Thị trường nhà ở Hoa Kỳ, một chỉ số chính của nền kinh tế Mỹ, đang đưa ra năm tín hiệu cảnh báo lớn rằng giá nhà đã đạt đỉnh mặc dù tỷ lệ thế chấp thấp và có thể cắt giảm lãi suất trong tương lai từ Cục Dự trữ Liên bang. Các cổ phiếu xây dựng nhà cao tầng như Lennar Corp (LEN), Pulte Group Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) và Taylor Morrison Home Corp (TMHC) có thể sẽ bị đánh bại khi các nhà đầu tư nhận thức được thị trường nhà đất năm dấu hiệu đáng ngại.
Những dấu hiệu này bao gồm doanh số bán nhà giảm tại các khu vực tàu điện ngầm lớn, số lượng nhà được rao bán ở các thị trường nóng nhất tăng, giảm giá, sự biến mất của các cuộc chiến đấu thầu ở các khu vực đô thị nóng và sự suy giảm các tiêu chuẩn bảo lãnh thế chấp trong năm qua, theo Barron's.
Nó có nghĩa gì cho các nhà đầu tư
Một thông cáo báo chí tuần trước từ Freddie Mac, doanh nghiệp được chính phủ tài trợ tạo ra để hỗ trợ thị trường thế chấp, chỉ ra rằng thế chấp có lãi suất cố định trung bình 30 năm đang ở mức 3, 82%, thấp hơn 0, 80% so với năm ngoái là 4, 62%. Nhưng mặc dù lãi suất thế chấp thấp hơn có thể giảm hơn nữa nếu Fed thực hiện với việc cắt giảm lãi suất dự kiến trong năm nay, những người mua nhà tiềm năng sẽ không dùng mồi.
Dữ liệu từ môi giới bất động sản Redfin chứng minh rằng doanh số bán nhà tại các khu vực tàu điện ngầm lớn đã giảm trong khoảng một năm, dấu hiệu đầu tiên của sự cố thị trường nhà đất. Nhiều khu vực tàu điện ngầm nóng ở California đã chứng kiến doanh số giảm hai con số trong cả tháng 2 và tháng 3 so với một năm trước đó. Doanh số bán nhà quý đầu tiên tại Quận Cam đã giảm 20% so với một năm trước, đạt mức thấp nhất kể từ vụ sụp đổ nhà ở năm 2008. Doanh số bán nhà giảm là dấu hiệu của áp lực mua ít hơn.
Một dấu hiệu cảnh báo khác là số lượng nhà đang được niêm yết để bán, tăng ở một số khu vực tàu điện ngầm lớn vào tháng 3 năm 2019. So với tháng 3 năm 2018, danh sách đã tăng tới 104% ở San Jose, 83% ở Seattle, 30% ở Portland và 24% ở San Francisco. Danh sách tăng cho thấy số người muốn bán so với những người muốn mua đang tăng lên, điều đó có nghĩa là nguồn cung đang vượt xa nhu cầu.
Doanh số bán nhà tăng vọt và danh sách tăng vọt là một sự kết hợp gây chết người có xu hướng gây áp lực lên việc hỏi giá, đó chính xác là những gì đang bắt đầu xảy ra ở một số khu vực của Los Angeles, Thành phố New York và Hạt Fairfield, Conn. là một dấu hiệu cho thấy sức mạnh mặc cả đang chuyển từ người bán sang người mua, sau đó có thể ngừng mua nếu họ dự đoán giá sẽ tiếp tục giảm.
Sức mạnh thương lượng lớn hơn cho người mua kết hợp với danh sách cao hơn làm giảm số lượng cuộc chiến đấu thầu, dấu hiệu cảnh báo lớn thứ tư. Số lượng đại lý bất động sản Redfin trên khắp Hoa Kỳ có nhiều ưu đãi về nhà đã giảm từ 60% vào tháng 4 năm 2018 xuống chỉ còn 15% vào tháng 4 năm 2019. Với những người mua không còn cố gắng trả giá cao hơn, người bán buộc phải cạnh tranh bằng cách giảm giá hỏi giá thêm.
Cuối cùng, một số lượng lớn hơn các ngôi nhà đang được mua đang được thực hiện với sự giúp đỡ của các khoản thế chấp có tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành đã bị chìm xuống mức thấp nguy hiểm. Thật vậy, các tiêu chuẩn đã giảm xuống mức thấp tương tự như thời kỳ hoàng kim của bong bóng nhà ở từ năm 2005 đến năm 2007. Có đến 3, 3 triệu khoản thế chấp bắt nguồn từ năm 2014 đến 2018 đã bị từ chối vì các tiêu chuẩn không giảm quá thấp, theo một báo cáo bởi Viện đô thị được trích dẫn bởi Barron's.
Nhìn về phía trước
Trong bối cảnh các dấu hiệu cảnh báo rằng thị trường nhà đất đang nhấp nháy, sự vượt trội của nhiều cổ phiếu nhà đất trong năm nay có thể sẽ giảm xuống. Lennar, tăng 34% từ đầu năm đến nay, DR Horton 32%, và Pulte Group và Taylor Morrison đều tăng 27%, có thể thấy những tổn thất lớn nếu xu hướng gần đây tiếp tục.
