Có sáu cách khác nhau để bạn có thể nhận được tiền thu được từ loại thế chấp ngược phổ biến nhất, thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM). Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ, nơi điều chỉnh các HECM, gọi các lựa chọn này là các kế hoạch thanh toán. Bạn có thể chọn nhận một khoản tiền lớn trước hạn, thiết lập một khoản tín dụng mà bạn có thể rút ra khi cần, nhận các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau hoặc chọn một số kết hợp của các tùy chọn này.
Nội dung
- Kế hoạch thanh toán theo tỷ lệ cố định Các kế hoạch thanh toán theo tỷ lệ có thể điều chỉnh Tỷ lệ thanh toán 1: Kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ 2: Kế hoạch thanh toán có kỳ hạn 3: Đường dây tín dụng 4: Kế hoạch nhiệm kỳ thay đổi 5: Kế hoạch nhiệm kỳ đã điều chỉnh
Kế hoạch bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến số tiền bạn nhận được trong thời gian ngắn và dài hạn, bạn sử dụng hết vốn chủ sở hữu của mình nhanh như thế nào và hiệu quả thế chấp ngược giúp hỗ trợ các mục tiêu tài chính của bạn như thế nào. Dưới đây là cách thức mỗi kế hoạch thanh toán hoạt động và ưu và nhược điểm của chúng. (Để biết thêm, hãy xem qua Quy định về thế chấp ngược và Hướng dẫn đầy đủ về thế chấp ngược.)
Kế hoạch thanh toán cố định
Làm thế nào nó hoạt động
Bạn nhận được một số tiền lớn ngay lập tức ngay khi khoản thế chấp ngược của bạn kết thúc. Tiền lãi cộng dồn vào số tiền đó, phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng đang diễn ra cũng như mọi chi phí đóng tài chính cho đến khi khoản thế chấp ngược lại đến hạn và phải trả. Lãi suất ban đầu cao hơn so với các kế hoạch lãi suất có thể điều chỉnh, nhưng lãi suất dự kiến theo thời gian thấp hơn.
Ưu điểm
Bạn nên sử dụng loại khoản vay này để trả hết số dư thế chấp cao hoặc trang trải một khoản chi phí lớn khác. Casey Fleming, cố vấn thế chấp ở San Jose, Calif., Hiện đang làm việc cho Công ty tài chính C2 và có hơn 30 người cho vay. nhiều năm kinh nghiệm trong ngành thế chấp. Ông nói rằng đây là lựa chọn tốt nhất nếu bạn cần thực hiện tất cả hoặc hầu hết số tiền thu được có sẵn của mình cùng một lúc.
Nhược điểm
Bạn không thể nhận thêm bất kỳ khoản tiền nào từ khoản vay này trong tương lai. Những người đi vay không giỏi quản lý tiền hoặc mất khả năng làm việc đó có nguy cơ phung phí số tiền thu được hoặc chi tiêu quá nhanh. Những kẻ lừa đảo đôi khi thuyết phục người cao niên loại bỏ khoản vay này hoặc nhắm vào các chủ sở hữu nhà gần đây đã đưa ra. (Để biết thêm, hãy xem Cảnh giác với những Lừa đảo thế chấp ngược này .)
Fleming nói rằng nhược điểm lớn nhất là hầu hết các trường hợp, mức rút tối đa trong năm một là 60% giới hạn gốc ban đầu. Vì tùy chọn này chỉ có một lần rút, nên số tiền cho vay tối đa khá thấp. Bạn vẫn giữ 40% còn lại làm vốn chủ sở hữu. Bạn không bao giờ có thể vay với 40% đó, nhưng có thể có ích nếu bạn muốn bán nhà và trả hết khoản thế chấp ngược của mình.
Để truy cập tất cả vốn chủ sở hữu của bạn theo thời gian, bạn cần chọn gói thanh toán có thể điều chỉnh tỷ lệ.
Kế hoạch thanh toán có thể điều chỉnh
Năm kế hoạch thanh toán thế chấp ngược khác có tỷ lệ điều chỉnh. Nếu bạn chọn một trong số này, có ba khả năng làm thế nào lãi suất của bạn có thể thay đổi. Chỉ có một sẽ áp dụng cho thế chấp của bạn, và nó sẽ được tiết lộ trong giấy tờ cho vay của bạn.
- Lãi suất của bạn sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần dựa trên chỉ số Kho bạc đáo hạn không đổi (CMT) cộng với biên độ được thiết lập bởi người cho vay. Tỷ lệ không thể tăng hơn 2% mỗi năm và không thể tăng hoặc giảm hơn 5% so với tỷ lệ ban đầu trong thời hạn cho vay. Lãi suất của bạn sẽ điều chỉnh hàng tháng dựa trên chỉ số CMT cộng với biên độ được thiết lập bởi người cho vay. Tỷ lệ không thể tăng hơn 10% trong thời hạn cho vay và không có giới hạn về mức lãi suất có thể giảm. Lãi suất của bạn sẽ điều chỉnh hàng tháng dựa trên Tỷ giá được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn cộng với biên độ được thiết lập bởi người cho vay. Tỷ lệ không thể tăng hơn 10% trong thời hạn cho vay và không có giới hạn về mức lãi suất có thể giảm.
Mặc dù kịch bản nào trong số những kịch bản này áp dụng cho khoản vay của bạn bởi vì nó ảnh hưởng đến số tiền lãi mà khoản vay của bạn tích lũy theo thời gian, nhưng điều đó không quan trọng trong việc ảnh hưởng đến các khoản thanh toán hàng tháng theo lịch trình hoặc hạn mức tín dụng của bạn. Một sự thay đổi đáng kể về lãi suất với khoản thế chấp ngược sẽ không khiến bạn có nguy cơ bị tịch thu theo cách có thể với khoản thế chấp kỳ hạn. Tuy nhiên, lãi suất cao hơn sẽ ảnh hưởng đến vốn chủ sở hữu nhà của bạn và có nghĩa là bạn sẽ nhận được ít hơn nếu bạn bán nhà.
Khi bạn đang xin thế chấp ngược với lãi suất có thể điều chỉnh, hình minh họa của các tùy chọn gói thanh toán của bạn sẽ sử dụng mức lãi suất dự kiến. Đây là dự đoán tốt nhất của người cho vay về mức lãi suất có thể điều chỉnh sẽ trung bình trong suốt thời gian vay của bạn. Đây là một trong ba yếu tố chính trong việc xác định số tiền bạn có thể vay, cùng với tuổi của người vay trẻ nhất và giá trị tài sản.
Bây giờ bạn đã có hiểu biết chung về cách các gói cước có thể điều chỉnh hoạt động, hãy xem lại năm tùy chọn thanh toán của bạn. Hãy nhớ rằng thanh toán trên mạng trong bối cảnh này đề cập đến cách bạn sẽ nhận được số tiền cho vay.
Cách 1: Kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ
Làm thế nào nó hoạt động
Bạn nhận được các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau miễn là có ít nhất một người vay sống trong nhà như một nơi cư trú chính. Các khoản thanh toán hàng tháng được tính theo giả định rằng bạn sẽ sống đến 100. Nếu bạn không mong đợi được sống lâu như vậy, một kế hoạch thanh toán có kỳ hạn, được thảo luận tiếp theo, có thể là một lựa chọn tốt hơn. Nếu bạn sống lâu hơn, bạn sẽ tiếp tục nhận được các khoản thanh toán. Nếu bạn muốn nhận được một khoản thanh toán ổn định hàng tháng cho phần còn lại của cuộc sống trong nhà của bạn, kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ là một lựa chọn tốt.
Ưu điểm
Các khoản thanh toán của Tenure rất tốt cho những người nghĩ rằng họ sẽ sống trong nhà lâu dài và những người cần thu nhập hàng tháng ổn định, theo Flem Fleming. Bạn không phải lo lắng về việc hết tiền thế chấp ngược với kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ miễn là bạn tiếp tục đáp ứng các điều khoản khác của khoản vay.
Nhược điểm
Bạn hoặc những người thừa kế của bạn sẽ nhận được bất cứ khoản tiền nào còn lại từ việc bán nhà sau khi khoản thế chấp ngược được trả hết. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu nhất là thị trường bất động sản chán nản kết hợp với lãi suất cao, bạn có thể không nhận được nhiều tiền mặt.
Cách 2: Gói thanh toán có kỳ hạn
Làm thế nào nó hoạt động
Bạn nhận được các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau trong một khoảng thời gian nhất định mà bạn chọn - chẳng hạn 10 năm. Thanh toán kỳ hạn là tốt nhất nếu bạn có một ý tưởng rõ ràng về việc bạn sẽ sống trong nhà bao lâu, ông Flem Fleming nói. Những người lớn tuổi hơn - 80 tuổi trở lên - hoặc những người muốn chuyển đi trong một vài năm có thể chọn loại này.
Ưu điểm
Khoản thanh toán hàng tháng cao hơn so với kế hoạch thanh toán nhiệm kỳ. Mặc dù bạn sẽ không nhận được các khoản thanh toán hàng tháng bổ sung sau khi bạn kết thúc thời hạn cho vay, bạn sẽ có thể tiếp tục sống trong nhà như nơi cư trú chính của mình cho đến khi bạn chết hoặc chuyển đi (miễn là bạn tiếp tục gặp khoản vay khác điều kiện, chẳng hạn như nộp thuế tài sản của bạn).
Nhược điểm
Bạn sẽ không có được thu nhập ổn định cho cuộc sống trừ khi bạn chết trong thời hạn cho vay. Bạn có thể sử dụng hết vốn chủ sở hữu của mình quá sớm trong đời và không có nguồn vốn khác để dựa vào.
Cách 3: Hạn mức tín dụng
Làm thế nào nó hoạt động
Bạn có thể truy cập vào tiền khi bạn cần nó. Bạn có thể quyết định khi nào rút theo hạn mức tín dụng của mình và số tiền phải mất, miễn là số dư của bạn dưới giới hạn gốc. Người cho vay của bạn không thể yêu cầu bạn rút một số tiền tối thiểu hoặc rút một khoản tiền tối thiểu theo lịch trình đã đặt.
Ưu điểm
Một dòng tín dụng cung cấp rất nhiều tính linh hoạt. Bạn có thể rút một khoản tiền lớn lên trước, sau đó vay thêm tiền theo thời gian và bạn có quyền truy cập vào vốn chủ sở hữu bổ sung đó vẫn bị khóa với gói thanh toán lãi suất cố định. Bạn cũng có thể để dòng không bị ảnh hưởng trong nhiều năm để dự đoán một ngày khi bạn có thể cần nó. Bạn cũng có thể rút số tiền bằng hoặc tương tự mỗi tháng. Về cơ bản, bạn có thể tùy chỉnh số tiền rút của mình theo nhu cầu của bạn và điều chỉnh chúng khi nhu cầu của bạn thay đổi.
Một dòng tín dụng có thể hoạt động như một kế hoạch gộp, nhiệm kỳ hoặc kỳ hạn, nhưng bạn có nhiều quyền kiểm soát hơn. Ngoài ra, phần không được sử dụng trong hạn mức tín dụng của bạn tăng theo thời gian với cùng mức lãi suất mà bạn đang trả cho số tiền bạn đã vay. Ngoài ra, bạn chỉ trả lãi cho số tiền bạn thực sự vay, điều này có thể giúp bán dễ dàng hơn và di chuyển sau này hoặc có khả năng để lại tiền cho những người thừa kế của bạn. Không giống như dòng tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, dòng tín dụng thế chấp ngược có thể bị thu hồi, ngay cả khi giá trị nhà của bạn giảm hoặc tình hình tài chính của bạn xấu đi.
Nhược điểm
Bạn có thể ghi thông qua hạn mức tín dụng bằng cách vay tối đa 60% hạn mức gốc của bạn trong năm đầu tiên và 40% còn lại vào ngày một của năm hai. Nếu bạn làm điều đó, bạn sẽ không được tiếp cận với tiền. Ngoài ra, nó có thể mất đến năm doanh nghiệp ngày để nhận tiền bạn yêu cầu từ hạn mức tín dụng của bạn, vì vậy bạn phải đảm bảo giữ đủ tiền mặt trong tài khoản kiểm tra cho các nhu cầu khẩn cấp.
Phương án 4: Kế hoạch nhiệm kỳ sửa đổi
Làm thế nào nó hoạt động
Bạn nhận được các khoản thanh toán cố định hàng tháng kết hợp với quyền truy cập vào một dòng tín dụng miễn là một người vay chiếm nhà như một nơi cư trú chính. Các khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽ nhỏ hơn nếu bạn có một kế hoạch chiếm hữu thẳng và hạn mức tín dụng sẽ nhỏ hơn nếu bạn nhận được một gói tín dụng thẳng, nhưng bạn sẽ có quyền truy cập vào cùng một số tiền.
Ưu điểm
Bạn có sự linh hoạt cả trong việc thiết lập các khoản thanh toán hàng tháng và chọn quy mô của hạn mức tín dụng của bạn. Nếu bạn muốn thanh toán hàng tháng lớn hơn, bạn có thể chọn hạn mức tín dụng nhỏ hơn. Nếu bạn muốn hạn mức tín dụng lớn hơn, bạn có thể chọn thanh toán hàng tháng nhỏ hơn.
Nó cho phép bạn đáp ứng nhu cầu dòng tiền hàng tháng thường xuyên mà không cần vay nhiều hơn số tiền bạn phải trả. Tùy chọn này giúp giảm chi phí lãi vay của bạn và khiến bạn có ít rủi ro hơn trong việc sử dụng hết vốn chủ sở hữu của mình và không đủ khả năng để di chuyển nếu bạn muốn hoặc cần sau này.
Nhược điểm
Lựa chọn 5: Kế hoạch nhiệm kỳ sửa đổi
Làm thế nào nó hoạt động
Bạn nhận được một khoản thanh toán cố định hàng tháng cho một số tháng được xác định trước, cộng với quyền truy cập vào một hạn mức tín dụng miễn là một người vay duy trì nhà là nơi cư trú chính của mình. Các khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽ nhỏ hơn nếu bạn có kế hoạch dài hạn và hạn mức tín dụng sẽ nhỏ hơn nếu bạn nhận được một gói tín dụng thẳng, nhưng bạn sẽ có quyền truy cập vào cùng một số tiền.
Ưu điểm
Bạn có thể linh hoạt trong việc thiết lập quy mô của các khoản thanh toán hàng tháng của mình và trong bao lâu bạn sẽ nhận được chúng và chúng sẽ cao hơn so với kế hoạch nhiệm kỳ được sửa đổi, giả sử cùng một hạn mức tín dụng. Bạn cũng có thể linh hoạt trong việc chọn kích thước của hạn mức tín dụng của bạn.
Vào cuối thời hạn, bạn vẫn có quyền truy cập vào số tiền cho vay nếu bạn chưa sử dụng hết hạn mức tín dụng của mình. Như với kế hoạch chiếm hữu được sửa đổi, bạn có thể giảm chi phí lãi suất và có thể còn đủ vốn để di chuyển sau này.
Nhược điểm
Bạn có thể hết tiền thế chấp ngược. Bạn chỉ nhận được các khoản thanh toán hàng tháng cho một số tháng hoặc năm đã đặt, do đó bạn phải sử dụng hạn mức tín dụng của mình một cách cẩn thận nếu bạn muốn có thu nhập vượt quá thời hạn. Kế hoạch này cũng không phải là sự lựa chọn tốt nhất cho các nhu cầu tiền mặt lớn, trực tiếp.
Điểm mấu chốt
HECM cung cấp rất nhiều kế hoạch thanh toán vì chủ nhà cao cấp có nhiều nhu cầu tài chính khác nhau. Không có lựa chọn cụ thể là phổ quát tốt hay xấu. Lựa chọn nào là tốt nhất phụ thuộc hoàn toàn vào tình hình và nhu cầu của khách hàng, theo Flem Fleming. Tuy nhiên, ông vẫn tiếp tục, như một quy tắc chung, tôi ủng hộ hạn mức tín dụng hơn các khoản thanh toán theo kỳ hạn hoặc kỳ hạn, vì giải thích đó là vì hạn mức tín dụng cho phép bạn rút tiền hàng tháng, giống như bạn có thể với kế hoạch nhiệm kỳ hoặc kỳ hạn, nhưng đưa ra bạn có thể linh hoạt rút tiền nhiều hơn trong trường hợp khẩn cấp và tích lũy tiền tiết kiệm lãi nếu bạn không cần sử dụng nó.
Thực hiện nghiên cứu của bạn và đặt nhiều câu hỏi của người cho vay và tư vấn thế chấp ngược của bạn để tìm ra kế hoạch thanh toán nào là tốt nhất cho bạn. (Để biết thêm, hãy xem 5 Dấu hiệu thế chấp ngược là một ý tưởng hay và chọn người cho vay thế chấp ngược đúng .)
Tiếp tục đọc
Hướng dẫn đầy đủ để thế chấp ngược
So sánh thế chấp ngược với thế chấp chuyển tiếp
Bạn có đủ điều kiện cho một thế chấp ngược?
Các loại thế chấp ngược
Chọn người cho vay thế chấp ngược phải
Thế chấp ngược hoặc cho vay vốn chủ sở hữu?
Hướng dẫn về Thuế và Thế chấp ngược
5 lựa chọn thay thế hàng đầu cho thế chấp ngược
5 Dấu hiệu thế chấp ngược là một ý tưởng tốt
5 Dấu hiệu thế chấp ngược là một ý tưởng tồi
Làm thế nào để tránh tồn tại lâu hơn thế chấp ngược của bạn
Một cái nhìn về Quy định thế chấp ngược
Quy tắc để có được thế chấp ngược FHA
Tìm cơ quan tư vấn thế chấp ngược phải
Tìm các công ty thế chấp ngược hàng đầu
Thế chấp ngược: Góa phụ của bạn có thể mất nhà không?
Cảnh giác với những trò gian lận thế chấp ngược
Cạm bẫy thế chấp ngược
