Mô hình định giá tự động (AVM) là gì
Mô hình định giá tự động (AVM) là một thuật ngữ cho một dịch vụ sử dụng mô hình toán học kết hợp với cơ sở dữ liệu của các thuộc tính và giao dịch hiện có để tính giá trị bất động sản. Phần lớn các mô hình định giá tự động (AVM) so sánh các giá trị của các thuộc tính tương tự tại cùng một thời điểm. Nhiều thẩm định viên, và thậm chí các tổ chức Phố Wall, sử dụng loại mô hình này để định giá các tài sản dân cư.
Hiểu mô hình định giá tự động (AVM)
Các nhà cung cấp Mô hình Định giá Tự động (AVM) cung cấp dịch vụ của họ cho khách hàng bao gồm các đại lý bất động sản và môi giới, người cho vay thế chấp và các tổ chức tài chính lớn. Các nhà cung cấp AVM hàng đầu bao gồm CoreLogic, Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Freddie Mac), VeroValue và Equachus. Các nhà cung cấp chính chào hàng chính xác, bảo hiểm toàn diện và tiết kiệm thời gian.
Báo cáo AVM được thúc đẩy bởi công nghệ, bao gồm các thuật toán độc quyền và có thể nhận được trong vài giây bởi người cho vay và đại lý. Chúng thường chứa cả mô hình hedonic (một loại thống kê phân tích hồi quy) và chỉ số bán hàng lặp lại, cả hai đều được cân nhắc và phân tích để tạo ra ước tính giá. AVM thường bao gồm giá trị của người đánh giá thuế, tất cả thông tin thích hợp về tài sản đang được đề cập, chẳng hạn như lịch sử bán hàng của nó và phân tích doanh số của các tài sản tương tự. Để mô hình hoạt động tốt, họ cần dữ liệu chất lượng cao với số lượng đủ để trở thành đại diện. Mặc dù các mô hình này nhanh và rẻ, nhưng chúng không ảnh hưởng đến tình trạng của tài sản để xác định giá trị của nó.
Chúng cũng được sử dụng để hỗ trợ bảo lãnh cho các khoản thế chấp và cho vay vốn chủ sở hữu, quyết định tái cấp vốn cũng như hỗ trợ giảm thiểu tổn thất và các hoạt động quản lý rủi ro tín dụng như đánh dấu thị trường nắm giữ bất động sản trong danh mục đầu tư của tổ chức. Mặc dù AVM ban đầu được sử dụng để định giá bất động sản nhà ở, việc sử dụng chúng đã mở rộng sang các loại khác bao gồm cả bất động sản thương mại.
AVMs và Thẩm định vật lý
Mặc dù được sử dụng rộng rãi, các câu hỏi vẫn là mức độ chính xác của các mô hình tự động này được so sánh với các đánh giá vật lý. Một bài báo hội nghị năm 2017 có tiêu đề, "Mô hình định giá tự động (AVMs): một thế giới mới dũng cảm?" của George Andrew Matysiak thuộc Đại học Kinh tế Krakow, tham khảo các nghiên cứu khác về chủ đề này trong việc giải quyết các điểm mạnh cũng như những thiếu sót của các mô hình này như một công cụ định giá. Do lo ngại về tính chính xác, một số người tham gia trong ngành đề nghị xem kết quả từ nhiều AVM như một cách để tăng sự tự tin về kết quả. Trong khi việc sử dụng của họ đang tăng lên, họ đã không thay thế thẩm định viên của con người, nhất là bởi vì hầu hết các giao dịch thế chấp đòi hỏi phải thẩm định tài sản trong câu hỏi được thực hiện bởi các thẩm định viên được chứng nhận.
