Quỹ từ hoạt động có nghĩa là gì?
Các quỹ từ hoạt động (FFO) đề cập đến con số được sử dụng bởi các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) để xác định dòng tiền từ hoạt động của họ.
FFO được tính bằng cách thêm khấu hao và khấu hao vào thu nhập và sau đó trừ đi mọi khoản lãi trên doanh thu. Nó đôi khi được trích dẫn trên cơ sở mỗi cổ phần. Tỷ lệ FFO trên mỗi cổ phiếu nên được sử dụng thay cho thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) khi đánh giá REIT và các ủy thác đầu tư tương tự khác.
Nguồn vốn từ hoạt động (FFO)
Hiểu về các quỹ từ hoạt động (FFO)
FFO là thước đo tiền mặt được tạo ra bởi REIT; các công ty bất động sản sử dụng FFO như một chuẩn mực hiệu suất hoạt động. Hiệp hội ủy thác đầu tư bất động sản quốc gia (NAREIT) ban đầu tiên phong cho con số này, đây là một biện pháp không GAAP.
Công thức cho FFO là:
FFO = Thu nhập ròng + Khấu hao + Khấu hao - Lợi nhuận từ việc bán tài sản.
Tất cả các thành phần của tính toán FFO được liệt kê trên báo cáo thu nhập của REIT. Ví dụ, nếu REIT có khấu hao 20.000 đô la, lợi nhuận từ việc bán tài sản là 40.000 đô la và lợi nhuận ròng là 100.000 đô la, FFO của nó sẽ là 80.000 đô la. Tất cả các REIT được yêu cầu hiển thị các tính toán FFO của họ trên báo cáo tài chính công khai. Họ thường tiết lộ các biện pháp như một chú thích trên báo cáo thu nhập.
FFO không bị nhầm lẫn với dòng tiền từ hoạt động của REIT, được báo cáo trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty và thay vào đó đo lượng tiền mặt và các khoản tương đương chảy vào một công ty từ các hoạt động kinh doanh thường xuyên, đang diễn ra. FFO không nên được coi là một thay thế cho dòng tiền như là một thước đo thanh khoản.
Tại sao FFO là thước đo tốt về hiệu suất REIT
FFO bù cho các phương pháp kế toán chi phí có thể truyền đạt không chính xác hiệu suất thực sự của REIT. Kế toán GAAP yêu cầu tất cả các REIT khấu hao tài sản đầu tư của họ theo thời gian bằng một trong các phương pháp khấu hao tiêu chuẩn. Tuy nhiên, nhiều tài sản đầu tư thực sự tăng giá trị theo thời gian, làm cho khấu hao không chính xác trong việc mô tả giá trị của REIT. Khấu hao và khấu hao phải được thêm lại vào thu nhập ròng để điều hòa vấn đề này.
FFO cũng trừ bất kỳ lợi nhuận nào từ việc bán bất động sản bởi vì các loại hình bán hàng này được coi là không thu hồi được. REITs phải trả 90% tổng thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức. Lợi nhuận từ việc bán bất động sản không thêm vào thu nhập chịu thuế của REIT và do đó không nên được đưa vào phép đo giá trị và hiệu suất.
Như đã đề cập, FFO trên mỗi cổ phiếu đôi khi được cung cấp bởi các công ty như là một bổ sung cho con số EPS của họ vì những lý do đã đề cập ở trên. Tương tự, nhiều nhà phân tích và nhà đầu tư đánh giá tỷ lệ giá-FFO của REIT là phần bổ sung cho tỷ lệ thu nhập giá.
Nguồn vốn điều chỉnh từ hoạt động
Ngày càng nhiều, các nhà phân tích bất động sản cũng đang tính toán số tiền điều chỉnh của REIT từ các hoạt động (AFFO). Tính toán này lấy FFO của REIT và trừ đi mọi khoản chi thường xuyên được vốn hóa và sau đó được khấu hao, cũng như bất kỳ khoản tiền thuê thẳng nào. Những chi phí vốn định kỳ này có thể bao gồm các chi phí bảo trì như dự án sơn hoặc thay thế mái nhà. AFFO đã đạt được lực kéo khi ước tính chính xác hơn về tiềm năng thu nhập của REIT.
Biện pháp AFFO được phát triển để cung cấp thước đo tốt hơn về khả năng chi trả bằng tiền mặt hoặc trả cổ tức của REIT. Ngoài AFFO, biện pháp thay thế này đôi khi được gọi là tiền có sẵn để phân phối hoặc tiền mặt có sẵn để phân phối.
Ví dụ về FFO của REIT
Trung tâm thương mại nổi tiếng REIT Simon Property Group đã báo cáo tiền từ hoạt động trên báo cáo thu nhập năm 2017 là 4 tỷ đô la, tăng 6% so với năm 2016. Thu nhập ròng của công ty, trong khi đó, tổng cộng là 2, 2 tỷ đô la. Để đến FFO, công ty đã bổ sung khấu hao và khấu hao khoảng 1, 8 tỷ đô la, và điều chỉnh thêm cho các số liệu nhỏ hơn - bao gồm giảm 5, 3 triệu đô la để thanh toán các khoản phân phối và cổ tức ưu đãi, và phần khấu hao và khấu hao không được kiểm soát giảm thêm 17, 1 triệu đô la. Simon cũng báo cáo con số FFO trên mỗi cổ phiếu bị pha loãng là 11, 21 đô la, so với con số EPS pha loãng là 6, 24 đô la.
