Bạn có hai lựa chọn cơ bản khi bạn tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình để tiết kiệm hoặc nhận tiền. Đầu tiên, nếu bạn chỉ tái tài trợ khoản vay hiện tại của mình để có lãi suất thấp hơn hoặc thay đổi các điều khoản, thì đó được gọi là tái cấp vốn theo kỳ hạn. Hoặc, thứ hai, bạn có thể muốn trích xuất một phần vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, có lẽ để cải tạo, trả nợ hoặc giúp trả chi phí học đại học bằng một khoản vay tiền mặt. Đây là cách hai tùy chọn tái cấp vốn này có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của bạn.
Khái niệm cơ bản về tái cấp vốn thế chấp
Hãy nghĩ về việc tái cấp vốn như là một sự thay thế của một thế chấp hiện có bằng một thế chấp khác, hoặc hợp nhất một cặp thế chấp thành một khoản vay. Ra với cái cũ (thế chấp) và với cái mới, như họ nói. Sau khi tái cấp vốn, khoản vay cũ (hoặc khoản vay) đã được trả hết, và một khoản vay mới thay thế nó.
Chìa khóa chính
- Các lựa chọn cơ bản khi tái cấp vốn cho một khoản thế chấp là rút tiền mặt hoặc tái cấp vốn có kỳ hạn. Bạn có thể trích một số vốn chủ sở hữu trong nhà của mình bằng một khoản tái cấp vốn. Trong một khoản tái cấp vốn có kỳ hạn, người vay trao đổi hiện tại cho vay với một điều khoản tốt hơn. Các khoản cho vay thường đi kèm với phí, điểm hoặc lãi suất cao hơn vì chúng mang lại rủi ro lớn hơn cho người cho vay. Có thể trích một số tiền từ khoản tái cấp vốn của bạn mà không phải chịu thêm phí của một khoản vay tiền mặt bằng cách tận dụng sự chồng chéo của các khoản tiền vào cuối một khoản vay và bắt đầu một khoản vay khác.
Có rất nhiều lý do để xem xét tái cấp vốn. Tiết kiệm tiền là một điều hiển nhiên. Vào tháng 8 năm 2008, thế chấp cố định trung bình 30 năm có lãi suất 6, 48%. Sau cuộc khủng hoảng tài chính, lãi suất cho cùng một loại thế chấp giảm dần. Đến tháng 12 năm 2012, lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã giảm gần một nửa so với bốn năm trước đó xuống còn 3, 35%. Tỷ lệ trung bình hàng năm cho năm 2017 tăng lên tới 3, 99%. Vào năm 2018, nó đã tăng tới 4, 54%, theo Freddie Mac. Nhưng ngay cả những tỷ lệ cao hơn này cũng có thể thấp hơn so với các khoản thế chấp cũ mà bạn có thể có.
Vào tháng 3 năm 2019, lãi suất thế chấp giảm xuống 4, 27%, mức thấp trong 60 tuần. Trong tuần kết thúc vào ngày 29 tháng 3 năm 2019, các đơn xin thế chấp đã tăng 18, 6%, theo Hiệp hội Ngân hàng thế chấp. Mức tái cấp vốn tăng 39% lên 47, 4% tổng số đơn, đây là mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2016. (Làn sóng tái cấp vốn thế chấp lớn nhất gần đây đạt được từ năm 2011 đến 2013 và 2015 đến 2016, khi lãi suất gần mức thấp kỷ lục.) chỉ số tái cấp vốn giảm xuống còn 44, 1% tổng số đơn vào tuần sau, chi phí vay thấp và thị trường việc làm mạnh mẽ tiếp tục thúc đẩy các ứng dụng.
Trong lịch sử, tỷ lệ vẫn còn tương đối thấp và đó là một lý do quan trọng để các chủ nhà có các khoản thế chấp cũ, lãi suất cao hơn (hoặc những người có vốn chủ sở hữu tăng, hoặc có xếp hạng tín dụng tốt hơn nhiều so với khi họ ban đầu tài trợ cho nhà của họ) hiện nay.
Khi lãi suất đang tăng cao hơn, tái cấp vốn có thể tạo cơ hội chuyển đổi thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh thành lãi suất cố định, để khóa các khoản thanh toán lãi suất thấp hơn trước khi lãi suất tăng cao hơn. Tuy nhiên, thường là khó khăn để dự báo hướng lãi suất trong tương lai, ngay cả đối với các nhà kinh tế dày dạn nhất.
Rút tiền so với tỷ lệ giới hạn lãi suất và kỳ hạn
Có hai khoản vay tái cấp vốn cơ bản. Đơn giản nhất và đơn giản nhất là tái cấp vốn theo tỷ lệ và kỳ hạn. Không có tiền thực tế đổi tay trong trường hợp này, ngoài các khoản phí liên quan đến khoản vay. Quy mô của thế chấp vẫn giữ nguyên; bạn chỉ cần giao dịch các điều khoản thế chấp hiện tại của bạn cho các điều khoản mới hơn (có lẽ tốt hơn).
Ngược lại, trong một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt, thế chấp mới lớn hơn thế chấp cũ. Cùng với các điều khoản cho vay mới, bạn cũng đã nâng cao tiền một cách hiệu quả, rút vốn ra khỏi nhà của bạn dưới dạng tiền mặt.
Bạn có thể đủ điều kiện nhận tái cấp vốn theo kỳ hạn với tỷ lệ cho vay trên giá trị cao hơn (số tiền cho vay chia cho giá trị thẩm định của tài sản). Nói cách khác, việc vay tiền trở nên dễ dàng hơn, ngay cả khi bạn có rủi ro tín dụng thấp hơn vì bạn đang vay một tỷ lệ cao so với giá trị căn nhà.
Hãy suy nghĩ cẩn thận trước khi có được một khoản vay tiền mặt để đầu tư, vì việc đưa tiền của bạn vào một đĩa CD kiếm được 2, 5% khi lãi suất thế chấp của bạn là 5% hoặc 6%.
Các khoản vay tiền mặt đi kèm với các điều khoản khó khăn hơn. Nếu bạn muốn lấy lại một số vốn chủ sở hữu mà bạn đã xây dựng trong nhà của mình dưới dạng tiền mặt, có thể bạn sẽ phải trả giá cho bạn, bao nhiêu tùy thuộc vào số tiền bạn đã tích lũy trong nhà và điểm tín dụng của bạn.
Ví dụ: nếu điểm FICO của người vay là 700, tỷ lệ cho vay trên giá trị là 76% và khoản vay được coi là rút tiền mặt, người cho vay có thể thêm 0, 750 điểm vào chi phí trả trước của khoản vay. Nếu số tiền cho vay là 200.000 đô la chẳng hạn, người cho vay sẽ thêm 1.500 đô la vào chi phí. (Mỗi người cho vay là khác nhau.) Ngoài ra, người đi vay có thể trả lãi suất cao hơn nữa 0, 125% đến 0, 250%, tùy thuộc vào điều kiện thị trường.
Tại sao các điều khoản khó khăn hơn? Bởi vì các khoản vay tiền mặt có rủi ro cao hơn đối với người cho vay, theo Casey Fleming, cố vấn thế chấp, Công ty tài chính C2 và tác giả của Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được thế chấp tốt nhất có thể . Theo Fleming,
Theo thống kê, một người đi vay có nhiều khả năng rời khỏi nhà nếu anh ta gặp rắc rối nếu anh ta đã rút vốn chủ sở hữu ra khỏi đó. Điều này đặc biệt đúng nếu anh ta đã rút nhiều hơn số tiền đầu tư ban đầu vào khoản thanh toán xuống. Do đó, bất kỳ khoản vay nào được coi là rút tiền đều có giá cao hơn để phản ánh rủi ro đó, cho đến khi có quá nhiều vốn chủ sở hữu mà người vay không thể bỏ đi nữa.
Nhưng điểm tín dụng cao hơn và tỷ lệ cho vay trên giá trị thấp hơn có thể thay đổi đáng kể các con số có lợi cho bạn. Ví dụ, một người vay có điểm tín dụng là 750 và tỷ lệ cho vay trên giá trị dưới 60%, chẳng hạn, sẽ không bị tính thêm bất kỳ chi phí nào cho khoản vay tiền mặt; những người cho vay tin rằng anh ta hoặc cô ta không có khả năng mặc định cho khoản vay hơn là thực hiện một cuộc giới thiệu lãi suất và kỳ hạn.
Khoản vay của bạn có thể là khoản vay tiền mặt, ngay cả khi bạn không nhận được bất kỳ khoản tiền mặt nào. Nếu bạn đang trả hết thẻ tín dụng, khoản vay tự động hoặc bất kỳ thứ gì khác không phải là một phần của khoản thế chấp của bạn, người cho vay có thể coi đó là khoản vay tiền mặt. Nếu bạn hợp nhất hai khoản thế chấp thành một khoản vay và một khoản vay ban đầu là khoản vay tiền mặt thì khoản vay hợp nhất mới cũng sẽ được phân loại là tiền mặt.
Thêm một lý do để suy nghĩ hai lần về rút tiền: Thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể ảnh hưởng tiêu cực đến điểm FICO của bạn.
83%
Số lần tái cấp vốn thế chấp là các khoản vay tiền mặt trong quý 4 năm 2018.
Nhiều người Mỹ chọn tái cấp vốn
Mặc dù nhiều chuyên gia tài chính cá nhân sẽ khuyên không nên tước bỏ vốn chủ sở hữu của bạn trong khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt, dữ liệu gần đây cho thấy nhiều người Mỹ đang chọn loại hình cho vay này. Thống kê tái cấp vốn hàng quý của Freddie Mac đã chứng minh rằng, trong quý IV năm 2018 (phát hành vào tháng 3 năm 2019), những người vay tiền mặt chiếm 83% tổng số các khoản vay tái cấp vốn, cao nhất kể từ quý 3 năm 2007.
Nhiều trong số các khoản tái cấp vốn này không phải để giảm lãi suất. Việc sử dụng phổ biến nhất của các quỹ là cải thiện nhà hoặc để trả các hóa đơn và nợ. Các lý do khác được trích dẫn để rút tiền mặt bao gồm thanh toán chi phí đại học, mua ô tô và đầu tư kinh doanh.
Một lỗ hổng tái cấp vốn thế chấp thú vị
Với sự giúp đỡ của nhà môi giới thế chấp của bạn, bạn có thể tạo ra một ít tiền từ khoản tái cấp vốn của mình mà không bị coi là khoản vay tiền mặt (và tạo thêm phí đi kèm với nó). Về cơ bản, nó hoạt động bằng cách tận dụng sự chồng chéo của các khoản tiền vào cuối một khoản vay và bắt đầu một khoản vay khác. Đây là một quy trình phức tạp sẽ ảnh hưởng đến bất kỳ tài khoản ký quỹ nào, vì vậy hãy chú ý đến cách Fleming mô tả nó:
Bạn được phép tài trợ chi phí đóng cửa theo tỷ lệ / kỳ hạn. Hầu hết những người cho vay cho phép những chi phí đóng này bao gồm các chi phí trả trước, chẳng hạn như lãi trả trước, tiền lãi tích lũy chưa trả cho khoản thế chấp hiện tại của bạn, tiền cần thiết để nạp tiền vào tài khoản ký quỹ của bạn, và thậm chí cả thuế bất động sản và bảo hiểm nếu bạn đúng hạn.
Khi bạn tái tài trợ, bạn trả lãi tích lũy cho khoản thế chấp hiện tại của bạn cho đến ngày nó được trả hết. Bạn trả trước tiền lãi cho khoản vay mới của bạn từ ngày bạn nạp tiền cho đến ngày đầu tiên của tháng tiếp theo và sau đó bạn không thanh toán vào tháng tiếp theo. Do đó, bạn đã tài trợ tiền lãi một tháng cho khoản thế chấp của mình trong khoản vay mới.
Nếu bạn có một tài khoản tạm thời (hoặc ký quỹ) để trả bảo hiểm và thuế với khoản thế chấp hiện tại của bạn, thì người cho vay hiện tại của bạn đang giữ một số tiền của bạn, ít nhất một vài tháng thuế và bảo hiểm. Khi bạn tái tài trợ, người cho vay mới của bạn sẽ cần một số tiền trong tay khi hóa đơn thuế và bảo hiểm đến hạn, vì vậy họ sẽ yêu cầu trả trước một số tiền. Bạn thường có thể tài trợ này.
Sau đó, sau khi khoản vay của bạn kết thúc, người cho vay cũ của bạn, người đang giữ một số tiền của bạn, ED gửi cho bạn một tấm séc bằng với số dư của tài khoản ký quỹ của bạn khi bạn trả hết khoản vay đó. Tiền mặt!
Ngoài ra, vì một số khoản phí thay đổi một chút cho đến khi tài trợ, hầu hết những người cho vay cho phép một chút tiền bồi thường lên đến 2.000 đô la tiền mặt trong ký quỹ mà không cho vay được coi là rút tiền mặt.
Tất cả điều này có nghĩa là bạn có thể tài trợ cho 'chi phí' không thực sự là chi phí tạo ra khoản vay mà thay vào đó là chi phí cho việc vay. Với khoản vay 200.000 đô la / kỳ hạn, sẽ rất khả thi khi tạo ra khoảng 4.000 đô la tiền mặt trong trường hợp phù hợp, nếu nó được cấu trúc cẩn thận mà không phải trả tiền phạt.
Điểm mấu chốt
Trách nhiệm của bạn với tư cách là người đi vay là có đủ kiến thức để thảo luận về các lựa chọn với người cho vay của bạn. Đối với hầu hết mọi người, tránh chi phí gia tăng của khoản vay tiền mặt là động thái tài chính tốt nhất. Nếu bạn có một lý do cụ thể để rút tiền mặt ra khỏi nhà, khoản vay tiền mặt có thể có giá trị, nhưng hãy nhớ rằng số tiền bạn sẽ trả lãi trong suốt thời gian vay có thể khiến nó trở thành một ý tưởng tồi.
