Nhưng điều gì xảy ra khi thời gian chỉ có lãi? Ai cung cấp các khoản vay này? Và khi nào nó có ý nghĩa để có được một? Dưới đây là một hướng dẫn ngắn cho loại hình thế chấp này.
Các khoản thế chấp chỉ có lãi được cấu trúc như thế nào
Về cơ bản nhất, thế chấp chỉ có lãi là một khoản mà bạn chỉ thực hiện thanh toán lãi trong vài năm đầu - thường là năm hoặc mười - và khi thời hạn đó kết thúc, bạn bắt đầu trả cả gốc và lãi. Nếu bạn muốn thực hiện thanh toán gốc trong thời gian chỉ tính lãi, bạn có thể, nhưng đó không phải là một yêu cầu của khoản vay.
Bạn thường sẽ thấy các khoản vay chỉ có lãi được cấu trúc như các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh 3/1, 5/1, 7/1 hoặc 10/1 (ARM). Người cho vay nói rằng các lựa chọn 7/1 và 10/1 là phổ biến nhất với người vay. Nói chung, thời gian chỉ tính lãi bằng với thời gian lãi suất cố định cho các khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh. Điều đó có nghĩa là nếu bạn có ARM 10/1, chẳng hạn, bạn sẽ chỉ trả lãi trong mười năm đầu tiên.
Trên ARM chỉ có lãi, sau khi giai đoạn giới thiệu kết thúc, lãi suất sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần (đó là nơi mà 1 số 1 xuất phát) dựa trên lãi suất chuẩn như LIBOR cộng với biên độ được xác định bởi người cho vay. Tỷ lệ điểm chuẩn thay đổi khi thị trường thay đổi, nhưng mức ký quỹ được xác định trước tại thời điểm bạn vay tiền.
Giới hạn tỷ lệ giới hạn thay đổi lãi suất. Điều này đúng với tất cả các ARM, không chỉ các ARM chỉ quan tâm. Casey Fleming, một nhân viên cho vay của Công ty tài chính C2 ở San Diego và là tác giả của "Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được thế chấp tốt nhất có thể có". Điều đó có nghĩa là nếu lãi suất bắt đầu của bạn là ba phần trăm, thì khi thời gian chỉ có lãi kết thúc vào năm bốn hoặc năm sáu, lãi suất mới của bạn sẽ không cao hơn năm phần trăm. Trên 7/1 ARM và 10/1 ARM, giới hạn tốc độ ban đầu thường là năm.
Sau đó, tăng lãi suất thường được giới hạn ở mức hai phần trăm mỗi năm, bất kể thời gian giới thiệu của ARM là gì. Giới hạn trọn đời hầu như luôn luôn cao hơn năm phần trăm so với lãi suất bắt đầu của khoản vay, Fleming nói. Vì vậy, nếu tỷ lệ bắt đầu của bạn là ba phần trăm, nó có thể tăng lên năm phần trăm trong năm tám, bảy phần trăm trong năm chín và tối đa là tám phần trăm trong năm mười.
Khi thời hạn chỉ tính lãi kết thúc, bạn sẽ phải bắt đầu trả nợ gốc trong suốt thời gian còn lại của khoản vay - trên cơ sở được khấu hao hoàn toàn, theo lời cho vay. Các khoản vay chỉ có lãi suất ngày nay không có thanh toán bằng khinh khí cầu; họ thường không được phép theo luật, Fleming nói. Vì vậy, nếu thời hạn đầy đủ của ARM 7/1 là 30 năm và thời gian chỉ tính lãi là bảy năm, vào năm thứ tám, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ được tính toán lại dựa trên hai điều: thứ nhất, lãi suất mới và thứ hai, hoàn trả tiền gốc trong 23 năm còn lại.
Cho vay lãi suất cố định
Các khoản thế chấp chỉ có lãi suất cố định không phổ biến. Với khoản vay lãi suất cố định 30 năm, bạn chỉ có thể trả lãi trong mười năm, sau đó trả lãi cộng với tiền gốc trong 20 năm còn lại. Giả sử bạn không đặt gì cho tiền gốc trong mười năm đầu tiên, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng vọt vào năm 11, không chỉ vì bạn bắt đầu trả nợ gốc mà còn vì bạn sẽ trả nợ gốc chỉ sau 20 năm thay vì 30 năm. Vì bạn không trả hết tiền gốc trong thời gian chỉ tính lãi, khi lãi suất được đặt lại, khoản thanh toán lãi mới của bạn dựa trên toàn bộ số tiền cho vay. Khoản vay 100.000 đô la với lãi suất 3, 5% sẽ có giá chỉ là 291, 67 đô la mỗi tháng trong mười năm đầu tiên, nhưng 579, 96 đô la mỗi tháng trong 20 năm còn lại (gần gấp đôi).
Trong 30 năm, khoản vay 100.000 đô la sẽ tiêu tốn của bạn $ 174, 190, 80 - được tính bằng ($ 291, 67 x 120 khoản thanh toán) + ($ 579, 96 x 240 khoản thanh toán). Nếu bạn đã thực hiện khoản vay có lãi suất cố định 30 năm với cùng mức lãi suất 3, 5% (như đã đề cập ở trên), tổng chi phí trong 30 năm của bạn sẽ là 161.656, 09 đô la. Đó là 12, 534, 71 đô la tiền lãi cho khoản vay chỉ có lãi và chi phí lãi suất bổ sung là lý do tại sao bạn không muốn giữ khoản vay chỉ có lãi cho toàn bộ thời hạn. Tuy nhiên, chi phí lãi vay thực tế của bạn sẽ ít hơn, nếu bạn thực hiện khấu trừ thuế lãi suất thế chấp.
Những loại cho vay này có sẵn rộng rãi không?
Vì rất nhiều người vay gặp rắc rối với các khoản vay chỉ có lãi trong những năm bong bóng, nên các ngân hàng ngần ngại cung cấp sản phẩm ngày hôm nay, Yael Ishakis, phó chủ tịch của FM Home Loans tại Brooklyn, NY, và tác giả của "Hướng dẫn hoàn chỉnh về mua hàng" một ngôi nhà."
Fleming cho biết hầu hết là các khoản vay khổng lồ, lãi suất thay đổi với thời gian cố định là năm, bảy hoặc mười năm. Khoản vay khổng lồ là một loại khoản vay không phù hợp. Không giống như các khoản vay phù hợp, các khoản vay không tuân thủ thường không đủ điều kiện để bán cho các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ, Fannie Mae và Freddie Mac - những người mua lớn nhất của các khoản thế chấp phù hợp và một lý do tại sao các khoản vay phù hợp lại có sẵn rộng rãi như vậy.
Khi Fannie và Freddie mua các khoản vay từ những người cho vay thế chấp, họ kiếm được nhiều tiền hơn cho những người cho vay để phát hành thêm các khoản vay. Các khoản vay không tuân thủ như các khoản vay chỉ có lãi suất có thị trường thế chấp thứ cấp hạn chế, vì vậy khó tìm được nhà đầu tư muốn mua chúng. Nhiều người cho vay bám vào các khoản vay này và phục vụ họ trong nhà, điều đó có nghĩa là họ có ít tiền hơn để thực hiện các khoản vay bổ sung. Do đó, các khoản vay chỉ có lãi không được phổ biến rộng rãi. Ngay cả khi một khoản vay chỉ có lãi không phải là khoản vay khổng lồ, nó vẫn được coi là không phù hợp.
Bởi vì các khoản vay chỉ có lãi suất không có sẵn rộng rãi như, các khoản vay có lãi suất cố định 30 năm, nên cách tốt nhất để tìm một người cho vay chỉ có lãi tốt là thông qua một nhà môi giới có uy tín với một mạng lưới tốt, bởi vì nó sẽ mất một số mua sắm nghiêm túc để tìm và so sánh các đề nghị, Flem Fleming nói.
So sánh chi phí
Mức tăng lãi suất cho tính năng chỉ có lãi thay đổi theo người cho vay và theo ngày, nhưng con số bạn sẽ trả ít nhất 0, 25% phí bảo hiểm trong lãi suất, theo Flem Fleming.
Tương tự, Whitney Fite, chủ tịch của Angel Oak Home Loans tại Atlanta, cho biết tỷ lệ thế chấp chỉ có lãi suất cao hơn khoảng 0, 125 đến 0, 375% so với lãi suất cho vay lãi suất cố định hoặc ARM, tùy thuộc vào chi tiết.
Đây là cách các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ trông như thế nào với khoản vay chỉ có lãi 100.000 đô la so với khoản vay có lãi suất cố định hoặc ARM được khấu hao hoàn toàn, mỗi khoản ở mức lãi suất điển hình cho loại khoản vay đó:
- ARM 7 năm, chỉ tính lãi, 3, 125 phần trăm: 260, 42 đô la thanh toán hàng tháng Khoản vay thông thường có lãi suất cố định 30 năm (không chỉ lãi), 3, 625 phần trăm: 456, 05 đô la thanh toán hàng tháng 7 năm, khấu hao hoàn toàn ARM (khấu hao 30 năm), 2.875 phần trăm: $ 414, 89 thanh toán hàng tháng
Với các mức giá này, trong ngắn hạn, một ARM chỉ có lãi sẽ giúp bạn giảm 195, 63 đô la mỗi tháng cho mỗi 100.000 đô la đã vay trong bảy năm đầu tiên so với khoản vay lãi suất cố định 30 năm và ít hơn 154, 47 đô la mỗi tháng so với khoản khấu hao hoàn toàn 7/1 ARM.
Không thể tính chi phí trọn đời thực tế của khoản vay chỉ có lãi suất có thể điều chỉnh khi bạn rút nó ra vì bạn không thể biết trước mức lãi suất sẽ đặt lại cho mỗi năm. Fleming nói, không có cách nào để điều chỉnh chi phí, mặc dù bạn có thể xác định giới hạn lãi suất trọn đời và mức sàn từ hợp đồng của bạn. Điều này sẽ cho phép bạn tính toán chi phí trọn đời tối thiểu và tối đa và biết rằng chi phí thực tế của bạn sẽ nằm ở đâu đó ở giữa. Tuy nhiên, đó sẽ là một phạm vi rất lớn.
Điểm mấu chốt
Các khoản thế chấp chỉ có lãi có thể khó hiểu và các khoản thanh toán của bạn sẽ tăng đáng kể sau khi thời hạn chỉ tính lãi kết thúc. Nếu khoản vay chỉ có lãi suất của bạn là ARM, các khoản thanh toán của bạn sẽ còn tăng hơn nữa nếu lãi suất tăng, đây là một đặt cược an toàn trong môi trường lãi suất thấp hiện nay. Những khoản vay này là tốt nhất cho những người vay tinh vi, những người hiểu đầy đủ về cách họ làm việc và những rủi ro mà họ đang gặp phải.
