Khoản vay được đàm phán lại là gì?
Một khoản vay được đàm phán lại là một khoản vay, chẳng hạn như thế chấp nhà, đã được người cho vay sửa đổi trước khi hoàn trả đầy đủ. Một khoản vay được đàm phán lại nhằm giúp người đi vay dễ dàng theo kịp các khoản thanh toán trong tương lai và để đảm bảo rằng người cho vay cuối cùng sẽ được trả lại.
Khoản vay được đàm phán lại hoạt động như thế nào
Trong một khoản vay được đàm phán lại, tất cả các bên đồng ý sửa đổi các điều khoản ban đầu của khoản vay. Sửa đổi có thể bao gồm lãi suất hoặc thời gian cho vay. Trong một số trường hợp, cấu trúc tỷ lệ có thể được sửa đổi bằng cách thay đổi từ lãi suất cố định sang khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh hoặc ngược lại. Một lựa chọn sửa đổi khác là sự cấm hoặc tạm dừng thanh toán khoản vay.
Thông thường, chủ nhà có thể đủ điều kiện đàm phán lại hoặc sửa đổi khoản thế chấp hiện có nếu họ không đủ điều kiện để tái cấp vốn, đang gặp khó khăn dài hạn như khuyết tật hoặc vài tháng chậm thanh toán các khoản thanh toán hàng tháng của họ và sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán hàng tháng. Người vay nên lưu ý rằng việc đàm phán lại khoản vay của họ thường có tác động xấu đến điểm tín dụng của họ, ngay cả khi họ thực hiện tất cả các khoản thanh toán hàng tháng trong tương lai đúng hạn. Tuy nhiên, nó thường tốt hơn so với mặc định cho khoản vay.
Hầu hết các bang đều có chương trình hòa giải để giúp người vay thương lượng lại khoản vay nếu người cho vay không hợp tác.
Để bắt đầu đàm phán lại, người vay nên liên hệ trực tiếp với người cho vay. Các ngân hàng và những người cho vay khác thường được thúc đẩy đàm phán lại bởi vì đó thường là một lựa chọn thích hợp hơn để tịch thu, do chi phí và rủi ro liên quan đến quá trình đó và thực tế là khoản vay được đàm phán lại sẽ cung cấp cho họ ít nhất một dòng tiền. Người cho vay cũng có xu hướng không muốn sở hữu các tài sản vật chất như nhà cửa, đòi hỏi phải bảo trì thường xuyên và có thể mất nhiều thời gian để bán. Nếu người đi vay không thành công trong việc đàm phán lại khoản vay trực tiếp với người cho vay, hầu hết các bang đều đưa ra một chương trình hòa giải, theo đó người cho vay phải gặp chủ nhà trước một quan chức do tòa chỉ định để giải quyết vấn đề.
Lịch sử cho vay tái đàm phán
Tại Hoa Kỳ, các chương trình sửa đổi khoản vay, chẳng hạn như các khoản vay được đàm phán lại, có một lịch sử lâu dài, quay trở lại ít nhất là cuộc Đại khủng hoảng. Tổng công ty cho vay của chủ sở hữu nhà (HOLC) được thành lập vào năm 1933 dưới thời Tổng thống Franklin D. Roosevelt để hỗ trợ tái cấp vốn cho các khoản thế chấp có nguy cơ bị tịch thu. Cơ quan này đã bán trái phiếu cho các nhà đầu tư và sau đó sử dụng số tiền thu được để mua các khoản vay gặp khó khăn từ những người cho vay. Thông thường, điều này dẫn đến sự kết hợp giữa kéo dài thời gian vay và giảm lãi suất cho chủ nhà. Từ năm 1933 đến 1935, HOLC đã mua khoảng một triệu khoản vay và có tỷ lệ tịch thu khoảng 20% - có nghĩa là phần lớn người vay có thể thanh toán thế chấp và giữ nhà. Cơ quan này đã ngừng hoạt động vào năm 1951.
Một chương trình sửa đổi khoản vay tương tự đã được chính phủ liên bang khởi xướng để đối phó với cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008. Chương trình sửa đổi giá cả phải chăng (HAMP) được giới thiệu vào năm 2009 như là một phần của Chương trình cứu trợ tài sản gặp rắc rối (Tpeg). HAMP cung cấp cứu trợ tương tự như chương trình HOLC, với tùy chọn giảm thêm tiền gốc. Chương trình đã bị chấm dứt vào năm 2016 và đã được thay thế bởi các tùy chọn như chương trình Sửa đổi Fannie Mae Flex.
