Tái cấp vốn thường có vẻ như là một cách tuyệt vời để giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn và để lại cho bạn nhiều tiền hơn cho những thứ khác. Và nó có thể. Nhưng khi bạn cân nhắc những ưu và nhược điểm, đừng quên xem xét cách di chuyển này có thể ảnh hưởng đến giá trị ròng của bạn. Lý do: Thế chấp nhiều hơn một khoản thanh toán hàng tháng. Nó là một công cụ nợ được sử dụng để tài trợ cho một tài sản. Và biệt ngữ giáo sư kế toán có nghĩa là có một thế chấp làm giảm giá trị ròng của bạn.
Đây là cách lý luận đó hoạt động: Trên bảng cân đối kế toán của một hộ gia đình, thế chấp là một trách nhiệm pháp lý. Như vậy, nó được trừ vào tài sản của một hộ gia đình để xác định giá trị ròng của hộ gia đình đó. Quá nhiều người tiêu dùng rơi vào cái bẫy tái cấp vốn thế chấp để giảm các khoản thanh toán hàng tháng của họ mà không xem xét việc tái cấp vốn đó ảnh hưởng đến tổng giá trị ròng của họ như thế nào. Liệu tái cấp vốn nhà của bạn bao giờ trả hết? Hay nó chỉ là một sửa chữa ngắn hạn cho một vấn đề lớn hơn?
Thời gian hoàn vốn
Phương pháp phổ biến nhất để xác định tính kinh tế của tái cấp vốn thế chấp liên quan đến việc tính toán thời gian hoàn vốn đơn giản. Phương trình này được thực hiện bằng cách tính tổng số tiền tiết kiệm thanh toán hàng tháng có thể được thực hiện bằng cách tái cấp vốn vào một khoản thế chấp mới với lãi suất thấp hơn và xác định tháng mà tổng số tiền tiết kiệm thanh toán hàng tháng lớn hơn chi phí tái cấp vốn.
Giả sử, ví dụ, bạn có khoản vay thế chấp 30 năm với giá 200.000 đô la. Khi bạn lấy nó ra, bạn có lãi suất cố định 6, 5% và khoản thanh toán đầu tháng của bạn là $ 1.257. Nếu lãi suất cố định hiện ở mức 5, 5%, điều này có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn xuống còn 1.130 đô la, giúp tiết kiệm hàng tháng là 127 đô la, tức là 1.524 đô la hàng năm. (Nguyên tắc thông thường là nếu bạn có thể giảm lãi suất hiện tại của mình từ 0, 75% xuống 1% hoặc cao hơn, có thể có ý nghĩa khi xem xét tái cấp vốn.)
Tiếp theo, bạn sẽ cần yêu cầu người cho vay mới tính tổng chi phí đóng của bạn để có thể tái cấp vốn. Nếu họ đến khoảng $ 2, 300, bạn biết rằng thời gian hoàn vốn của bạn sẽ là 1, 5 năm tại nhà ($ 2, 300 chia cho $ 1, 524 bằng 1, 5 năm). Do đó, nếu bạn có kế hoạch ở trong nhà trong hai năm hoặc lâu hơn, tái cấp vốn có ý nghĩa, ít nhất là theo phương pháp thời gian hoàn vốn đơn giản.
Chìa khóa chính
- Phương pháp thời gian hoàn vốn đơn giản thường được sử dụng để tính tháng khi tiền tiết kiệm tích lũy của chủ nhà lớn hơn chi phí tái cấp vốn. Một cách hợp lý hơn về mặt tài chính để tính chi phí tái cấp vốn là xem xét tác động đến giá trị ròng của gia đình bạn. khi quyết định tái cấp vốn thực sự trở nên kinh tế, chủ nhà phải so sánh lịch khấu hao còn lại của khoản thế chấp hiện tại của họ với lịch khấu hao của khoản thế chấp mới.
Tái cấp vốn ảnh hưởng đến giá trị ròng của gia đình bạn
Tuy nhiên, phương pháp này bỏ qua bảng cân đối của hộ gia đình và phương trình tổng giá trị ròng. Hai điều cơ bản không được tính cho:
- Số dư gốc của thế chấp hiện tại so với thế chấp mới bị bỏ qua. Tái cấp vốn không miễn phí. Các chi phí tái cấp vốn phải được thanh toán bằng tiền túi hoặc, trong hầu hết các trường hợp, được đưa vào số dư gốc của thế chấp mới. Khi số dư thế chấp tăng thông qua giao dịch tái cấp vốn, phía trách nhiệm của bảng cân đối hộ gia đình tăng và tất cả những thứ khác không đổi, giá trị ròng của hộ gia đình sẽ giảm ngay lập tức bằng một khoản bằng với chi phí tái cấp vốn. với 25 năm còn lại cho đến khi được trả vào thế chấp 30 năm mới có nghĩa là cuối cùng bạn sẽ trả nhiều tiền lãi hơn trong vòng đời của khoản thế chấp mới, mặc dù lãi suất cho khoản thế chấp mới thấp hơn lãi suất bạn sẽ thanh toán trong 25 năm còn lại của thế chấp hiện có.
Nhìn vào chi phí thực tế của tái cấp vốn
Một cách hợp lý hơn về mặt tài chính để xác định tính kinh tế của tái cấp vốn kết hợp chi phí tái cấp vốn thực tế vào phương trình giá trị ròng hộ gia đình là so sánh tiến độ khấu hao còn lại của thế chấp hiện tại so với kế hoạch khấu hao của thế chấp mới.
Lịch khấu hao của thế chấp mới sẽ bao gồm chi phí tái cấp vốn trong số dư gốc. (Nếu chi phí tái cấp vốn sẽ được thanh toán bằng tiền túi, thì số tiền đô la tương tự sẽ được trừ vào số dư gốc của thế chấp hiện tại, dựa trên giả định rằng nếu giao dịch tái cấp vốn không diễn ra, số tiền bạn sẽ bỏ ra cho chi phí thay vào đó có thể được sử dụng để thanh toán số dư gốc của khoản vay hiện tại.)
Trừ các khoản tiết kiệm thanh toán hàng tháng giữa hai khoản thế chấp từ số dư gốc của thế chấp mới. (Điều này được thực hiện bởi vì về lý thuyết, bạn có thể sử dụng tiền tiết kiệm hàng tháng được tạo ra từ tái cấp vốn để giảm số dư gốc của khoản thế chấp mới.) Tháng mà số dư gốc đã sửa đổi của khoản thế chấp mới nhỏ hơn số dư gốc của khoản thế chấp hiện có thế chấp là tháng mà thời gian hoàn vốn tái tài trợ thực sự kinh tế, một kỳ dựa trên giá trị ròng hộ gia đình, đã đạt được.
Nhân tiện, máy tính khấu hao có thể được tìm thấy trên hầu hết các trang web liên quan đến thế chấp. Bạn có thể sao chép và dán kết quả vào chương trình bảng tính, sau đó thực hiện phép tính bổ sung trừ các khoản chênh lệch thanh toán hàng tháng khỏi số dư gốc của thế chấp mới.
Sử dụng các tính toán được mô tả ở trên, phân tích tái cấp vốn của một khoản thế chấp hiện có với lãi suất cố định 7%, còn lại 25 năm cho đến khi trả nợ và số dư gốc 200.000 đô la vào khoản thế chấp 30 năm mới với lãi suất cố định 6, 25% và chi phí tái cấp vốn 3.000 đô la (sẽ được đưa vào số dư gốc của thế chấp mới) cho kết quả như sau:
Nếu phân tích thời gian hoàn vốn đơn giản được sử dụng để xác định tính kinh tế của tái cấp vốn trong ví dụ trên, thì khoản tiết kiệm thanh toán hàng tháng tích lũy lớn hơn 3.000 đô la chi phí để tái cấp vốn bắt đầu vào tháng 19. Nói cách khác, phương pháp thời gian hoàn vốn đơn giản cho chúng ta biết rằng nếu chủ nhà dự kiến sẽ có thế chấp mới từ 19 tháng trở lên, tái cấp vốn có ý nghĩa.
Tuy nhiên, nếu sử dụng phương pháp giá trị ròng, quyết định tái cấp vốn sẽ không có hiệu lực cho đến tháng 29, khi số dư gốc của khoản thế chấp mới trừ đi khoản tiết kiệm thanh toán hàng tháng tích lũy thấp hơn số dư gốc của khoản thế chấp hiện có. Cách tiếp cận giá trị ròng cho chúng ta biết rằng phải mất 10 tháng so với cách tiếp cận thời gian hoàn vốn đơn giản trước khi tái cấp vốn là kinh tế.
Các yếu tố khác
Hãy nhớ rằng trong thời gian giá trị nhà giảm, nhiều ngôi nhà được thẩm định với giá thấp hơn nhiều so với giá trị trước đây. Điều này có thể khiến bạn không có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà để đáp ứng khoản thanh toán 20% cho khoản thế chấp mới và yêu cầu bạn phải trả một khoản tiền mặt lớn hơn dự kiến. Nó cũng có thể yêu cầu bạn mang theo bảo hiểm thế chấp tư nhân, điều này cuối cùng sẽ làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Trong những trường hợp này, ngay cả khi lãi suất giảm, khoản tiết kiệm thực sự của bạn có thể không nhiều.
Điểm mấu chốt
Bằng cách tính toán kinh tế thực tế của việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn, bạn có thể xác định chính xác thời gian hoàn vốn thực sự mà bạn phải đối mặt. Crunching các con số mất một chút công việc, nhưng bất cứ ai cũng có thể làm điều đó.
Đặc biệt nếu bạn dự định chuyển đi trong vài năm tới, dành vài phút để tính toán kinh tế thực tế của việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn rất có thể giúp bạn tránh thiệt hại hàng ngàn đô la. Và nếu có vẻ như tái cấp vốn sẽ trả hết cho bạn, bạn sẽ hiểu rõ hơn nhiều về chính xác khi nào bạn sẽ bắt đầu hưởng lợi từ động thái này.
