Hướng dẫn đầu tư bất động sản

Mục lục

• Thuộc tính cho thuê cơ bản
• Mặt trái: Giao dịch bất động sản
• Nhóm đầu tư bất động sản
• Quan hệ đối tác bất động sản
• REITs
• Quỹ tương hỗ bất động sản
• Tại sao đầu tư vào bất động sản?
• Đa dạng hóa và bảo vệ
• Bảo hiểm rủi ro lạm phát
• Sức mạnh của đòn bẩy
• Hạn chế của đầu tư bất động sản

Khi bạn nghĩ về việc mua bất động sản, điều đầu tiên có lẽ bạn nghĩ đến là ngôi nhà của bạn. Nhưng tài sản vật chất cũng có thể đóng một phần trong danh mục đầu tư, đặc biệt là một hàng rào chống lại thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, trong khi bất động sản đã trở thành một phương tiện đầu tư phổ biến trong 50 năm qua, thì việc mua và sở hữu gạch và vữa phức tạp hơn nhiều so với đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu., chúng tôi sẽ kiểm tra các tùy chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư cá nhân, được liệt kê theo thứ tự gần đúng về cách họ đầu tư trực tiếp vào bất động sản và lý do để đầu tư.

Thuộc tính cho thuê cơ bản

Đây là một khoản đầu tư lâu đời như thực tế sở hữu đất đai. Một người sẽ mua một tài sản và cho người thuê thuê. Chủ sở hữu, chủ nhà, chịu trách nhiệm trả tiền thế chấp, thuế và bảo trì tài sản.

Lý tưởng nhất, chủ nhà tính đủ tiền thuê để trang trải tất cả các chi phí nói trên. Chủ nhà cũng có thể tính phí nhiều hơn để tạo ra lợi nhuận hàng tháng, nhưng chiến lược phổ biến nhất là kiên nhẫn và chỉ tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí cho đến khi thế chấp được trả, lúc đó phần lớn tiền thuê trở thành lợi nhuận. Hơn nữa, tài sản cũng có thể được đánh giá cao về giá trị trong quá trình thế chấp, để lại cho chủ nhà một tài sản có giá trị hơn. Theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, bất động sản ở đất nước này đã liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006. Trong khi có sự sụt giảm trong thời gian thế chấp dưới chuẩn từ năm 2008 đến năm 2010, hiện tại nó đã tăng trở lại và đang tăng lên.

Một nhà đầu tư phải biết thị trường mà anh ta đang tìm kiếm tài sản hoặc thuê một chuyên gia để giúp đỡ. Đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm một nguồn thu nhập từ tài sản cho thuê, các khía cạnh quan trọng nhất cần xem xét là vị trí bất động sản và giá cho thuê thị trường. Về vị trí, nhiều dịch vụ cho thuê thành công nằm gần các trường lớn. Ví dụ, nếu bạn mua một bất động sản gần một trường đại học của tiểu bang, sinh viên có thể muốn thuê nó hàng năm. Ngoài ra còn có nhiều tính năng khác của một tài sản cho thuê có lợi nhuận, và một số thời gian để tìm hiểu.

Tất nhiên, có những nhược điểm trên khuôn mặt của những gì có vẻ như là một khoản đầu tư lý tưởng. Bạn có thể kết thúc với một người thuê tồi làm thiệt hại tài sản hoặc tệ hơn nữa là cuối cùng không có người thuê nhà. Điều này khiến bạn có dòng tiền âm hàng tháng, nghĩa là bạn có thể phải tranh giành để trang trải các khoản thanh toán thế chấp của mình. Ngoài ra còn có vấn đề tìm đúng tài sản. Bạn sẽ muốn chọn một khu vực có tỷ lệ trống thấp và chọn một nơi mà mọi người sẽ muốn thuê.

Khi bạn đã tìm thấy một tài sản lý tưởng trong một khu vực nơi mọi người muốn thuê, hãy sử dụng máy tính thế chấp để xác định tổng chi phí của tài sản đó với lãi suất. Cũng đáng nghiên cứu các loại thế chấp khác nhau để đảm bảo mức lãi suất ưu đãi cho thuê của bạn.

Có lẽ sự khác biệt lớn nhất giữa một tài sản cho thuê và các khoản đầu tư khác là lượng thời gian và công việc bạn phải dành cho việc chăm sóc nó. Nếu bạn không muốn, bạn có thể thuê một người quản lý tài sản chuyên nghiệp. Nhưng tiền lương của anh ấy hoặc cô ấy trở thành một chi phí ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư của bạn. (Để đọc liên quan, xem "4 cách định giá tài sản cho thuê bất động sản")

Mặt trái: Giao dịch bất động sản

Đây là khía cạnh hoang dã của đầu tư bất động sản. Giống như những người giao dịch hàng ngày rời xa nhà đầu tư mua và nắm giữ, những người giao dịch bất động sản là một giống hoàn toàn khác với chủ nhà mua và cho thuê. Các nhà giao dịch bất động sản mua bất động sản với ý định nắm giữ chúng trong một thời gian ngắn, thường không quá ba đến bốn tháng, do đó họ hy vọng sẽ bán chúng để kiếm lợi nhuận. Kỹ thuật này cũng được gọi là lật và dựa trên việc mua các tài sản bị đánh giá thấp đáng kể hoặc đang ở trong một khu vực rất nóng.

Chân chèo tài sản thuần túy sẽ không bỏ tiền vào tài sản để cải thiện; đầu tư phải có giá trị nội tại để mang lại lợi nhuận mà không thay đổi, hoặc họ sẽ không xem xét nó. Lật theo cách này là một khoản đầu tư tiền mặt ngắn hạn.

Nếu một người giao dịch tài sản bị vướng vào tình huống không thể dỡ tài sản, điều đó có thể tàn phá vì những nhà đầu tư này thường không giữ đủ tiền mặt sẵn sàng để trả tiền thế chấp cho một tài sản trong dài hạn. Điều này có thể dẫn đến thua lỗ liên tục cho một nhà giao dịch bất động sản không thể giảm giá bất động sản ở một thị trường xấu.

Lớp thứ hai của tài sản flipper cũng tồn tại. Những nhà đầu tư này kiếm tiền bằng cách mua các tài sản giá rẻ hoặc hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Sau đó, họ bán tài sản sau khi cải tạo với giá cao hơn. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, tùy thuộc vào mức độ cải thiện. Đặc điểm hạn chế của khoản đầu tư này là rất tốn thời gian và thường chỉ cho phép các nhà đầu tư nhận một tài sản tại một thời điểm.

Nhóm đầu tư bất động sản

Các nhóm đầu tư bất động sản giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các tài sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một bất động sản cho thuê, nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó tham gia vào nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư quản lý chung tất cả các đơn vị, chăm sóc bảo trì, quảng cáo các đơn vị trống và phỏng vấn người thuê. Để đổi lấy việc quản lý này, công ty lấy một tỷ lệ phần trăm của tiền thuê hàng tháng.

Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư, nhưng trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê có tên của nhà đầu tư và tất cả các đơn vị tập hợp một phần tiền thuê để bảo vệ chống lại các vị trí trống thường xuyên, có nghĩa là bạn sẽ nhận đủ tiền để trả tiền thế chấp nếu đơn vị của bạn trống Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đó là một cách an toàn để tham gia đầu tư vào bất động sản, nhưng các nhóm dễ bị tổn thương với cùng mức phí ám ảnh ngành công nghiệp quỹ tương hỗ. Một lần nữa, nghiên cứu là chìa khóa.

Quan hệ đối tác bất động sản

Một quan hệ đối tác hạn chế bất động sản (RELP) tương tự như một nhóm đầu tư bất động sản: Nó là một thực thể được hình thành để mua và nắm giữ một danh mục tài sản, hoặc đôi khi chỉ là một tài sản - chỉ tồn tại trong một số năm hữu hạn. Một người quản lý tài sản có kinh nghiệm hoặc công ty phát triển bất động sản đóng vai trò là đối tác chung. Các nhà đầu tư bên ngoài sau đó được tìm cách cung cấp tài chính cho dự án bất động sản, để đổi lấy một phần sở hữu như các đối tác hạn chế. Họ có thể nhận được phân phối định kỳ từ thu nhập được tạo ra bởi các tài sản của RELP, nhưng tiền chi trả thực sự xuất hiện khi tài sản được bán - hy vọng, với lợi nhuận lớn - và RELP tan rã.

kém thanh khoản

REITs

Bất động sản đã xuất hiện kể từ khi tổ tiên sống trong hang động của chúng ta bắt đầu đuổi những người lạ ra khỏi không gian của họ, vì vậy không có gì đáng ngạc nhiên khi Phố Wall đã tìm ra cách để chứng khoán hóa nó, biến bất động sản thành một công cụ giao dịch công khai.

Một ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) được tạo ra khi một công ty (hoặc ủy thác) được thành lập để sử dụng tiền của nhà đầu tư để mua, vận hành và bán các tài sản tạo thu nhập. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác. Để giữ trạng thái là REIT, tổ chức này phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức. Bằng cách này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế vào lợi nhuận của mình, do đó ăn vào lợi nhuận mà nó có thể phân phối cho các cổ đông.

Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REIT phù hợp cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán muốn có thu nhập thường xuyên, mặc dù họ cũng cung cấp cơ hội để tăng giá. REIT cho phép các nhà đầu tư vào các tài sản không phải là nhà ở như trung tâm thương mại (khoảng một phần tư của tất cả các REIT chuyên về những thứ này), các cơ sở chăm sóc sức khỏe, thế chấp hoặc các tòa nhà văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, REIT cũng có tính thanh khoản cao.

Quỹ tương hỗ bất động sản

Các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào REITs và các công ty điều hành bất động sản. Họ cung cấp khả năng để có được tiếp xúc đa dạng với bất động sản với một số vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều so với việc mua cổ phiếu REIT riêng lẻ, cùng với khả năng chi phí giao dịch và hoa hồng ít hơn.

Giống như REITs, các quỹ này khá lỏng. Một lợi thế đáng kể khác cho các nhà đầu tư bán lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi quỹ về tài sản mua lại và quan điểm của ban quản lý về khả năng tồn tại và hiệu quả của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và như một loại tài sản. Các nhà đầu tư đầu cơ hơn có thể đầu tư vào một gia đình của các quỹ tương hỗ bất động sản, chiến thuật quá cân đối với các loại tài sản hoặc khu vực nhất định để tối đa hóa lợi nhuận.

Tại sao đầu tư vào bất động sản?

Bất động sản có thể nâng cao rủi ro và hồ sơ hoàn vốn của danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro. Ngay cả khi bao gồm trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, bất động sản thương mại thị trường tư nhân đã trả lại trung bình 8.4% trong khoảng thời gian 10 năm từ 2000 đến 2010, dựa trên dữ liệu từ Hội đồng Đầu tư Bất động sản Quốc gia (NCREIF). Và thông thường, thị trường bất động sản là một trong những biến động thấp, đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với các nguồn thu nhập truyền thống hơn. Loại tài sản này thường giao dịch với mức phí bảo hiểm cho Kho bạc Hoa Kỳ và đặc biệt hấp dẫn trong môi trường có lãi suất Kho bạc thấp.

Đa dạng hóa và bảo vệ

Một lợi ích khác của đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mức thấp, và trong một số trường hợp, tiêu cực, tương quan với các loại tài sản lớn khác - có nghĩa là, khi cổ phiếu giảm, bất động sản thường tăng. Trên thực tế, tại 14 trong số 15 thị trường gấu trước đó, từ năm 1956, giá bất động sản dân cư đã tăng, theo dữ liệu từ Robert Shiller của Đại học Yale, người đồng sáng lập Chỉ số giá nhà Case-Shiller. Tất nhiên, có những trường hợp ngoại lệ: bất động sản nghiêng về cổ phiếu trong cuộc Đại suy thoái (mặc dù đây là một sự bất thường, Schiller lập luận, phản ánh vai trò của các khoản thế chấp dưới chuẩn trong việc khởi động cuộc khủng hoảng).

Điều này có nghĩa là việc bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư có thể làm giảm sự biến động của nó và mang lại lợi nhuận cao hơn trên mỗi đơn vị rủi ro. Đầu tư bất động sản càng trực tiếp, càng tốt hơn: Các phương tiện giao dịch công khai, gián tiếp, như REITs, rõ ràng sẽ phản ánh hiệu suất chung của thị trường chứng khoán (và một số nhà phân tích cho rằng hai sẽ trở nên tương quan hơn bao giờ hết, giờ đây REIT cổ phiếu được đại diện trên S & P 500). Thật thú vị, mặc dù, điều này cũng đã được thay đổi muộn. Theo nghiên cứu của Hiệp hội tín thác đầu tư bất động sản quốc gia (NAREIT), cho thấy rằng bất kỳ yếu tố nào xảy ra đều khiến phần không phải là REIT của thị trường sẽ không nhất thiết tràn ra để ảnh hưởng đến thị trường REIT, "một bài viết trên Reit.com, trang web của hiệp hội, kết luận.

Bởi vì nó được hỗ trợ bởi gạch và vữa, bất động sản cũng mang ít xung đột tác nhân chính hoặc mức độ mà lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào tính chính trực và năng lực của các nhà quản lý và con nợ. Ngay cả các hình thức đầu tư gián tiếp hơn cũng mang một số sự bảo vệ: ví dụ, REITs, bắt buộc một tỷ lệ phần trăm lợi nhuận tối thiểu được trả dưới dạng cổ tức.

Bảo hiểm rủi ro lạm phát

Khả năng phòng ngừa lạm phát của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa tăng trưởng GDP và nhu cầu đối với bất động sản. Khi các nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn và đến lượt nó, chuyển thành giá trị vốn cao hơn. Do đó, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn, bỏ qua một số áp lực lạm phát đối với người thuê và bằng cách kết hợp một số áp lực lạm phát, dưới hình thức tăng vốn.

Sức mạnh của đòn bẩy

Ngoại trừ REITs, đầu tư vào bất động sản mang đến cho nhà đầu tư một công cụ không dành cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán: đòn bẩy. Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải trả toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua - trừ khi bạn mua trên lề. Và thậm chí sau đó, tỷ lệ phần trăm bạn có thể vay vẫn ít hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương thức tài chính kỳ diệu đó, thế chấp.

Hầu hết các khoản thế chấp thông thường yêu cầu thanh toán xuống 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể tìm thấy một khoản thế chấp chỉ cần 5%. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu bằng cách chỉ trả một phần nhỏ của tổng giá trị. Tất nhiên, quy mô của khoản thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số lượng quyền sở hữu mà bạn thực sự có trong tài sản, nhưng bạn kiểm soát nó ngay khi giấy tờ được ký.

Đây là những gì bao gồm các chủ hàng bất động sản và chủ nhà như nhau. Họ có thể rút một khoản thế chấp thứ hai tại nhà của họ và trả tiền cho hai hoặc ba tài sản khác. Cho dù họ thuê những khoản này để người thuê trả tiền thế chấp hoặc họ chờ cơ hội bán để kiếm lợi nhuận, họ vẫn kiểm soát các tài sản này, mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.

Hạn chế của đầu tư bất động sản: Tính thanh khoản

Hạn chế chính của đầu tư vào bất động sản là tính thanh khoản kém hoặc khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi một tài sản thành tiền mặt và tiền mặt thành một tài sản. Không giống như một giao dịch cổ phiếu hoặc trái phiếu, có thể được hoàn thành trong vài giây, một giao dịch bất động sản có thể mất vài tháng để đóng. Ngay cả với sự giúp đỡ của một nhà môi giới, chỉ cần tìm đúng đối tác có thể là một vài tuần làm việc. REITs và các quỹ tương hỗ bất động sản cung cấp thanh khoản và giá cả thị trường tốt hơn, nhưng đi kèm với mức giá biến động cao hơn và lợi ích đa dạng hóa thấp hơn, vì chúng có mối tương quan cao hơn nhiều so với thị trường chứng khoán trực tiếp so với đầu tư bất động sản trực tiếp. (Để đọc liên quan, hãy xem "Bạn cần bao nhiêu tiền để đầu tư vào bất động sản?")