Giới hạn cho vay phù hợp là gì?
Giới hạn cho vay phù hợp là giới hạn đô la trên quy mô của khoản thế chấp mà Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (tạm gọi là Fannie Mae) và Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang (còn gọi là Freddie Mac) sẽ mua hoặc bảo lãnh. Các khoản thế chấp đáp ứng các tiêu chí ủng hộ của hai cơ quan chính phủ gần đây được gọi là "các khoản vay phù hợp".
Theo các quy định của Đạo luật Phục hồi Nhà ở và Kinh tế (HERA) năm 2008, giới hạn cho vay phù hợp được điều chỉnh hàng năm để phản ánh những thay đổi về giá trung bình của một ngôi nhà ở Mỹ Giới hạn hàng năm được đặt ra bởi cơ quan quản lý liên bang của Fannie Mae và Freddie Mac, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) và công bố vào tháng 11. FHFA sử dụng mức tăng / giảm phần trăm từ tháng 10 đến tháng 10 trong giá nhà trung bình như được nêu trong báo cáo Chỉ số giá nhà do Ủy ban Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFB) ban hành để điều chỉnh giới hạn cho vay phù hợp cho năm tiếp theo.
Người cho vay truyền thống thích làm việc với các khoản thế chấp đáp ứng các giới hạn cho vay phù hợp vì chúng được bảo hiểm và dễ bán hơn.
Làm thế nào để phù hợp với giới hạn cho vay hoạt động
Giới hạn cho vay phù hợp được chỉ định bởi quận. Hầu hết các quận được chỉ định giới hạn cho vay phù hợp cơ bản. Tuy nhiên, có thể có các biến thể về giới hạn cho vay phù hợp dựa trên sự khác biệt kinh tế khu vực.
Ví dụ, trong các khu vực nơi 115% giá trị nhà trung bình địa phương vượt quá giới hạn cho vay phù hợp cơ bản, giới hạn cho vay tối đa cho khu vực đó sẽ được đặt cao hơn. Đạo luật Phục hồi Nhà ở và Kinh tế đặt ra giới hạn cho vay tối đa đối với các khu vực như bội số của giá trị nhà trung bình của khu vực. Pháp luật cũng đặt ra "mức trần" trên giới hạn 150% giới hạn cho vay cơ bản.
Nam California, Nam Florida và khu vực đô thị lớn hơn của New York là ba ví dụ về các khu vực ở phần tiếp giáp của đất nước đáp ứng các yêu cầu về giới hạn cho vay tối đa cao hơn.
Hơn nữa, có những quy định theo luật định đặc biệt trong đạo luật thiết lập các tính toán giới hạn cho vay khác nhau đối với các tiểu bang Alaska và Hawaii, cũng như đối với các lãnh thổ đảo của Hoa Kỳ, đảo Guam và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ. Các giới hạn cho vay phù hợp cho các khu vực đó có xu hướng cao hơn đáng kể so với các giới hạn cho Hoa Kỳ trong nước vì chúng được chỉ định là khu vực có chi phí cao.
Trong năm 2019, ở hầu hết Hoa Kỳ, giới hạn cho vay tối đa phù hợp với giới hạn cơ bản cho các tài sản một đơn vị là 484.350 đô la, tăng từ 453.100 đô la năm 2018 (và tăng từ mức 417.000 đô la khi được ban hành lần đầu tiên bởi Đạo luật phục hồi nhà ở và kinh tế năm 2008). Giới hạn cho vay trần mới đối với tài sản một đơn vị ở hầu hết các khu vực có chi phí cao là $ 726, 525 (150% của $ 484.350). Đối với Alaska, Hawaii, đảo Guam và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ, giới hạn cho vay cơ bản là $ 726, 525 cho các tài sản một đơn vị. Khi công bố giới hạn cho vay mới vào tháng 11, FHFA lưu ý rằng giới hạn cho vay tối đa phù hợp sẽ cao hơn vào năm 2019 ở tất cả trừ 47 quận.
Cân nhắc đặc biệt cho giới hạn cho vay phù hợp
Fannie Mae và Freddie Mac là những người tạo ra thị trường chính trong các khoản thế chấp; các ngân hàng và những người cho vay khác tin tưởng vào họ để đảm bảo các khoản vay họ phát hành và mua các khoản vay họ muốn bán. Các giới hạn cho vay phù hợp đóng vai trò là hướng dẫn cho các khoản thế chấp mà hầu hết các nhà cho vay chính thống đưa ra. Trên thực tế, một số tổ chức tài chính sẽ chỉ giải quyết các khoản vay phù hợp đáp ứng các tiêu chí của cơ quan.
Các khoản thế chấp vượt quá giới hạn cho vay phù hợp được gọi là các khoản thế chấp không phù hợp hoặc khổng lồ. Lãi suất cho các khoản thế chấp khổng lồ có thể cao hơn lãi suất cho các khoản thế chấp phù hợp.
Bởi vì người cho vay thích thế chấp phù hợp, một người vay có số tiền thế chấp hơi vượt quá giới hạn cho vay nên phân tích tính kinh tế của việc giảm quy mô khoản vay của mình thông qua một khoản thanh toán lớn hơn hoặc sử dụng tài chính thứ cấp (nghĩa là lấy ra hai khoản vay thay vì một) một thế chấp phù hợp.
