Mục lục
- Cổ phiếu Fannie
- Hướng dẫn của Fannie Mae
- Cho vay Fannie Mae
- Đăng ký thế chấp Fannie Mae
- Sửa đổi khoản vay
- Fannie Mae Trang chủ
Fannie Mae (chính thức là Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang, hay FNMA) là một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE), một công ty giao dịch công khai hoạt động theo điều lệ của Quốc hội, nhằm phục vụ cho việc sở hữu nhà và mở rộng tính thanh khoản của tiền thế chấp bằng cách tạo ra một thị trường thứ cấp. Được thành lập vào năm 1938 trong cuộc Đại suy thoái như một phần của Thỏa thuận mới, Fannie Mae hướng đến những nỗ lực của mình trong việc tăng tính khả dụng và khả năng chi trả của chủ nhà cho người Mỹ có thu nhập thấp, trung bình và trung bình.
Là một người tham gia thị trường thế chấp thứ cấp, Fannie Mae không tạo ra các khoản vay hoặc cung cấp các khoản thế chấp cho người vay. Thay vào đó, nó giữ tiền chảy vào người cho vay thế chấp (ví dụ: công đoàn tín dụng, ngân hàng địa phương và quốc gia, tiết kiệm và các tổ chức tài chính khác) thông qua việc mua và bảo lãnh các khoản thế chấp được thực hiện bởi các công ty này. Trên thực tế, đây là một trong hai trong số những người mua thế chấp lớn nhất trên thị trường thứ cấp; người còn lại là anh chị em của nó, Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang, hay Freddie Mac, cũng là một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ do Quốc hội thành lập.
5 nghìn tỷ đô la
Số tiền Fannie Mae đã đầu tư vào thị trường thế chấp kể từ năm 2009
Bằng cách đầu tư vào thị trường thế chấp, Fannie Mae tạo ra nhiều thanh khoản hơn cho người cho vay, chẳng hạn như ngân hàng, tiết kiệm và công đoàn tín dụng, từ đó cho phép họ bảo lãnh hoặc tài trợ thêm các khoản thế chấp. Tổ chức này ước tính họ đã tài trợ cho thị trường 5 nghìn tỷ đô la kể từ năm 2009, tài trợ cho khoảng sáu triệu mua nhà, 14 triệu tái cấp vốn và ba triệu căn hộ cho thuê. Đây là nhà tài trợ hoặc người ủng hộ lớn nhất cho các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm ở Mỹ
Cổ phiếu Fannie
Fannie Mae đã được giao dịch công khai từ năm 1968. Cho đến năm 2010, nó được giao dịch trên thị trường chứng khoán New York. Nó đã bị hủy bỏ sau thế chấp, nhà ở và khủng hoảng tài chính sau khi cổ phiếu của nó giảm mạnh dưới mức yêu cầu vốn tối thiểu mà NYSE ủy quyền. Nó bây giờ giao dịch qua quầy.
Trong nửa cuối năm 2008, Fannie Mae và Freddie Mac đã được chính phủ tiếp quản thông qua sự bảo quản của Ủy ban Tài chính Nhà ở Liên bang. Cả hai đã được bảo lãnh cho giai điệu 187, 4 tỷ đô la, giúp họ thoát khỏi sự sụp đổ. Vào năm 2014, Fannie Mae đã hoàn trả cho chính phủ nhiều hơn số tiền nhận được.
Vào tháng 8 năm 2012, các điều khoản điều chỉnh nghĩa vụ cổ tức của Fannie Mae đã thay đổi để Kho bạc Hoa Kỳ yêu cầu bất kỳ khoản lãi nào vào cuối mỗi quý và cung cấp vốn nếu có thâm hụt. Vì vậy, mặc dù Fannie Mae kiếm được tiền, lợi nhuận của nó được bàn giao mỗi quý cho chính phủ.
Hướng dẫn của Fannie Mae
Để một người cho vay thế chấp đủ điều kiện được Fannie Mae hậu thuẫn, họ phải đồng ý tránh mọi hành vi cho vay dưới chuẩn phi đạo đức. Các khoản cho vay dưới chuẩn, có lãi suất cao hơn các khoản vay lãi suất cơ bản, được cung cấp cho những người vay có tín dụng kém, những người được cho là có rủi ro cao hơn.
Các khoản thế chấp mua và bảo lãnh Fannie Mae phải đáp ứng các tiêu chí nghiêm ngặt. Ví dụ: giới hạn cho khoản vay thông thường đối với nhà ở một gia đình vào năm 2020 là 510.400 $$ cho hầu hết các khu vực và $ 765.600 cho các khu vực có chi phí cao bao gồm Hawaii và Alaska. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đặt ra các giới hạn này.
Sau khi mua các khoản thế chấp trên thị trường thứ cấp, Fannie Mae gộp chúng lại để hình thành chứng khoán được thế chấp (MBS). MBS là chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản được bảo đảm bằng thế chấp hoặc nhóm thế chấp. Chứng khoán được thế chấp của Fannie Mae sau đó được mua bởi các tổ chức, chẳng hạn như các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí và ngân hàng đầu tư. Nó đảm bảo thanh toán gốc và lãi trên MBS của nó.
Fannie Mae cũng có danh mục đầu tư của riêng mình, thường được gọi là danh mục đầu tư được giữ lại, đầu tư vào chứng khoán được thế chấp của chính nó và của các tổ chức khác. Fannie Mae phát hành nợ, được gọi là nợ đại lý, để tài trợ cho danh mục đầu tư được giữ lại của nó.
Chìa khóa chính
- Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (FNMA), còn được gọi là Fannie Mae, là một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) do Quốc hội thành lập.Fannie Mae không bắt nguồn hoặc đưa ra các khoản thế chấp cho các chủ nhà đang tìm kiếm tài trợ, nhưng nó mua và bảo lãnh họ thông qua thị trường thế chấp thứ cấp.Fannie Mae và anh chị em của nó, Công ty thế chấp cho vay mua nhà liên bang, hay Freddie Mac, là hai người mua thế chấp lớn nhất trên thị trường thứ cấp. Đầu tư vào thế chấp, Fannie Mae tạo ra nhiều thanh khoản hơn cho người cho vay, bao gồm cả các ngân hàng, quỹ tiết kiệm và công đoàn tín dụng, sau đó cho phép họ bảo lãnh hoặc tài trợ thêm các khoản thế chấp.Fannie Mae và Freddie Mac gần như sụp đổ trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, đã được bảo lãnh, đưa vào bảo quản chính phủ và cuối cùng trả lại hàng tỷ đồng mà họ nhận được để ở lại nổi.
Cho vay Fannie Mae
Để có được khoản vay được hỗ trợ bởi Fannie Mae, bạn sẽ phải thông qua một người cho vay đã được phê duyệt. Cùng với việc tránh các khoản cho vay dưới chuẩn, được đề cập ở trên, người cho vay phải đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện và bảo lãnh phát hành để đảm bảo chất lượng tín dụng của tài chính.
Các khoản thế chấp được mua và bảo lãnh bởi Fannie Mae được gọi là các khoản vay phù hợp. Nói chung, các khoản vay phù hợp có lãi suất thấp hơn so với các khoản vay không phù hợp hoặc khổng lồ, thường không được Fannie Mae hỗ trợ vì chúng vượt quá giới hạn quy mô cho vay.
Làm thế nào để đăng ký thế chấp Fannie Mae-Backed
Khi bạn đã tìm thấy một người cho vay đủ điều kiện để phát hành một khoản vay được hỗ trợ bởi Fannie Mae, bạn sẽ được hướng dẫn điền vào Đơn xin vay dân cư thống nhất. Bạn sẽ cần phải thu thập và cung cấp thông tin tài liệu và tài liệu. Điều này bao gồm hồ sơ việc làm và tổng thu nhập và báo cáo của bạn để sao lưu những khoản này, chẳng hạn như Mẫu W-2 hoặc Mẫu 1099. Bạn cũng sẽ phải cung cấp tổng số nghĩa vụ nợ hàng tháng của mình, chẳng hạn như số dư trên thẻ tín dụng, xe hơi thanh toán, tiền cấp dưỡng, và hỗ trợ trẻ em.
Để được chấp thuận cho khoản vay được Fannie Mae hỗ trợ, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) ở phía trước không quá 28% là tốt hơn. DTI mặt trước xác định bao nhiêu thu nhập gộp của bạn đi vào chi phí nhà ở. Nếu DTI của bạn quá cao, bạn có thể thực hiện một khoản thanh toán lớn hơn, điều này sẽ làm giảm chi phí hàng tháng của bạn. Fannie Mae yêu cầu thanh toán xuống tối thiểu 5% cho khoản thế chấp có lãi suất cố định, mặc dù 20% thường là lý tưởng.
Người mua nhà cũng phải đáp ứng các yêu cầu tín dụng tối thiểu để đủ điều kiện nhận các khoản thế chấp được Fannie Mae hậu thuẫn. Đối với nhà ở một gia đình là nơi cư trú chính, cần có điểm FICO ít nhất 620 cho các khoản vay có lãi suất cố định và 640 cho các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM). Tất nhiên, điểm FICO của bạn càng tốt hoặc cao hơn, bạn càng có đủ điều kiện để nhận mức lãi suất thấp nhất.
Sửa đổi khoản vay
Sau cuộc khủng hoảng thế chấp, Fannie Mae bắt đầu tập trung vào sửa đổi khoản vay. Sửa đổi khoản vay thay đổi các điều kiện của một thế chấp hiện có để giúp người vay tránh vỡ nợ, cuối cùng bị tịch thu và cuối cùng mất nhà. Sửa đổi có thể bao gồm lãi suất thấp hơn và kéo dài thời hạn của khoản vay, điều này sẽ làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Fannie Mae đã hoàn thành hơn 1, 5 triệu sửa đổi khoản vay kể từ năm 2009.
Fannie Mae Trang chủ
Khi nhà bị tịch thu phát sinh các khoản thế chấp mà Fannie Mae là chủ sở hữu / nhà đầu tư hoặc khi tài sản được mua thông qua việc tịch thu hoặc tịch thu, Fannie Mae cố gắng bán tài sản kịp thời để giảm thiểu tác động tiềm tàng đối với cộng đồng. HomePath.com là trang web Fannie Mae, nơi người mua và nhà đầu tư có thể tìm kiếm và đưa ra lời đề nghị cho các tài sản này và HomePath Mortthing cung cấp các sản phẩm tài trợ cho người mua cho các tài sản. Trong một số trường hợp, tài chính đặc biệt có thể có sẵn thông qua Thế chấp HomePath và Thế chấp cải tạo HomePath. Chúng bao gồm đóng góp của người bán mở rộng cho các tài sản do chủ sở hữu và các tùy chọn thanh toán thấp hơn cho người mua có nhiều tài sản được tài trợ.
HomePath.com độc quyền cung cấp các bất động sản thuộc sở hữu của Fannie Mae, và bao gồm nhà ở một gia đình, nhà phố và nhà chung cư. Fannie Mae sử dụng các chuyên gia bất động sản địa phương để chuẩn bị, duy trì và liệt kê các tài sản để bán. Hầu hết các danh sách có hình ảnh, mô tả tài sản và các chi tiết khác, bao gồm thông tin trường học và khu phố. Số lượng, loại và giá bán thay đổi rất nhiều theo thị trường, cũng như điều kiện của các tài sản. Trong khi một số ngôi nhà đã sẵn sàng, một số ngôi nhà khác yêu cầu sửa chữa hoặc thậm chí cải tạo mở rộng. Mỗi tài sản được bán trong điều kiện "như là".
