Mục lục
- Chi phí lật nhà
- Cho vay tiền cứng
- Tiền cứng so với thông thường
- Nơi tìm kiếm người cho vay
- Người cho vay tư nhân
- Làm thế nào để bác sĩ cho vay tư nhân
- Người cho vay tư nhân trực tuyến
- Góp vốn
- Trang web gây quỹ
- Hạn chế gây quỹ
- Điểm mấu chốt
Việc lật nhà ở mức cao nhất kể từ năm 2007 nhờ giá nhà tăng và khả năng tài chính tăng lên. Hơn nữa, nguồn cung hạn chế đang giúp các chân chèo kiếm được lợi nhuận cao hơn bây giờ sau cuộc khủng hoảng nhà ở 2008-2009, khi nhà bị tịch thu tràn ngập thị trường bất động sản.
Chìa khóa chính
- Nhìn chung, tốn nhiều tiền hơn để mua một ngôi nhà hơn là mua một ngôi nhà. Những người cho vay xem việc lật đổ là một đề xuất rủi ro và thường không làm việc với những người chèo thuyền thiếu kinh nghiệm. Người cho vay tiền có thể được tìm thấy trực tuyến và có thời hạn dưới một năm với lãi suất từ 12% đến 18%, cộng với hai đến năm điểm. Người kiểm tra xem xét các nhà cho vay tư nhân bằng cách nói chuyện với các chủ hàng khác. Chủ hàng có thể thử các trang web gây quỹ để tài trợ cho các khoản đầu tư của họ.
Chi phí lật nhà
Trong khi mua, sửa chữa và nhanh chóng bán lại các tài sản có thể sinh lợi, việc lật nhà sẽ tốn nhiều tiền hơn so với việc mua một ngôi nhà mà bạn muốn sống. Bạn không chỉ cần tiền để trở thành chủ sở hữu tài sản, mà bạn còn cần tiền cải tạo và các phương tiện để trang trải thuế bất động sản, tiện ích và bảo hiểm của chủ nhà kể từ ngày bán kết thúc thông qua công việc phục hồi và cho đến ngày bán. Thuế suất lãi vốn ngắn hạn từ 10% đến 37%, tùy thuộc vào khung thuế thu nhập liên bang của bạn, sẽ cắt giảm bất kỳ lợi nhuận nào bạn kiếm được từ các tài sản bạn lật trong vòng một năm hoặc ít hơn.
Hơn nữa, nhiều người cho vay sẽ không làm việc với các chân chèo thiếu kinh nghiệm. Họ sẽ muốn thấy rằng bạn có một hồ sơ theo dõi thành công về việc bán ít nhất một căn nhà để kiếm lợi nhuận. Những người khác sẽ làm việc với một người giao dịch thiếu kinh nghiệm nhưng sẽ tính phí và lãi cao hơn.
Cho vay tiền cứng
Các chuyên gia không đồng ý về việc tiền cứng có tên như thế nào. Một số người nói rằng nó đề cập đến thực tế là nó đắt hơn nhiều so với tài chính truyền thống và có các điều khoản khó khăn hơn. Những người khác nói rằng vì nó tài trợ cho những ngôi nhà là cứng cứng cho những người cho vay thông thường để tài trợ. Tuy nhiên, những người khác nói rằng thuật ngữ này mô tả tài sản thế chấp cho khoản vay, như trong một tài sản cứng, trong trường hợp này là bất động sản.
Bất kể nguồn gốc của thuật ngữ nào, các khoản vay bằng tiền cứng thường có thời hạn dưới một năm và lãi suất từ 12% đến 18%, cộng với hai đến năm điểm. Một điểm bằng 1% số tiền cho vay, vì vậy nếu bạn vay 112.000 đô la và người cho vay tính hai điểm, bạn sẽ trả 2% của 112.000 đô la, hoặc 2.240 đô la. Thay vì trả điểm khi đóng, như với một khoản thế chấp thông thường, bạn có thể không phải trả điểm cho đến khi nhà bán với một khoản vay bằng tiền cứng, một điều mềm mại về loại tiền cứng này.
Người cho vay tiền cứng dựa trên số tiền bạn có thể vay dựa trên giá trị sau khi cải tạo (ARV) của nhà. Nếu một ngôi nhà có giá 80.000 đô la nhưng ARV là 160.000 đô la và bạn có thể vay tới 70% ARV, thì bạn có thể vay 112.000 đô la. Sau khi trả giá mua 80.000 đô la, bạn sẽ còn lại 32.000 đô la để đóng chi phí (mặc dù bạn có thể thương lượng để người bán nhà trả tiền cho họ), phí cho vay, phục hồi, mang chi phí và chi phí bán hàng như dàn dựng, tiếp thị, và hoa hồng đại lý bất động sản. Nếu bạn có thể bám vào ngân sách đó, bạn sẽ không cần tiền ra khỏi nhà để lật nhà.
Tuy nhiên, 2.240 đô la điểm sẽ chiếm một phần đáng kể trong ngân sách 32.000 đô la đó, và nếu bạn trả lãi 15% trong sáu tháng, tổng chi phí lãi của bạn trên 112.000 đô la sẽ là 8.400 đô la. Những người cho vay tiền cứng thường mong đợi các khoản thanh toán chỉ có lãi hàng tháng trong khi khoản vay còn tồn đọng, nhưng một số có thể cho phép tiền lãi tích lũy và không yêu cầu phải trả cho đến khi hoàn tất. Sau hai chi phí lớn này, bạn sẽ chỉ còn 21.360 đô la cho mọi thứ khác, nếu bạn phải trả chi phí đóng. Nhưng nếu căn nhà thực sự được bán với giá 160.000 đô la, bạn đang xem lợi nhuận 48.000 đô la, trừ thuế, trong sáu tháng làm việc, có khả năng mà không cần viết một tờ séc từ tài khoản ngân hàng của riêng bạn.
Tiền cứng so với cho vay thông thường
Lucas Machado, chủ tịch của House Heroes, một nhóm các nhà đầu tư bất động sản lật nhà ở Florida và tài trợ cho các khoản vay bằng tiền cứng, nói rằng các khoản vay bằng tiền cứng dễ dàng theo một cách khác: Việc thiếu băng đỏ quan liêu. Không giống như các ngân hàng thông thường, người cho vay không bị ràng buộc bởi các hướng dẫn liên quan đến hình dạng của bất động sản. Các tài sản trong tình trạng nghèo nàn không đáp ứng các hướng dẫn cho tài trợ thế chấp truyền thống. Những người cho vay tiền cứng, mặt khác, hy vọng sẽ cho vay những ngôi nhà trong tình trạng thiếu thốn, ông Mach Machado nói.
Thay vào đó, những người cho vay tiền cứng quyết định có nên cho vay hay không bằng cách đánh giá sức mạnh của thỏa thuận và độ tin cậy của người giao dịch tại nhà, ông Mach Machado nói. Nếu chi phí mua và sửa chữa so với giá trị bán lại có ý nghĩa và người giao dịch tại nhà đáng tin cậy, một người cho vay tiền cứng sẽ thực hiện khoản vay.
Khi đánh giá người gửi tiền, những người cho vay tiền cứng thường không lo lắng về trình độ của người vay như tỷ lệ nợ trên thu nhập và điểm tín dụng. Trong một số trường hợp, họ có thể muốn xem các tài liệu của người nộp đơn như tờ khai thuế, báo cáo ngân hàng và báo cáo tín dụng. Họ cũng không quan tâm nếu các khoản thanh toán xuống được vay (một sự khác biệt khác với người cho vay thông thường). Rốt cuộc, nếu nên, người cho vay tiền mặc định, người cho vay tiền cứng có thể tịch thu, sở hữu ngôi nhà và bán nó một cách có lãi trên chính các ghi chú của họ, Mach Machado.
Một người cho vay tiền cứng, tương tự như ngân hàng, sẽ giữ vị trí đầu tiên ở nhà cho đến khi người vay hoàn trả khoản vay, nhưng người vay sẽ là chủ sở hữu và sẽ giữ chứng thư, Mat Trenchard, người quản lý mua lại với Senna House, một trong những công ty mua nhà lớn nhất ở Houston.
Nơi tìm kiếm người cho vay
Một nơi để tìm một người cho vay tiền cứng là trực tuyến. Ví dụ, Lima One Capital sẽ làm việc với các chân chèo mới và sẽ cho vay tới 90% khoản vay theo chi phí hoặc lên tới 75% khoản vay cho ARV. Phí và lãi suất giảm với kinh nghiệm lật của người vay. Lima One cho vay ở hầu hết các bang với mức giá và lệ phí khác nhau tùy theo tiểu bang.
Nói chung, mong đợi để trả tiền:
- Nếu hoàn thành tối đa một lần trong 24 tháng qua, bạn sẽ có phí khởi điểm là 3, 5% và lãi suất 12% Với hai đến bốn lần lật trong vành đai của bạn, đó là phí khởi điểm 3% và lãi suất 11% cho năm hoặc nhiều lần hoàn thành hơn, bạn sẽ thấy phí khởi điểm là 2% và lãi suất 9, 99%
Người vay có điểm tín dụng thấp hơn 680 sẽ có thể vay ít hơn một chút và sẽ trả chi phí cao nhất. Điểm tín dụng tối thiểu là 630. Ngoài ra, Lima One Capital yêu cầu thanh toán xuống 10% và cung cấp thời hạn trả nợ lên đến 13 tháng.
Một ví dụ thứ hai đến từ LendingHome. Công ty này cung cấp các khoản vay cố định cho tới 90% giá mua và 100% chi phí cải tạo. Người vay phải nộp báo cáo ngân hàng để cho thấy họ có thể trang trải chi phí thanh toán và đóng chi phí. Các yêu cầu khác bao gồm hợp đồng mua bán, danh sách các dự án sửa chữa trong quá khứ, tài liệu tài sản và thanh toán xuống. Lãi suất thường dao động từ 7, 5% đến 12%. Có một khoản phí ứng dụng $ 199 để trang trải chi phí bảo lãnh cho khoản vay của bên thứ ba. LendingHome cũng tính phí ban đầu, phí thẩm định, tiêu đề và phí ký quỹ, và công ty giữ lại tiền phục hồi cho đến khi hoàn tất việc cải tạo.
Lucus Machado, chủ tịch của House Heroes, đề nghị tiếp cận với các hiệp hội đầu tư bất động sản địa phương, các nhà đầu tư địa phương và các đại lý bất động sản địa phương để tìm những người cho vay nặng lãi. Nhưng có thể không có nhiều chỗ để đàm phán, đặc biệt là về điểm và lãi suất. Trong vài năm qua, Machado lưu ý, đã có rất nhiều cơ hội để cho vay tiền mà không cần phải theo đuổi một thỏa thuận. Tại sao lại nhận khoản vay với mức lãi thấp hơn vào hôm nay, khi bạn có thể sẽ gặp một cơ hội khác vào ngày mai?
Người cho vay tư nhân
Một người cho vay tư nhân chỉ đơn giản là một cá nhân có vốn đáng kể để cho bạn vay, ông nói, người mua nhà Senna Mat Trenchard. Bạn sẽ ngạc nhiên khi có bao nhiêu cá nhân ngoài kia đang tìm cách cho vay tiền mà họ đã tiết kiệm. Chúng sẽ hoạt động giống như một HML, ngoại trừ thông thường bạn có thể nhận được các mức giá và điều khoản tốt hơn.
Trenchard nói rằng những người cho vay tư nhân có thể cởi mở hơn trong việc đàm phán các điều khoản thanh toán so với những người cho vay tiền cứng. Họ thậm chí có thể sẵn sàng đóng vai trò là đối tác trong thỏa thuận và lấy một phần lợi nhuận để đổi lấy việc không tính lãi.
Bí quyết cho người chèo thuyền thiếu kinh nghiệm là có sự tự tin khi đàm phán, ông Trenchard nói. Họ cần kết nối và nói chuyện với các chân chèo khác về số tiền họ đã sử dụng để trả tiền và biết rằng họ có thể bỏ đi. Đừng suy nghĩ bởi vì bạn không thể đi đến một thỏa thuận với người cho vay đầu tiên mà bạn nói chuyện rằng bạn sẽ không tìm thấy tiền cho một thỏa thuận.
Bạn có thể tìm kiếm người cho vay tư nhân tại các sự kiện mạng bất động sản địa phương. Những cá nhân này có thể tính phí 8% đến 12%, cộng thêm từ 0 đến 2 điểm so với 12% đến 15% của người cho vay tiền cứng với hai đến năm điểm, Trenchard nói. Giống như một người cho vay tiền cứng hoặc một ngân hàng, họ sẽ có một vị trí đầu tiên giữ nhà.
Làm thế nào để bác sĩ cho vay tư nhân
Những người chèo thuyền chuyên nghiệp có kinh nghiệm cho biết cách tốt nhất để đo lường một người cho vay tư nhân mà bạn đang xem xét là nói chuyện với những người chèo thuyền khác, người mà bạn cũng sẽ tìm thấy tại các sự kiện mạng bất động sản, và hỏi họ có kinh nghiệm với những người cho vay đó không. Làm thế nào nhanh chóng là quay vòng? Họ đã nhận được giá nào? Làm thế nào đáp ứng là người cho vay? Bạn cũng có thể yêu cầu tham khảo và gọi cho họ.
Trường hợp xấu nhất thường xảy ra là một thỏa thuận rơi vào vì người cho vay không cung cấp khoản tài trợ đã hứa và người mua sẽ mất khoản tiền gửi kiếm được của mình. Một khả năng khác đang bị bất ngờ tại bàn thanh toán bởi phí cho vay bất ngờ. Ngoài ra còn có khả năng xảy ra các cuộc chiến pháp lý về các điều khoản hợp đồng hoặc một người cho vay cố gắng bắt một người vay theo mặc định để anh ta có thể tịch thu tài sản. Đây là tất cả các lý do tốt để kiểm tra một người cho vay trước khi ký bất cứ điều gì.
Nói rằng, hãy nhớ rằng trong loại giao dịch này, người cho vay đang giao dịch một loạt tiền để đổi lấy một số tờ giấy đã ký giấy vay. Đó không phải là một thỏa thuận xấu cho người đi vay, ông Mach Machado nói.
Người cho vay tư nhân trực tuyến
Về mặt kỹ thuật, người cho vay tư nhân là một người bạn, thành viên gia đình hoặc một cá nhân khác không kinh doanh bằng cách cho vay tiền nhưng đồng ý cho bạn tài trợ, Brian Davis, đồng sáng lập SparkRental và một nhà đầu tư bất động sản có 15 bất động sản. Một số công ty có thể tự gọi mình là người cho vay tư nhân đơn giản vì họ thuộc sở hữu tư nhân. Giống như những người cho vay tiền cứng, bạn cũng có thể tìm thấy chúng trên internet.
5 Arch Funding, có trụ sở tại Irvine, California, làm việc với các chân chèo có kinh nghiệm ở 30 tiểu bang. Nó cung cấp lãi suất một chữ số cho các khoản vay cố định và lật.
Anchor Loans, một công ty có trụ sở tại Calabasas, California, có thể đóng giao dịch trên một loạt các loại tài sản với lãi suất cạnh tranh ở 46 tiểu bang. Điều khoản khác nhau tùy theo tiểu bang. Ví dụ, tại California, các khoản vay có sẵn với lãi suất từ 8% đến 13%, tùy thuộc vào kinh nghiệm cho vay và giá trị của người vay, với phí gốc từ 2% đến 3% và thời hạn cho vay từ sáu đến 12 tháng mà không cần trả trước hình phạt. Chân chèo có thể vay tới 70% ARV của nhà. Yêu cầu thanh toán xuống ít nhất 10% đến 20% chi phí mua lại. Người vay phải có hồ sơ theo dõi đã được chứng minh ít nhất năm lần lật trong 18 tháng trước. Các khoản cho vay neo sẽ xem xét các khoản vay cho các tập đoàn đủ điều kiện và các công ty trách nhiệm hữu hạn nhiều thành viên (LLC) với ít hơn năm lần lật. Tài trợ có thể được thực hiện trong hai ngày đến hai tuần và thường mất một tuần, theo trang web của công ty.
Góp vốn
Crowdfunding dựa vào một nhóm các cá nhân và / hoặc tổ chức khác nhau để tài trợ chung cho các khoản vay. Mỗi người cho vay, người được gọi là nhà đầu tư, cung cấp một tỷ lệ nhỏ cho khoản vay của người vay và kiếm được tiền lãi từ số tiền đó.
Các trang web gây quỹ cộng đồng truyền thống như Prosper không hướng đến việc mua và lật nhà. Khoản vay tối đa 35.000 đô la của Thịnh vượng dành cho các dự án như cải tạo nhà, hợp nhất nợ và tài trợ cho doanh nghiệp nhỏ. Đó là nơi các trang web gây quỹ cộng đồng đặc biệt cho các chủ hàng bất động sản dân cư đến. Một số người sẽ tài trợ trước khoản vay của bạn, có nghĩa là công ty sẽ nhanh chóng đóng khoản vay của bạn bằng cách sử dụng tiền của mình trong khi chờ nhà đầu tư cấp vốn, trong khi những người khác không đóng khoản vay của bạn cho đến khi các nhà đầu tư đã tài trợ đầy đủ Điều đó có thể có nghĩa là đóng cửa chậm hơn hoặc không đóng cửa.
Các trang web Crowdfunding của chiếm lĩnh một lĩnh vực tương tự như những người cho vay tiền cứng, ông Davis Davis nói. Chúng có giá tương đối đắt, nhưng sẽ cho các nhà đầu tư bất động sản vay bất kể họ có bao nhiêu khoản thế chấp, và tập trung nhiều vào tài sản thế chấp và chất lượng của chính thỏa thuận.
Trang web gây quỹ
Groundfloor cung cấp các khoản vay từ 25.000 đến 2 triệu đô la với khoản tài trợ lên tới 90% LTC (100% chi phí cải tạo), đóng cửa trong ít nhất bảy ngày, không thanh toán trong thời hạn cho vay và không cần khai thuế hoặc báo cáo ngân hàng cho các khoản vay dưới nửa triệu. Lãi suất dao động từ 5, 4% đến 26%. Người vay phải trả tối thiểu ba tháng tiền lãi ngay cả khi họ trả hết khoản vay sớm hơn. Chi phí đóng thông thường là $ 500 đến $ 1.500 và Groundfloor tính phí hai đến bốn điểm cho mỗi khoản vay. Tất cả các điểm và lệ phí có thể được đưa vào khoản vay. Groundfloor thường không hoạt động với chân chèo thiếu kinh nghiệm.
Patch of Land cung cấp các khoản vay từ 100.000 đến 5 triệu đô la với khoản tài trợ lên tới 80% giá trị khoản vay hoặc giá trị lên tới 70% giá trị sau khi cải tạo, đóng cửa trong ít nhất bảy ngày và lãi suất bắt đầu từ 7, 99 %. Người vay thực hiện thanh toán lãi hàng tháng tự động cho các khoản vay của họ trong thời hạn từ một đến 36 tháng. Patch of Land chỉ hoạt động với các nhà phát triển có kinh nghiệm.
Fund That Flip cung cấp tới 90% giá mua, tối đa 100% phạm vi công việc, đóng cửa sau ít nhất bảy ngày, thời hạn cho vay từ sáu đến 24 tháng và tỷ lệ bắt đầu từ 7, 99%.
Hạn chế gây quỹ
Trenchard và Machado cho biết họ không sử dụng bất kỳ trang web gây quỹ bất động sản nào, nhưng cả hai đều nghi ngờ rằng quy trình gây quỹ cộng đồng để đánh giá và cam kết thỏa thuận có thể chậm hơn so với những gì người vay sẽ trải qua với người cho vay tiền tư nhân hoặc tiền cứng. Khi một người giao dịch có mối quan hệ vững chắc với người cho vay, hai người có thể có thể kết thúc một thỏa thuận trong 24 giờ khi một cơ hội tuyệt vời xuất hiện và tất cả các thủ tục giấy tờ đều được thực hiện.
Không giống như một người cho vay tư nhân, các trang web gây quỹ cộng đồng cũng có thể không cung cấp cơ hội để đàm phán. Họ có thể đã đặt tham số cho mỗi giao dịch vì họ chịu trách nhiệm cho một nhóm lớn các nhà đầu tư.
Điểm mấu chốt
Tất cả các lựa chọn này đều đắt so với tài trợ thế chấp truyền thống cho một ngôi nhà do chủ sở hữu chiếm đóng, nhưng giá của chúng phản ánh rủi ro cao mà người cho vay đang thực hiện và việc bạn nhận được một khoản vay ngân hàng lãi suất thấp để lật nhà. Nhưng sử dụng tiền của người khác không chỉ cho phép bạn bắt đầu kinh doanh lật khi bạn có ít hoặc không có tiền để đầu tư, nó còn cho bạn cơ hội lật nhiều tài sản cùng một lúc và tăng lợi nhuận tổng thể của bạn một khi bạn có đủ kinh nghiệm để thực hiện nhiều giao dịch.
Nếu bạn biết các tùy chọn, tìm chúng ở đâu và làm thế nào để kết nối mạng, vấn đề nằm ở việc tìm kiếm các giao dịch hơn là tìm kiếm tiền, theo ông Trenchard. Rất khó để tìm được tiền cho một giao dịch lớn, nhưng rất khó để tìm được những giao dịch tuyệt vời.
