Nhiều nhà đầu tư bất động sản hào hứng nghĩ rằng họ có thể làm giàu bằng cách sử dụng khoản vay ngân hàng để mua và nâng cấp người sửa chữa địa phương. Mặc dù đầu tư vào bất động sản có thể tốt hơn đầu tư vào thị trường chứng khoán - bởi vì sự tồn tại của thị trường bất động sản nhỏ, địa phương tạo ra sự thiếu hiệu quả mà các nhà đầu tư có thể khai thác - bạn sẽ cần một mức độ hiểu biết cao hơn để kiếm tiền trong bất động sản nhà ở. Để đi từ người siêng năng đến ông trùm bất động sản, bạn phải hiểu thị trường, cũng như ba thành phần chính của lợi nhuận bất động sản mạnh mẽ.
Tìm kiếm một thị trường quốc gia lành mạnh
Trong khi các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm và sắc sảo có thể kiếm được một số tiền trong môi trường bất động sản yếu trên toàn quốc, tỷ lệ cược là chống lại họ; tỷ lệ thành công cho các nhà đầu tư mới hơn trong một thị trường như vậy thậm chí còn tồi tệ hơn. Lãi suất tăng có thể ném rất nhiều nước lạnh vào một thị trường bất động sản nóng bỏng khác, bởi vì những người đã mua bất động sản có thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh phải trả nhiều tiền hơn để giữ nó, và không phải ai cũng có thể mua được. Điều này dẫn đến nhu cầu về bất động sản giảm và giá cũng giảm theo.
Do đó, khi bắt đầu xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của bạn, thời điểm lý tưởng là trong một môi trường lãi suất giảm. Nói chung, không chỉ khoản vay của bạn sẽ ít tốn kém hơn, mà, nếu không có một cuộc khủng hoảng tín dụng nhất thời, nhu cầu có thể sẽ cao hơn, có thể chịu được sự quản lý vốn tốt.
Một đặc điểm mong muốn khác là tổng sản phẩm quốc nội (GDP) lành mạnh, vì con số này thực sự nói lên sức khỏe tổng thể của hệ thống kinh tế hỗ trợ thị trường bất động sản. Trong thời kỳ GDP lành mạnh, chẳng hạn như tăng trưởng hơn 3% mỗi năm, rất hiếm khi thấy những điểm yếu bất động sản đáng kể.
Cuối cùng, dữ liệu tỷ lệ thất nghiệp thường là chỉ số hàng đầu về độ mềm của thị trường. Nếu mọi người thấy ít triển vọng về thu nhập nơi họ sống, họ sẽ chuyển đi. Đổi lại, điều này làm giảm đáng kể sự tăng giá nhà (HPA).
Chọn một địa điểm cụ thể
Dữ liệu thất nghiệp địa phương thường có tính biểu thị cao của dữ liệu nhà ở. Nhà đầu tư thông minh tìm cách đầu tư vào một thành phố cho thấy xu hướng thất nghiệp lành mạnh và dữ liệu HPA tương đối mạnh. Hy vọng rằng, đây là một thành phố nơi bạn sống, và do đó nắm bắt rất rõ những điều mơ hồ của thị trường địa phương - và do đó có thể dễ dàng quản lý tài sản. Tuy nhiên, với các điều khiển quản lý âm thanh, có thể đầu tư thành công vào các địa điểm khác nơi có các đối tác quản lý chất lượng.
Tìm điểm ảnh hưởng của đô thị
Một khi bạn đã tìm thấy thành phố lý tưởng cho khoản đầu tư mong muốn của mình, hãy tìm điểm nóng ngổn ngang đô thị. Nếu bạn thấy thành phố mở rộng, và có thể chịu đựng một số rủi ro, thì hãy đầu tư vào bất động sản trên vành đai. Tuy nhiên, nếu thị trường có vẻ đáng ngại hoặc mơ hồ, hãy bám vào các vòng bên trong, để có một bộ đệm chống lại sự phát triển đô thị ngược.
Dấu hiệu cảnh báo cho biết bạn tránh xa vành đai bao gồm thay đổi thất nghiệp vật chất và / hoặc làm chậm tăng trưởng kinh tế ở địa phương. Bạn cũng có thể nhìn vào sức khỏe kinh doanh cơ bản của các nhà tuyển dụng lớn trong khu vực. Nếu nó yếu, việc sa thải có thể sẽ đến, điều này có thể bắt đầu triệt tiêu các giá trị bất động sản do sự suy giảm biên của nguồn cung lao động. Nếu sức khỏe kinh doanh của các chủ nhân lớn của khu vực là mạnh mẽ thì điều ngược lại là đúng.
Giá trị bất động sản có thể rất khác nhau trong một khu vực đô thị. Ví dụ: nếu HPA trung bình trong thành phố là 5%, thì đó có thể là 2% ở trung tâm thành phố, 6% ở vòng ngoại ô thứ nhất và 10% ở vòng ngoại ô thứ hai. Vòng thứ ba có thể sẽ là đất nông nghiệp với tiềm năng HPA khiêm tốn. Lưu ý hiện tượng ở đây: sự đánh giá bất động sản dễ bay hơi nhất của bạn sẽ xảy ra ở vòng ngoài liền kề với đất nông nghiệp, bởi vì đây là đỉnh cao bên ngoài của thành phố. Đòn bẩy vị trí này có thể khai thác bằng cách sở hữu lợi thế trong thị trường tăng trưởng. Theo logic, trong một thị trường giảm, bạn sẽ muốn là cốt lõi. Đây là nơi có khả năng giảm giá thấp nhất có thể xảy ra, vì thị trường nhà ở đầy đủ làm cho nơi này ít có khả năng nhất cho sự gián đoạn của sự cân bằng trong cung và cầu.
Hiểu rủi ro đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau của thành phố rất giống với cách hiểu các công cụ tài chính thường hoạt động như thế nào. Hãy nghĩ về khu vực đô thị của một thành phố như trái phiếu cấp đầu tư, vòng ngoại ô đầu tiên là cổ phiếu và vòng ngoài là phái sinh. Hiểu nơi xảy ra tình trạng lạm phát đô thị đang diễn ra trong một thành phố có thể thúc đẩy lợi nhuận tăng lên, hoặc bảo vệ đầu tư vào mặt trái.
Để giải trí, chúng ta hãy bóc vỏ hành thêm một lớp nữa, để tìm những vùng nóng nhất. Giả sử rằng bạn quyết định đầu tư vào vành đai, vì bạn thấy tăng trưởng kinh tế và nhu cầu lao động ngày càng tăng trong khu vực. Bạn có thể cố gắng dự đoán vị trí của đèn chiếu sáng. Đó là nơi các tài sản thương mại trong tương lai, như trung tâm dải ngoại ô, sẽ được xây dựng; khi sự phát triển bất động sản dân cư lấp đầy xung quanh các trung tâm thương mại trong tương lai này, giá trị tài sản có thể sẽ tăng đáng kể so với lợi nhuận bất động sản trung bình.
Điểm mấu chốt
Cơ hội cho tỷ lệ lợi nhuận trên trung bình dường như lớn hơn trong lĩnh vực bất động sản so với lĩnh vực công cụ tài chính, vì có ít con mắt nhìn vào các đơn vị không phổ biến. Biết thị trường địa phương cũng tạo ra lợi thế đầu tư. Chiến lược dài hạn hoặc mua và nắm giữ sẽ tốt hơn nếu bạn có vốn dồi dào và cơ hội hạn chế, trong khi chiến lược ngắn hạn hoặc lật sẽ có ý nghĩa hơn nếu bạn có vốn hạn chế và hiểu biết sâu sắc về những điểm ngọt ngào. Bất kể khung thời gian của bạn là gì, trước tiên bạn nên tìm kiếm một thị trường quốc gia mạnh mẽ, sau đó là một khu vực nơi dữ liệu công khai cho thấy cơ hội HPA tốt. Cuối cùng, chơi chu vi ngổn ngang đô thị nếu bạn tin rằng khu vực đang phát triển, hoặc tránh xa nó nếu bạn thấy nó bị thu hẹp. Hiểu những điểm chính này có thể giúp tối đa hóa giá trị của bất kỳ danh mục đầu tư bất động sản nào.
