ARM chuyển đổi là gì
ARM chuyển đổi là một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) cung cấp cho người đi vay tùy chọn để chuyển đổi thành thế chấp có lãi suất cố định. ARM chuyển đổi được bán trên thị trường như một cách để tận dụng lãi suất giảm và thường bao gồm các điều kiện cụ thể. Tổ chức tài chính thường thu phí để chuyển ARM sang thế chấp có lãi suất cố định.
ARM BREAKING XUỐNG
ARMS chuyển đổi là sự kết hợp của hai loại thế chấp: thế chấp 30 năm có lãi suất cố định thông thường và thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM). Các khoản thế chấp có lãi suất cố định mang lại cho người vay sự an toàn khi biết khoản thanh toán hàng tháng của mình sẽ không bao giờ thay đổi, ngay cả khi lãi suất tăng; theo thời gian, các khoản thanh toán có hiệu quả giảm liên quan đến lạm phát. Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu với tỷ lệ trêu ghẹo giới thiệu thấp hơn nhiều, nhưng sau một khoảng thời gian xác định (thường là năm năm), lãi suất được điều chỉnh theo một chỉ số, chẳng hạn như LIBOR, cộng với biên độ. Tỷ lệ thường được điều chỉnh sáu tháng một lần và có thể tăng hoặc giảm (trong giới hạn được nêu trong hợp đồng).
Với một ARM chuyển đổi, khoản thế chấp bắt đầu giống như một tỷ lệ điều chỉnh 30 năm có thể điều chỉnh, với tỷ lệ trêu ghẹo dưới mức trung bình của thị trường. Nhưng trong một khoảng thời gian xác định, thường là sau năm đầu tiên nhưng trước năm thứ năm, người vay có tùy chọn chuyển đổi sang một tỷ lệ cố định. Lãi suất mới thường là mức lãi suất thấp nhất được đưa ra trong vòng bảy ngày trước khi khóa. Do đó, nếu lãi suất giảm, người vay có thể nhận được lãi suất cố định thấp hơn mức ban đầu có thể đạt được.
ARM chuyển đổi có thể có ý nghĩa khi giá cao
Được giới thiệu vào đầu những năm 1980, các ARM chuyển đổi đã tham gia vào giai đoạn thế chấp lãi suất cố định hai chữ số. Lý thuyết là bởi vì lãi suất trong lịch sử khó có thể tăng cao hơn (ngăn chặn lạm phát phi thường), những người vay của ARM chuyển đổi về cơ bản có thể đặt cược vào khả năng lớn là lãi suất thấp hơn trong tương lai. ARM chuyển đổi sớm là đắt tiền và có những hạn chế khó khăn. Nhưng vào năm 1987, các doanh nghiệp thế chấp được chính phủ tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac đã bắt đầu mua ARM chuyển đổi trên thị trường thứ cấp; kể từ khi hầu hết các ngân hàng thương mại bán các khoản vay thế chấp của họ trên thị trường thứ cấp, sự chấp nhận các ARM chuyển đổi của hai đại gia thế chấp đã dẫn đến sự mở rộng nhanh chóng của họ. Cạnh tranh, mang lại phí thấp hơn và điều kiện hạn chế ít hơn.
Nhược điểm
Nhược điểm chính của ARMS chuyển đổi là họ buộc người vay phải theo dõi lãi suất và dự đoán những thay đổi trong tương lai, một điều mà ngay cả các chuyên gia cũng không thể làm được. Ngoài ra, lãi suất trên ARMS chuyển đổi cả tỷ lệ giới thiệu và tỷ lệ cố định sau này - thường cao hơn một chút so với lãi suất thị trường. Và trong khi người vay không trả chi phí đóng khi chuyển đổi thế chấp, người cho vay phải trả phí. Trong khi đó, nếu lãi suất tăng trong giai đoạn giới thiệu, lợi ích của ARM chuyển đổi sẽ bị mất. Cuối cùng, khoản thanh toán hàng tháng sau khi chuyển đổi gần như chắc chắn sẽ cao hơn so với những gì chủ nhà đã trả theo tỷ lệ trêu ghẹo, mặc dù với sự bảo mật rằng nó sẽ vẫn được cố định.
