Mua lại là gì?
Mua lại là một kỹ thuật tài trợ thế chấp mà người mua cố gắng để có được mức lãi suất thấp hơn trong ít nhất vài năm đầu của thế chấp, nhưng có thể là toàn bộ cuộc đời của nó. Người xây dựng hoặc người bán bất động sản thường cung cấp các khoản thanh toán cho tổ chức cho vay thế chấp, do đó, làm giảm lãi suất hàng tháng của người mua và do đó thanh toán hàng tháng. Người bán nhà, tuy nhiên, thường sẽ tăng giá mua nhà để bù đắp chi phí của thỏa thuận mua lại.
Giải thích về việc mua lại
Mua lại rất dễ hiểu nếu bạn coi chúng là một khoản trợ cấp thế chấp được thực hiện cho người mua nhà thay mặt cho người bán. Thông thường, người bán đóng góp tiền vào tài khoản ký quỹ trợ cấp khoản vay trong những năm đầu tiên, dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn cho người mua nhà. Khoản thanh toán thấp hơn này cho phép người mua nhà đủ điều kiện dễ dàng hơn cho việc thế chấp. Nhà xây dựng hoặc người bán có thể cung cấp tùy chọn mua lại để giúp tăng cơ hội bán bất động sản làm cho nó có giá cả phải chăng hơn cho người mua.
Cấu trúc mua lại
Điều khoản mua lại có thể được cấu trúc theo nhiều cách khác nhau cho các khoản vay thế chấp. Hầu hết các lần mua lại kéo dài trong một vài năm, và sau đó các khoản thanh toán thế chấp tăng lên mức tiêu chuẩn một khi hết hạn mua lại. Mua lại thế chấp 3-2-1 và 2-1 là hai cấu trúc phổ biến.
Mua lại 3-2-1
Trong lần mua lại 3-2-1, người mua trả các khoản thanh toán thấp hơn cho khoản vay trong ba năm đầu tiên. Các khoản thanh toán này được bù đắp bằng khoản đóng góp mua từ người bán. Ví dụ: người mua nhà đã nhận được lãi suất cố định 6, 75% cho khoản vay 150.000 đô la trong 30 năm sẽ có khoản thanh toán thấp hơn trong ba năm đầu tiên. Năm thứ nhất họ sẽ trả lãi 3, 75%, năm hai 4, 75% và năm ba 5, 75%. Trong những năm sau ba năm đầu tiên, các khoản thanh toán của họ sẽ tăng lên mức tiêu chuẩn 6, 75% hoặc 973 đô la hàng tháng. Mặc dù họ đã nhận được tiền tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn trong ba năm đầu tiên, nhưng sự khác biệt trong các khoản thanh toán sẽ được người bán thực hiện cho người cho vay dưới dạng trợ cấp.
Mua lại 2-1
Mua lại 2-1 được cấu trúc theo cùng một cách tuy nhiên giảm giá của nó chỉ có sẵn trong hai năm đầu tiên. Nếu một người vay nhận được khoản vay 100.000 đô la trong 30 năm với lãi suất cố định 6, 75%, họ có thể giảm các khoản thanh toán của mình trong hai năm đầu tiên với tỷ lệ mua lại 2-1. Trong lần mua lại với tỷ số 2-1, họ có thể trả lãi 4, 75% trong năm một và lãi suất 5, 75% trong năm hai. Trong những năm tiếp theo, các khoản thanh toán của họ sẽ tăng lên mức tiêu chuẩn 6, 75% và họ sẽ trả $ 649 hàng tháng. Khoản tiết kiệm họ có được trong hai năm đầu tiên sẽ được bù đắp bằng các khoản thanh toán trợ cấp từ người bán cho người cho vay cung cấp cho họ khoản chiết khấu hai năm.
