Mục lục
- Liên kết một ngôi nhà thứ hai
- IRS về đầu tư nhà nghỉ
- Bán nhà nghỉ
- Lời khuyên cho Chủ nhà thứ hai
Giấc mơ mua nhà của người Mỹ đã trải qua một số lượng thay đổi khá lớn trong 50 năm qua, mở rộng sang thứ hai, hoặc kỳ nghỉ, nhà ở. Nhưng những ngôi nhà nhỏ bên bờ hồ, cabin trên núi và những túp lều trên bãi biển thường trống 90% trong năm trong khi chủ sở hữu của họ đang dành thời gian cho kỳ nghỉ tiếp theo - và nhận hóa đơn cho thuế thế chấp và thuế bất động sản.
Tất nhiên, có một cách khác để cho nhà nghỉ của bạn thu thập bụi khi bạn không thể ở đó: Thuê nó cho những người khác muốn tận hưởng thời gian đi làm. Trong khi cho thuê có thể sinh lợi, bạn sẽ cần xem xét các tác động về thuế.
Chìa khóa chính
- IRS coi một ngôi nhà thứ hai là tài sản đầu tư nếu bạn dành ít hơn hai tuần để ở đó và cố gắng thuê nó trong thời gian còn lại. Các khoản lỗ tâm thần chỉ có thể được xóa khỏi thu nhập từ các dịch vụ cho thuê khác, một quan hệ đối tác tư nhân mà bạn không ' Hoạt động hoặc một tập đoàn S. Thời gian bạn sở hữu nhà nghỉ ảnh hưởng đến khoản thuế lãi vốn bạn phải trả. Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà thứ hai với mục đích thuê nó và bạn có AGI dưới 150.000 đô la, hãy bắt đầu chủ động quản lý nó
Liên kết một ngôi nhà thứ hai
Mua và duy trì một nơi cư trú thứ cấp là một quyết định tài chính to lớn. Một ngôi nhà thứ hai có tất cả các chi phí của ngôi nhà đầu tiên của bạn và thường nhiều hơn nhưng không có sự xóa sổ dễ dàng từ IRS.
Nếu bạn đang cân nhắc mua căn nhà thứ hai, một trong những bước đầu tiên là quyết định xem bạn sẽ tài trợ cho việc mua bằng thế chấp hay bạn sẽ trả bằng tiền mặt. Để giúp bạn quyết định, hãy sử dụng máy tính thế chấp để nghiên cứu lãi suất từ những người cho vay trong khu vực có bất động sản nghỉ dưỡng của bạn. Sau đó, khi bạn đã thu thập các ước tính về tổng chi phí cho các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình, hãy xem qua tài chính của bạn để xem liệu có ý nghĩa hơn khi đưa ra một khoản thế chấp hoặc trả tiền mặt.
7, 4 triệu
Số lượng nhà ở Mỹ, tương đương 5, 6% tổng số nhà ở, đủ điều kiện khấu trừ thuế thế chấp nhà thứ hai, theo Hiệp hội Nhà Xây dựng Quốc gia và Cục Điều tra Dân số.
IRS về đầu tư nhà nghỉ
Ngôi nhà thứ hai dường như là một điểm xám cho IRS. Tất cả tổn thất cho thuê là "tổn thất thụ động" hoặc "tổn thất sở thích". Chúng chỉ có thể được xóa khỏi thu nhập từ các hoạt động thụ động khác như cho thuê khác, một quan hệ đối tác tư nhân mà bạn không giúp đỡ hoạt động hoặc một công ty S. Mất mát thụ động mà bạn không thể sử dụng được chuyển tiếp cho đến khi bạn bán nhà nghỉ. Khi bạn bán tài sản, bạn có thể sử dụng các khoản lỗ trong quá khứ để bù đắp bất kỳ khoản lãi nào. Nếu bạn có thêm khoản giảm trừ thụ động sau khi bán, bạn có thể yêu cầu chúng so với thu nhập thường xuyên.
Theo hướng dẫn mới nhất của IRS cho năm tính thuế 2019, bạn có thể khấu trừ tới 25.000 đô la một năm, nếu:
- Tổng thu nhập đã điều chỉnh của bạn dưới 100.000 đô la Bạn tích cực tham gia quản lý tài sản
Khoản giảm thuế này biến mất ở mức 150.000 đô la điều chỉnh tổng thu nhập (AGI) mặc dù hầu hết những người có đủ khả năng mua căn nhà thứ hai sẽ có AGI vượt xa những con số này. Nếu AGI của bạn nằm trong khoảng từ 100.000 đến 150.000 đô la, bạn đủ điều kiện nhận một nửa khoản khấu trừ. Tham gia tích cực là thách thức lớn nhất. Bạn có thể sử dụng khoản khấu trừ hàng năm nếu bạn hoặc vợ / chồng của bạn muốn trở thành một chuyên gia bất động sản có trình độ và chủ động quản lý tài sản đăng các khoản lỗ thụ động. Được cảnh báo, tuy nhiên, IRS không có khả năng tin rằng bạn giữ một công việc toàn thời gian và ánh trăng với tư cách là người quản lý tài sản. Bạn sẽ cần một tạp chí chi tiết về lý do tại sao, khi nào, ở đâu và những gì bạn đang làm với tư cách là người quản lý tài sản để chứng minh trường hợp của bạn và thực hiện việc khấu trừ.
Hầu hết những người sở hữu ngôi nhà thứ hai sẽ được phục vụ tốt hơn bằng cách phân loại chúng thành tài sản sử dụng hỗn hợp cho mục đích thuế và cho thuê chúng chỉ trong 14 đêm miễn thuế trong một năm nhất định.
Bán nhà nghỉ
Các tài sản trong các khu vực kỳ nghỉ phổ biến thường có xu hướng nhìn thấy sự đánh giá cao hơn mức trung bình, vì vậy đôi khi bạn có thể muốn rút tiền và bán. Khoảng thời gian bạn sở hữu một ngôi nhà nghỉ mát ảnh hưởng đến thuế lãi vốn của bạn. Nếu bạn bán trước khi một năm trôi qua, bạn sẽ phải chịu tỷ lệ tăng vốn ngắn hạn. Nếu bạn bán sau một năm, thuế liên bang của bạn sẽ được tính theo tỷ lệ tăng vốn dài hạn.
Tuy nhiên, bạn có thể tránh một chút né tránh nếu bạn sẵn sàng di dời hoàn toàn. Nếu bạn bán nơi cư trú chính của mình với khoản khấu trừ 250.000 đô la mỗi người và chuyển vào nhà nghỉ và khai báo nơi cư trú chính mới của bạn, bạn sẽ có thể sử dụng lại khoản miễn trừ 250.000 đô la (500.000 đô la cho các cặp vợ chồng) - cung cấp cho bạn sống tại nhà nghỉ cũ trong hai năm. Thật không may, chiến lược này thường chỉ thực tế cho những người tự làm chủ hoặc đã nghỉ hưu. Ngoài ra còn có các hạn chế khác về việc sử dụng loại trừ tăng vốn cho nhà nghỉ đã được chuyển đổi thành nơi cư trú chính.
Gần 60% người Mỹ mang theo một số hình thức bảo hiểm nhân thọ theo số liệu mới nhất cho năm 2018.
Lời khuyên cho Chủ nhà thứ hai
Nếu quản lý hoạt động không hấp dẫn bạn hoặc AGI của bạn quá cao, hãy dành nhiều thời gian hơn ở cabin và biến nó thành một tài sản sử dụng hỗn hợp thay vì một tài sản đầu tư. Điều này có nghĩa là thuế thay đổi theo sự thay đổi chỉ định - chủ yếu là bạn không thể sử dụng các khoản lỗ thụ động. Nhưng bạn sẽ có thể yêu cầu một tỷ lệ phần trăm của lãi suất thế chấp và thuế tài sản như các khoản khấu trừ so với thuế thu nhập của bạn.
