Quyền phục vụ thế chấp (MSR) là gì?
Quyền phục vụ thế chấp (MSR) đề cập đến một thỏa thuận hợp đồng trong đó quyền phục vụ một thế chấp hiện có được bán bởi người cho vay ban đầu cho một bên khác chuyên về các chức năng khác nhau liên quan đến thế chấp dịch vụ.
Chìa khóa chính
- Quyền phục vụ thế chấp được bán bởi người khởi tạo thế chấp cho một tổ chức tài chính khác, sau đó tiếp quản việc thế chấp, bao gồm các nhiệm vụ như thu tiền thanh toán và chuyển chúng cho người khởi tạo. Người cho vay ban đầu trả cho người phục vụ một khoản phí để thực hiện công việc này. Thay đổi dễ dàng cho bên nhận thế chấp ngoại trừ địa chỉ thanh toán được gửi.
Hiểu quyền phục vụ thế chấp (MSR)
MSR có nhiệm vụ hành chính liên tục được xử lý thường xuyên trong toàn bộ thời gian thế chấp. Các quyền phổ biến bao gồm là quyền thu các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, dành các khoản thuế và phí bảo hiểm trong ký quỹ, và chuyển các phần lãi và tiền gốc cho người cho vay thế chấp. Đổi lại, người phục vụ được bồi thường với một khoản phí cụ thể, được nêu trong hợp đồng đã được thiết lập và ký kết khi bắt đầu thỏa thuận bảo dưỡng.
Số tiền thanh toán thế chấp, lãi suất, loại cho vay và các yếu tố khác vẫn giữ nguyên. Đối với người vay, chỉ có địa chỉ mà các khoản thanh toán được gửi được thay đổi, và bạn nên liên hệ với người phục vụ, thay vì người cho vay thế chấp ban đầu của bạn, với bất kỳ câu hỏi nào bạn có thể có về khoản vay của mình. Người phục vụ của bạn có thể thay đổi bất cứ lúc nào, nhưng bạn sẽ nhận được thông báo từ người cho vay ban đầu của mình ít nhất 15 ngày trước khi điều đó xảy ra và người phục vụ mới của bạn cũng sẽ thông báo cho bạn trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận quyền.
Luật ngân hàng liên bang cho phép các tổ chức tài chính bán thế chấp hoặc chuyển giao quyền phục vụ cho các tổ chức khác mà không có sự đồng ý của người tiêu dùng.
Ví dụ về bán MSR
Sarah nhận khoản thế chấp 500.000 đô la từ Người cho vay A. Cô gửi cho người cho vay một khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng. Ba năm sau, Người cho vay A quyết định chuyển MSR của mình về thế chấp của Sarah cho Công ty B. Theo các điều khoản của hợp đồng, Công ty B được Người cho vay trả một khoản phí để xử lý tất cả các khoản thanh toán thế chấp còn lại của Sarah. Người cho vay thế chấp sau đó có thể dành nhiều thời gian và tiền bạc hơn để cung cấp các khoản thế chấp mới trong khi công ty giả định MSR chuyển khoản thanh toán thế chấp cho người cho vay.
Cân nhắc đặc biệt
Người cho vay thường sẽ bán MSR như một phương tiện giải phóng các dòng tín dụng để cho vay tiền cho những người vay thêm. Phần lớn các khoản thế chấp có hiệu lực trong 15 đến 30 năm và ngân hàng cần hàng tỷ đô la để cho vay đối với những người tiêu dùng khác yêu cầu thế chấp trong thời gian này. Theo cách vòng, bán MSR có nghĩa là nhiều người có thể trở thành chủ sở hữu nhà, bởi vì việc bán các quyền này tạo ra doanh thu.
Người cho vay cũng kiếm tiền bằng cách tính phí cho việc tạo ra các khoản thế chấp và kiếm lãi hàng tháng từ các khoản thanh toán. Thế chấp đơn giản là tài sản bổ sung mang lại nhiều doanh thu hơn cho các ngân hàng.
Lịch sử của MSR
Thị trường cho MSR rất mạnh trong những năm gần đây do nền kinh tế được cải thiện, nguồn gốc thế chấp chất lượng cao hơn và ít mặc định hơn. Các quỹ phòng hộ, ngân hàng và ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) thấy những tài sản này hấp dẫn bởi vì MSR có thể mang lại số tiền lãi cao. Ví dụ, SunTrust đã mua 8 tỷ đô la MSR trong quý đầu tiên của năm 2016 như một phương tiện để kiếm được lợi tức đầu tư (ROI) vững chắc, và trong vài tháng, danh mục đầu tư MSR của nó chứa 121, 3 tỷ đô la trong số dư nợ gốc chưa thanh toán mà ngân hàng đang phục vụ người cho vay
Tin tức thế chấp quốc gia báo cáo vào tháng 6 năm 2019 rằng MSRs đã là một trong những loại tài sản có thu nhập cố định hoạt động tốt nhất trong năm năm qua. Tuy nhiên, nó cũng nói rằng từ tháng 10 năm 2018, là lãi suất trung và dài hạn đã giảm, các giả định trả trước thế chấp thực tế đã tăng lên, khiến cho tuổi thọ trung bình dự kiến của MSR bị rút ngắn đáng kể. Điều này dẫn đến thực tế là các giá trị MSR từ tháng 4 đến tháng 5 đã giảm liên tục (một nửa). cho biết, báo cáo Tin tức thế chấp quốc gia, nhu cầu từ người mua MSR vẫn rất mạnh mẽ và có sự đồng thuận chung về các giá trị MSR.
