Thế chấp liên tục là gì?
Hằng số thế chấp là tỷ lệ phần trăm tiền được trả mỗi năm để trả hoặc trả một khoản nợ với tổng giá trị khoản vay. Hằng số thế chấp giúp xác định số tiền cần thiết hàng năm để phục vụ khoản vay thế chấp.
Hiểu một hằng số thế chấp
Hằng số thế chấp là tỷ lệ phần trăm của tiền trả cho nợ dịch vụ trên cơ sở hàng năm chia cho tổng số tiền cho vay. Kết quả được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm, có nghĩa là nó cung cấp tỷ lệ phần trăm của tổng số khoản vay được trả mỗi năm.
Hằng số thế chấp có thể giúp người vay xác định số tiền họ sẽ trả mỗi năm cho khoản thế chấp. Người đi vay muốn có một hằng số thế chấp thấp hơn vì điều đó có nghĩa là chi phí trả nợ hàng năm thấp hơn.
Nhà đầu tư bất động sản sử dụng hằng số thế chấp khi mua thế chấp để mua bất động sản. Nhà đầu tư sẽ muốn chắc chắn rằng họ tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí trả nợ hàng năm cho khoản vay thế chấp.
Các ngân hàng và người cho vay thương mại sử dụng hằng số thế chấp như một tỷ lệ bảo hiểm nợ, nghĩa là họ sử dụng nó để xác định xem người vay có đủ thu nhập để trang trải hằng số thế chấp hay không.
Chìa khóa chính
- Hằng số thế chấp là tỷ lệ phần trăm tiền được trả mỗi năm để trả hoặc trả một khoản nợ với tổng giá trị khoản vay. Hằng số thế chấp giúp xác định số tiền cần thiết hàng năm để phục vụ khoản vay thế chấp. Hằng số thế chấp được sử dụng bởi người cho vay và các nhà đầu tư bất động sản để xác định xem có đủ thu nhập để trang trải chi phí trả nợ hàng năm cho khoản vay hay không.
Tính hằng số thế chấp
Để tính hằng số thế chấp, chúng tôi sẽ tổng các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp trong một năm và chia kết quả cho tổng số tiền vay.
Ví dụ, khoản thế chấp 300.000 đô la có khoản thanh toán hàng tháng là 1.432 đô la mỗi tháng với lãi suất cố định 4% hàng năm.
- Tổng chi phí trả nợ hàng năm là $ 17, 184 hoặc (12 tháng * $ 1, 432). Hằng số thế chấp là 5, 7% hoặc ($ 17, 184 / $ 300.000).
Hằng số thế chấp cũng có thể được tính hàng tháng bằng cách chia khoản thanh toán hàng tháng cho số tiền vay thế chấp. Hằng số thế chấp hàng năm có thể được tính bằng cách nhân hằng số hàng tháng với 12.
Tính toán sẽ là $ 1, 432 / $ 300, 000 =.00477 * 12 tháng =.057 (x 100 để di chuyển số thập phân) hoặc 5, 7% hàng năm.
Hằng số thế chấp chỉ áp dụng cho các khoản thế chấp có lãi suất cố định vì không có cách nào để dự đoán dịch vụ nợ trọn đời của khoản vay lãi suất thay đổi mặc dù có thể tính một hằng số cho bất kỳ giai đoạn nào với lãi suất bị khóa.
Các ứng dụng của hằng số thế chấp
Hằng số thế chấp là một công cụ hữu ích cho các nhà đầu tư bất động sản bởi vì nó có thể cho thấy liệu tài sản đó có phải là một khoản đầu tư sinh lời hay không. Tỷ lệ vốn hóa trái ngược với hằng số thế chấp, theo đó, tỷ lệ trần cho thấy tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng năm dựa trên số tiền vay thế chấp. Nếu lãi suất trần cao hơn tỷ lệ cố định thế chấp, dòng tiền dương, làm cho đầu tư có lãi.
Sử dụng ví dụ trước đó, giả sử một nhà đầu tư muốn mua căn nhà để cho thuê. Thu nhập ròng hàng tháng nhận được từ tài sản cho thuê có thể là 1.600 đô la mỗi tháng. Thu nhập ròng là tiền thuê hàng tháng trừ đi mọi chi phí hàng tháng. Số tiền cho vay để mua bất động sản là 300.000 đô la từ ví dụ trước đây của chúng tôi.
- Thu nhập ròng hàng năm là 19.200 đô la hoặc 1.600 x 12 tháng. Tỷ lệ giới hạn được tính bằng cách lấy thu nhập ròng hàng năm là 19.200 đô la và chia cho số tiền vay 300.000 đô la để đạt 0, 64 x 100 = 6, 4%. Nếu bạn nhớ lại, hằng số thế chấp là 5, 7% và vì lãi suất trần cao hơn hằng số, đây sẽ là một khoản đầu tư sinh lời.
Nói cách khác, thu nhập ròng hàng năm từ tài sản là quá đủ để trang trải chi phí trả nợ hàng năm hoặc hằng số thế chấp.
Như đã nêu trước đó, các ngân hàng hoặc người cho vay cũng có thể sử dụng hằng số thế chấp để xác định xem người vay có thu nhập hàng năm để trang trải chi phí trả nợ cho khoản vay hay không. Việc tính toán sẽ được thực hiện giống như trên, nhưng thay vì sử dụng thu nhập cho thuê hàng tháng, người cho vay sẽ thay thế thu nhập hàng tháng của người vay. Ngân hàng sẽ cần tính thu nhập ròng hàng tháng của người vay hoặc tiền còn lại sau khi chi phí và các khoản thanh toán nợ hàng tháng khác được thanh toán. Từ đó, người cho vay có thể tính thu nhập ròng hàng năm và lãi suất trần để xác định xem nó có đủ để trả cho hằng số thế chấp hay không.
