Chủ nhà thường thấy mình ở vị trí không thể chấp nhận được do phải cân bằng nhiều hơn các khoản thế chấp so với nhà của họ có giá trị. Kết quả này là kết hợp của các sự kiện, nhiều sự kiện nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ nhà. Giá bất động sản giảm, một khu dân cư xấu đi, các quyết định vay nợ xấu (ví dụ như vay nhiều hơn người vay có thể đủ khả năng hoặc thực hiện một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh tùy chọn) và tái cấp vốn để lấy vốn chủ sở hữu đều có thể khiến chủ nhà tăng nợ. Khi số dư của thế chấp vượt quá giá trị của tài sản, vị trí của chủ nhà được gọi là "lộn ngược" hoặc "dưới nước". Thoát khỏi vị trí không thoải mái này là khó khăn và nó thường yêu cầu bán nhà với giá thấp hơn giá trị của khoản vay - nhưng có giải pháp. Hãy xem xét một số tùy chọn cho chủ nhà có vốn chủ sở hữu âm.
Bán nhà ngắn hạn Vốn chủ sở hữu
Bán khống là một lựa chọn khả thi nếu chênh lệch giữa giá bán của căn nhà và số tiền thế chấp là nhỏ, hoặc người bán có túi sâu. Nếu một người mua có thể được tìm thấy, chủ nhà có thể đến đóng cửa bằng một tấm séc để trả hết số dư của khoản vay. Nếu người bán không đủ khả năng thanh toán số dư mà phải bán, người bán phải liên hệ với chủ sở hữu thế chấp và cố gắng sắp xếp một đợt bán ngắn. (Để biết thêm về bán khống nhà của bạn, hãy đọc Bán ngắn nhà của bạn để tránh bị tịch thu nhà .)
Thuyết phục người cho vay đồng ý bán khống thường liên quan đến một lượng đáng kể thời gian và giấy tờ. Ngoài việc để người cho vay đồng ý, chủ nhà sau đó phải tìm một đại lý bất động sản sẵn sàng xử lý việc bán hàng. Nếu một người mua được tìm thấy, các biến chứng tiếp tục. Người cho vay thường phục vụ khoản vay thay mặt cho một nhà đầu tư. Nếu người cho vay thoải mái với việc bán, người cho vay sau đó phải làm việc với nhà đầu tư nắm giữ khoản vay để đạt được thỏa thuận. Điều này có thể mất thời gian. Nếu ngôi nhà được bảo hiểm bởi bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), công ty bảo hiểm cũng có thể tham gia vào quá trình này. Công ty bảo hiểm đã bảo hiểm tài sản theo mặc định để bảo vệ lợi ích của ngân hàng, vì vậy công ty bảo hiểm có cổ phần trong quy trình. Nhìn chung, khung thời gian để đạt được thỏa thuận là dài và ngân hàng không có nhiều động lực để hợp tác.
Tịch thu nhà
Khi tất cả được nói và thực hiện, chủ nhà cuối cùng có thể nợ tiền ngân hàng, ngay cả sau khi bán, để tạo ra sự khác biệt giữa những gì người mua sẵn sàng trả và những gì ngân hàng sẵn sàng chấp nhận. Nếu bạn nghĩ rằng đây có thể là trường hợp của bạn, thì phương án có thể bị tịch thu. Tuy nhiên, hãy cân nhắc lựa chọn này thật cẩn thận - mặc dù việc bán khống không tốt cho xếp hạng tín dụng của bạn, việc tịch thu tài sản thậm chí còn tồi tệ hơn. (Đọc Tầm quan trọng của Xếp hạng tín dụng của bạn để tìm hiểu các hoạt động vay của bạn ảnh hưởng đến xếp hạng tín dụng của bạn như thế nào.)
Ngoài những thách thức trong việc thiết lập bán hàng, khả năng nợ tiền sau khi bán và khả năng điểm tín dụng của bạn sẽ bị ảnh hưởng, thuế cũng phải được xem xét. Từ góc độ thuế, chênh lệch giữa giá bán nhà và số dư trên thế chấp có thể được xem là thu nhập. Trả thuế hoặc chứng minh rằng bạn mất khả năng thanh toán và do đó được miễn thuế, là những mục phải được xử lý vì, từ góc độ thuế, bán khống được coi là xóa nợ.
Các lựa chọn để tránh những rắc rối của việc bán khống bị hạn chế. Kịch bản lý tưởng là tiếp tục sống trong nhà và trả tiền thế chấp cho đến khi thị trường bất động sản cải thiện và ngôi nhà có thể được bán với giá bao gồm số dư trên thế chấp. Các lựa chọn khác để xem xét là tham gia một người bạn cùng phòng để giúp trả các hóa đơn, hoặc chuyển đến một căn hộ và thuê nhà.
Điểm mấu chốt
Cách tốt nhất để giảm thiểu tỷ lệ thấy mình bị đảo lộn là rút ra khoản thế chấp nhỏ nhất mà bạn có thể tìm và trả hết càng nhanh càng tốt. Nỗ lực này bắt đầu bằng cách mua một ngôi nhà mà bạn thực sự có thể đủ khả năng, đó có thể là một tài sản khác biệt đáng kể so với căn nhà mà bạn cảm thấy mình thuộc về. (Cần trợ giúp để bẻ khóa các con số? Đọc Thế chấp: Bạn có thể trả bao nhiêu? )
Người mua nhà khôn ngoan, thận trọng thực hiện một khoản thanh toán đáng kể, cho phép họ tránh phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và cung cấp đủ vốn chủ sở hữu mà họ sẽ có một đệm nếu giá trị nhà giảm. Ngoài ra, bằng cách nhận một khoản thế chấp nhỏ, bạn sẽ có thể thực hiện các khoản thanh toán thêm và thoát khỏi gánh nặng nợ nần trong thời gian ngắn hơn. Cuối cùng, thực hiện các khoản thanh toán bổ sung khiến khả năng bạn thấy mình "đảo lộn" về khoản thế chấp của mình ít có khả năng hơn.
Xem Hiểu Cấu trúc thanh toán thế chấp để hiểu quy trình tính toán và thanh toán cũng như lịch khấu hao đối với các khoản vay mua nhà.
