Mục lục
- Khái niệm cơ bản về tước vốn
- Sử dụng HOC TRỢ
- Kéo một thế chấp thứ hai
- Sử dụng Miễn trừ Homestead
- Chiến lược cho vay thân thiện
- Tài sản thế chấp chéo
- LLCs bất động sản
- Điểm mấu chốt
Tước cổ phần - quá trình giảm giá trị vốn chủ sở hữu của một tài sản bất động sản - là một trong những chiến lược bảo vệ tài sản lâu đời nhất. Về cơ bản, nó đòi hỏi phải mã hóa một tài sản bằng nợ đến mức có rất ít hoặc không có vốn chủ sở hữu để các chủ nợ có được. Bằng cách cho một bên khác yêu cầu bồi thường đối với tài sản, chủ sở hữu giữ quyền kiểm soát dòng tiền và sử dụng tài sản, đồng thời khiến tài sản không hấp dẫn đối với những người cố gắng hoàn thiện bất kỳ loại phán quyết pháp lý nào. Mặc dù đây là một cách tiếp cận có vẻ đơn giản, nhưng có một số yêu cầu nhất định phải được đáp ứng để đảm bảo hiệu quả của nó. Nhiều cách khác nhau để thực hiện chiến lược này cung cấp mức độ lợi ích ngày càng tăng cho các chủ sở hữu.
Khái niệm cơ bản về tước vốn
Không được nhầm lẫn với lừa đảo khắc phục nhà bị tịch thu, tước tài sản hoặc tài sản thế chấp, được thực hiện để bảo vệ quyền sở hữu tài sản bất động sản bằng cách làm cho vốn chủ sở hữu trong những tài sản đó trở nên vô giá trị trong mắt các chủ nợ. Mặc dù có nhiều chiến lược tước vốn cổ phần khác nhau, nhưng tất cả đều đòi hỏi phải kiểm soát tài sản bất động sản mà không có lợi ích vốn chủ sở hữu lớn trong đó. Bằng cách làm cho vốn chủ sở hữu trong tài sản trở nên khó khăn hoặc tốn kém, chủ sở hữu hy vọng sẽ cách ly nhà và tài sản khác của họ khỏi sự gắn bó trong thủ tục tố tụng. Ý tưởng rất đơn giản: giữ quyền kiểm soát và hưởng thụ một tài sản, nhưng để lại ít hoặc không có vốn chủ sở hữu cho một chủ nợ để có được. (Để biết thêm, hãy đọc Tránh lừa đảo bị tịch thu .)
Đồng thời, như với bất kỳ loại chiến lược bảo vệ tài sản nào, tước vốn cổ phần phải được thực hiện tốt trước thời điểm cần bảo vệ. Thực hiện bất kỳ chiến lược chiếu tài sản trong một thủ tục pháp lý thường sẽ được các tòa án xem là không phù hợp. Ví dụ: cố gắng đặt tài sản vào tên của người khác sẽ được coi là chuyển khoản gian lận, được thực hiện cho mục đích duy nhất là che giấu tài sản.
Theo truyền thống, hình thức tước vốn cổ phần phổ biến nhất (được gọi là tước vợ / chồng) là từ bỏ quyền sở hữu đối với người phối ngẫu, người ít có khả năng bị kiện vì lý do tài chính. Chiến lược hiệu quả trước đây không còn được sử dụng vì ly hôn bây giờ là mối đe dọa lớn đối với tài sản hơn là trách nhiệm pháp lý.
Sử dụng HOC TRỢ
Ngày nay, cách phổ biến nhất để giảm xác suất đính kèm là vay mượn tài sản và cho một bên khác thế chấp cho nghĩa vụ nợ. Hình thức vay phổ biến nhất là dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng (HELOC). Với một HOC TRỢ, người cho vay được thế chấp so với vốn chủ sở hữu của tài sản, làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ngay cả một khoản vay vốn không có vốn sẽ làm giảm đáng kể vốn chủ sở hữu trên sổ sách mà không tạo ra bất kỳ rủi ro đáng kể nào cho người vay. Hầu hết các dòng vốn tín dụng không tính phí cho việc không sử dụng tiền và rất rẻ (nếu không miễn phí) để thiết lập. Các HOC TRỢ làm cho chủ nợ khó khăn và tốn kém hơn rất nhiều khi có được vốn chủ sở hữu thực tế trong một tài sản và thường sẽ ngăn cản các chủ nợ khởi xướng tố tụng, mà không ảnh hưởng đến dòng tiền của người vay.
Đặt một HOC TRỢ chưa hoàn thành vào một mảnh bất động sản là hàng phòng thủ đầu tiên cho bất kỳ tài sản nào; nó cũng cung cấp một nguồn vốn có thể được sử dụng cho các trường hợp khẩn cấp hoặc các nghĩa vụ tài chính bất ngờ khác. Nếu vẫn chưa được giải quyết, HOC TRỢ sẽ không thêm bất kỳ rủi ro tài chính nào dưới hình thức trả lãi hoặc trả gốc. Vì các chủ nợ không thể cho biết số tiền thực sự nợ ngân hàng là bao nhiêu, chiến lược này có thể có hiệu quả trong việc ngăn cản một bên đi theo tài sản nhưng sẽ kém hiệu quả hơn nếu chủ nợ quyết định ra tòa.
Kéo một thế chấp thứ hai
Một phương tiện bảo vệ hiệu quả hơn, mặc dù rủi ro hơn, là sử dụng các khoản vay được tài trợ dưới hình thức thế chấp thứ hai hoặc thế chấp thứ hai. Khi khoản vay được tài trợ, người cho vay nhận được quyền ưu tiên, tức là yêu cầu đối với vốn chủ sở hữu đối với số tiền đã vay, thay thế cho phán quyết của bất kỳ chủ nợ nào. Trong trường hợp này, vốn chủ sở hữu trong tài sản thực sự bị giảm bởi số vốn đã vay, không thể thu hồi được thông qua các biện pháp hợp pháp, làm giảm thêm động lực của chủ nợ để kiện.
Sử dụng Miễn trừ Homestead
Nhiều tiểu bang có miễn giảm nhà ở, điều này giới hạn số lượng vốn chủ sở hữu của một ngôi nhà mà chủ nợ có thể thu giữ để đáp ứng nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, đối với hầu hết mọi người, việc miễn nhà ở sẽ chỉ bảo vệ một phần giá trị vốn chủ sở hữu của một ngôi nhà. Ví dụ, một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la không có thế chấp và miễn thuế nhà 100.000 đô la sẽ có 300.000 đô la vốn chủ sở hữu tiếp xúc với các khiếu nại pháp lý tiềm năng. Trong tình huống này, sẽ rất hợp lý nếu giữ một số loại cho vay đối với tài sản, để vốn chủ sở hữu không bao giờ vượt quá 100.000 đô la. Nếu có điều gì đó xảy ra và phán quyết được đưa ra, một chủ nợ sẽ xem xét hồ sơ tài sản, thẩm định giá trị của ngôi nhà và quyết định rằng có rất ít để có được bằng hành động pháp lý đắt tiền.
Tuy nhiên, vấn đề tài trợ cho khoản vay là gấp đôi. Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản phải tìm cách sử dụng vốn sẽ có năng suất tương đương hoặc đầu tư vào bất động sản. Thứ hai, chủ sở hữu phải có khả năng duy trì khoản vay thông qua các khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng cần thiết, hoặc rủi ro bị tịch thu bởi người cho vay. Có nhiều tài khoản của chủ sở hữu tài sản tước tài sản của họ để lấy vốn và đầu tư vào thị trường chứng khoán. Nổi tiếng ở các thị trường tăng trưởng, chiến lược này thúc đẩy tỷ lệ tịch thu nhà trong thời gian thị trường suy giảm kéo dài. Khi xem xét chiến lược này, hầu hết mọi người không nghĩ cách sử dụng hoặc đầu tư đúng số tiền họ đã rút ra khỏi tài sản của mình. (Để biết thông tin cơ bản, hãy xem Tính năng đặc biệt của Investopedia của chúng tôi : Thế chấp dưới chuẩn .)
Chiến lược cho vay thân thiện
Để giảm rủi ro bị tịch thu nhà, một số chủ sở hữu có được một khoản vay thân thiện từ một doanh nghiệp hoặc niềm tin được kiểm soát bởi một người mà họ biết. Vì mối quan hệ cá nhân, chủ sở hữu cho rằng người cho vay sẽ không tịch thu trong trường hợp thời gian thanh toán khoản vay chậm hoặc không tồn tại. Nhiều trong số các khoản vay thân thiện này cuối cùng đã bị coi là lừa đảo vì chúng dường như không phải là chính hãng.
Mặc dù mọi khu vực tài phán đều có những quy định cụ thể của riêng mình, để vượt qua khó khăn hơn, khoản vay phải được thực hiện cho một mục đích kinh tế cụ thể, phải được ghi chép đúng, và thế chấp được đệ trình. Quan trọng hơn, các khoản thanh toán gốc và lãi phải được thực hiện đúng hạn và phù hợp với các tài liệu cho vay. Nhiều khoản vay được đặt để bảo vệ tài sản bị tòa án bác bỏ vì người vay không bao giờ thực hiện hoặc ghi nhận việc thực hiện thanh toán thế chấp.
Tài sản thế chấp chéo
Tài sản thế chấp chéo là một chiến lược bảo vệ tài sản khác bao gồm vốn chủ sở hữu trong một tài sản, với vốn chủ sở hữu đó được sử dụng làm tài sản thế chấp cho nhiều tài sản khác. Mặc dù nó có thể không có thế chấp nổi bật về nó, nhưng nó không thể được đính kèm bởi vì nó đứng để bảo vệ lợi ích của một khoản vay hoặc bảo lãnh khác.
Đây là cách nó hoạt động: giả sử rằng hai công ty thuộc sở hữu của cùng một nhóm có tài sản. Công ty # 1 cho vay đối với Công ty # 2 và sử dụng tài sản của mình làm tài sản thế chấp. Công ty # 2 sau đó sử dụng số tiền cho vay để cung cấp cho Công ty # 1 khoản vay tương đương và cam kết tài sản của mình là tài sản thế chấp. Không có bất kỳ khoản tiền nào đi ra ngoài cùng một nhóm sở hữu, cả hai tài sản đều có tài sản thế chấp và hiện được bảo vệ khỏi các chủ nợ. Nếu Công ty # 1 bị kiện và có bản án đối với tài sản, thì công ty này vẫn có thể được sử dụng mà không có vấn đề gì.
Cuối cùng, khi nó được bán, số tiền thu được được sử dụng để trả hết khoản vay thế chấp hiện có, khiến chủ nợ không có quyền truy đòi tài sản. Mặc dù đây là một ví dụ rất đơn giản và minh bạch, các cấu trúc phức tạp hơn, sử dụng các thực thể ở nước ngoài và tín thác tư nhân, thường được sử dụng để gây khó khăn cho các chủ nợ trong việc xác định quyền sở hữu thực sự hoặc chứng minh rằng các giao dịch không phải là sự thật.
LLCs bất động sản
Sở hữu bất động sản cho thuê là một nỗ lực rủi ro cao. Rất khó để bảo vệ tài sản khỏi trách nhiệm pháp lý của việc sở hữu và quản lý tài sản. Tuy nhiên, thông qua việc sử dụng LLCs bất động sản, chủ sở hữu đã tìm thấy một phương pháp để bảo vệ các tài sản khác của họ khỏi các hoạt động bất động sản của họ và ngược lại. Bằng cách sở hữu tài sản trong một LLC tài sản duy nhất, chỉ có thể tự kiện tài sản đó, điều này bảo vệ chủ sở hữu của các tài sản khác khỏi sự gắn bó.
Vì LLC là một pháp nhân, chủ nợ muốn kiện chủ sở hữu chỉ có thể theo đuổi lợi ích của chủ sở hữu trong LLC. Để cách ly tài sản hơn nữa, LLCs một tài sản thường được sở hữu bởi một công ty cổ phần LLC được quản lý đã đăng ký ở một tiểu bang như Nevada, cho phép lệnh tính phí là phương thức duy nhất để tấn công thực thể. Vì lệnh tính phí chỉ cho phép các chủ nợ bước vào với tư cách là thành viên, họ sẽ không bao giờ nhận được bất kỳ phân phối thu nhập nào từ người quản lý mà phải chịu các khoản nợ thuế; điều này là không thể tài chính Điều thú vị là, hầu hết các chiến lược dựa trên LLC cũng đề xuất tước vốn chủ sở hữu thông qua một HOC TRỢ, sử dụng tiền để đầu tư hoặc cập nhật bất động sản khác.
Điểm mấu chốt
Khi được thực hiện như một phần của kế hoạch được cân nhắc và xây dựng tốt, tước vốn cổ phần có thể là một công cụ bảo vệ tài sản rất mạnh mẽ. Nó thường được sử dụng tốt nhất với các chiến lược bảo vệ khác, chẳng hạn như cấu trúc LLC bất động sản, bảo vệ tài sản và chủ sở hữu. Các chiến lược này phải xem xét việc sử dụng chiến lược tiền cho vay và được thực hiện tốt trước khi có nhu cầu đối với họ, để tránh bị tòa án coi là chuyển tiền gian lận. Như với bất kỳ chiến lược bảo vệ tài sản nào, một luật sư có kiến thức trong lĩnh vực này nên được tư vấn trước khi bất kỳ khoản vay hoặc tài liệu pháp lý nào được thực thi. (Để tìm hiểu thêm, hãy xem Hướng dẫn cơ bản về thế chấp của chúng tôi.)
