiêu tốn của bạn nhiều tiền hơn (thế chấp, tiện ích, thuế tài sản, bảo hiểm và các chi phí khác liên quan đến quyền sở hữu nhà.).
Đó là kế hoạch chung, mặc dù nó đi kèm với một số cạm bẫy.
1. Không đủ tiền
Đắm chìm trong bất động sản là đắt tiền. Chi phí đầu tiên là chi phí mua lại tài sản. Mặc dù yêu cầu tài chính thấp / không có nhiều tiền, việc tìm kiếm các giao dịch này từ một nhà cung cấp hợp pháp nói dễ hơn làm. Ngoài ra, nếu bạn tài trợ cho việc mua lại, bạn đang trả lãi.
Mặc dù tiền lãi từ tiền vay vẫn được khấu trừ thuế ngay cả sau khi Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm, nhưng đó không phải là khoản khấu trừ 100%. Mỗi đô la chi cho tiền lãi sẽ thêm vào số tiền bạn cần kiếm được khi bán chỉ để hòa vốn.
Và nếu bạn sử dụng một khoản tín dụng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu nhà (HelOC) để tài trợ cho việc mua nhà của bạn, chỉ có tiền lãi được khấu trừ. Tiền gốc, thuế và các phần bảo hiểm trong khoản thanh toán của bạn không được khấu trừ.
Nghiên cứu rộng rãi các lựa chọn tài chính của bạn để xác định loại thế chấp nào phù hợp nhất với nhu cầu của bạn và tìm một người cho vay có lãi suất thấp. Một cách dễ dàng để nghiên cứu chi phí tài chính là sử dụng máy tính thế chấp, cho phép bạn so sánh lãi suất mà nhiều người cho vay khác nhau đưa ra. Tất nhiên, trả tiền mặt cho tài sản giúp loại bỏ chi phí lãi vay, nhưng thậm chí sau đó có chi phí nắm giữ tài sản và chi phí cơ hội để buộc tiền mặt của bạn.
Với lãi suất đã tăng từ mức thấp sau khủng hoảng nhà ở của họ, việc kiếm lợi nhuận khó khăn hơn trước đây. Trên thực tế, nửa đầu năm 2018 đã chứng kiến hoạt động lật chậm xuống gần mức thấp trong bốn năm và tỷ suất lợi nhuận giảm xuống mức lợi nhuận gộp đầu tư trung bình thấp nhất (ROI) kể từ cuối năm 2014, theo ATTOM Data. Điều đó không có nghĩa là không có tiền để kiếm (ROI chỉ ở phía bắc 44%), nhưng điều đó có nghĩa là cần phải chăm sóc. Lợi nhuận gộp trung bình khi tăng là 65.520 đô la, nhưng đó là tổng.
Chi phí cải tạo cũng phải được tính vào. Nếu bạn có kế hoạch sửa chữa nhà và bán nó để kiếm lợi nhuận, giá bán phải vượt quá chi phí mua lại, chi phí nắm giữ tài sản và chi phí cải tạo.
Một nhà bếp trị giá 25.000 đô la, một phòng tắm 10.000 đô la, 5.000 đô la thuế bất động sản, các tiện ích và các chi phí mang theo khác làm giảm con số đó khoảng hai phần ba. Toss trong một vấn đề cấu trúc bất ngờ với tài sản và lợi nhuận gộp có thể trở thành một khoản lỗ ròng. Ngay cả khi bạn có thể vượt qua những rào cản này, đừng quên thuế lãi vốn, điều này sẽ làm giảm lợi nhuận của bạn.
2. Không đủ thời gian
Cải tạo và lật nhà là một liên doanh tốn thời gian. Có thể mất vài tháng để tìm và mua đúng tài sản. Khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn sẽ cần đầu tư thời gian để sửa chữa nó. Nếu bạn có một công việc trong ngày, thời gian dành cho việc phá dỡ và xây dựng có thể chuyển thành các buổi tối và cuối tuần bị mất. Nếu bạn trả tiền cho người khác để thực hiện công việc, bạn vẫn sẽ dành nhiều thời gian hơn mà bạn mong đợi để giám sát hoạt động và chi phí trả cho người khác sẽ làm giảm lợi nhuận của bạn.
Sau khi hoàn thành công việc, bạn sẽ cần lên lịch kiểm tra để đảm bảo tài sản tuân thủ các mã xây dựng hiện hành trước khi bạn có thể bán nó. Nếu không, bạn sẽ cần dành nhiều thời gian và tiền bạc hơn để đưa nó lên ngang hàng. Tiếp theo, nó có thể là một khoản đầu tư khá thời gian để bán tài sản. Nếu bạn tự giới thiệu nó cho người mua tiềm năng, bạn có thể dành nhiều thời gian để đi lại và từ khách sạn và trong các cuộc họp.
Có đáng không? Đối với nhiều người, có thể có ý nghĩa hơn khi gắn bó với công việc hàng ngày, nơi họ có thể kiếm được cùng loại tiền trong vài tuần hoặc vài tháng thông qua một mức lương ổn định, không có rủi ro và cam kết về thời gian nhất quán.
3. Không đủ kỹ năng
Các nhà xây dựng chuyên nghiệp và các chuyên gia lành nghề, như thợ mộc và thợ ống nước, thường lật nhà như một khoản thu nhập phụ cho công việc thường xuyên của họ. Họ có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để tìm và sửa nhà. Một số người trong số họ cũng có các công việc liên minh cung cấp kiểm tra thất nghiệp suốt mùa đông trong khi họ làm việc trong các dự án phụ của họ.
Tiền thật trong việc lật nhà xuất phát từ sự công bằng mồ hôi. Nếu bạn thuận tiện với búa, thích trải thảm, có thể treo tường khô, lợp nhà và lắp đặt bồn rửa trong nhà bếp, bạn đã có kỹ năng lật nhà.
Mặt khác, nếu bạn không biết một tuốc nơ vít đầu Phillips từ một tuốc nơ vít phẳng, bạn sẽ cần phải trả một chuyên gia để thực hiện việc cải tạo và sửa chữa. Theo đó, tỷ lệ tạo ra lợi nhuận đáng kể cho khoản đầu tư của bạn bị giảm.
4. Không đủ kiến thức
Để thành công, bạn biết cách chọn đúng tài sản, đúng vị trí, đúng giá. Trong một khu phố của những ngôi nhà trị giá 100.000 đô la, bạn có thực sự mong đợi mua ở mức 60.000 đô la và bán ở mức 200.000 đô la không? Thị trường là quá hiệu quả để điều đó xảy ra thường xuyên.
Ngay cả khi bạn có được thỏa thuận trọn đời, chụp lại một ngôi nhà bị tịch thu cho một bài hát, hãy nói rằng biết việc cải tạo nên làm và bỏ qua là gì. Bạn cũng cần hiểu luật thuế hiện hành và luật quy hoạch, và biết khi nào nên cắt lỗ và thoát ra trước khi dự án của bạn trở thành một hố tiền.
Zvel, công ty niêm yết bất động sản, hiện đang lật nhà ở một số thị trường chọn lọc. Công ty hy vọng sẽ mua và lật tài sản trong vòng 90 ngày, và họ có dữ liệu và kiến thức để cung cấp cho các nhà khai thác mẹ và pop cạnh tranh khốc liệt. Các công ty cho vay giải đấu lớn cũng đã bắt đầu tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường cho vay lật, với công ty đầu tư toàn cầu KKR & Co. Inc. (trước đây gọi là Kohlberg Kravis Roberts & Co. và KKR & Co. LP) tham gia các công ty đầu tư tư nhân khác đang tìm kiếm một phần của hành động.
5. Không đủ kiên nhẫn
Các chuyên gia dành thời gian của họ và chờ đợi cho tài sản đúng. Người mới đổ xô đi mua căn nhà đầu tiên mà họ nhìn thấy. Sau đó, họ thuê nhà thầu đầu tiên thực hiện đấu thầu để giải quyết công việc mà họ không thể tự làm. Các chuyên gia hoặc tự làm công việc hoặc dựa vào một mạng lưới các nhà thầu đáng tin cậy được sắp xếp trước.
Người mới thuê một người môi giới để giúp bán nhà. Các chuyên gia dựa vào nỗ lực "bán bởi chủ sở hữu" để giảm thiểu chi phí và tối đa hóa lợi nhuận. Người mới mong đợi sẽ nhanh chóng hoàn thành quy trình, tát vào một lớp sơn và kiếm được một gia tài. Các chuyên gia hiểu rằng việc mua và bán nhà cần có thời gian và tỷ suất lợi nhuận đôi khi rất mỏng.
