An ninh thế chấp dân cư (RMBS) là gì?
Chứng khoán dựa trên thế chấp nhà ở (RMBS) là một chứng khoán dựa trên nợ (tương tự như trái phiếu), được hỗ trợ bởi lãi suất trả cho các khoản vay cho nhà ở. Lãi suất cho các khoản vay như thế chấp, cho vay vốn chủ sở hữu nhà và thế chấp dưới chuẩn được coi là một cái gì đó với tỷ lệ vỡ nợ tương đối thấp và lãi suất tương đối cao, vì có nhu cầu cao về quyền sở hữu nhà ở cá nhân hoặc gia đình. Các nhà đầu tư bị thu hút loại bảo mật này cũng muốn được bảo vệ khỏi rủi ro mặc định vốn có với các khoản vay cá nhân thuộc loại này. Rủi ro này được giảm thiểu bằng cách gộp nhiều khoản vay như vậy để giảm thiểu rủi ro vỡ nợ cá nhân.
Chìa khóa chính
- Bảo đảm thế chấp nhà ở (RMBS) tương tự như trái phiếu thanh toán dựa trên thanh toán từ nhiều khoản thế chấp riêng lẻ. Một RMBS có thể tăng lợi nhuận và giảm rủi ro cho các nhà đầu tư. RMBS cũng có thể tạo ra rủi ro hệ thống lớn nếu không được cấu trúc đúng. của nhiều RMBS được xây dựng kém đã góp phần vào cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.
Cách thức hoạt động của một bảo đảm thế chấp nhà ở (RMBS)
Một bảo đảm thế chấp nhà ở được xây dựng bởi một trong hai nguồn: một cơ quan chính phủ như Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (Fannie Mae) và Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Freddie Mac), hoặc bởi một công ty ngân hàng đầu tư phi đại lý. Đầu tiên các thực thể này bán hoặc kiểm soát một số lượng lớn các khoản vay dân cư. Tiếp theo, họ gói một số lượng lớn chúng lại với nhau thành một nhóm các khoản vay. Cuối cùng, các thực thể này bán trái phiếu được hỗ trợ bởi nhóm các khoản vay này.
Các khoản thanh toán cho các khoản vay này chảy qua các nhà đầu tư đã mua vào nhóm này và lãi suất họ nhận được tốt hơn so với trái phiếu được chính phủ Hoa Kỳ hỗ trợ. Các tổ chức phát hành giữ một khoản phí cho việc quản lý nhóm và rủi ro vỡ nợ đối với các khoản thế chấp này được chia sẻ bởi cả các tổ chức phát hành và các nhà đầu tư. Bởi vì mỗi khoản vay này là một phần nhỏ trong nhóm khoản vay lớn hơn, được thu thập, mặc định của bất kỳ khoản vay nào trong số các khoản vay này ít ảnh hưởng đến các nhà đầu tư hơn là nếu họ đầu tư bất kỳ một trong những khoản vay này.
Ưu điểm và nhược điểm của một RMBS
Việc xây dựng một RMBS có lợi thế là cung cấp ít rủi ro hơn và lợi nhuận cao hơn cho các nhà đầu tư. Nó cũng cho phép các tổ chức phát hành tăng thêm tiền mặt để dự trữ, nhờ đó họ có thể thực hiện nhiều khoản vay hơn. Điều này lần lượt làm cho nhiều vốn đầu tư có sẵn cho các chủ doanh nghiệp và doanh nhân.
Là một chỉ số về hiệu quả và lợi ích của họ, có thể lưu ý rằng danh mục lớn nhất của các nhà đầu tư của RMBS là các công ty bảo hiểm nhân thọ. Các tổ chức này được hưởng lợi từ việc có một cách hiệu quả để đầu tư hàng tỷ đô la vào đầu tư lãi suất cao hơn trái phiếu chính phủ, trong khi vẫn chịu rủi ro chấp nhận được.
Một RMBS có thể chứa một loạt các loại thế chấp. Các chứng khoán có thể chứa tất cả một loại thế chấp hoặc hỗn hợp các loại khác nhau. Chúng có thể chứa các khoản thế chấp với lãi suất cố định, lãi suất thả nổi, lãi suất có thể điều chỉnh và các khoản thế chấp có chất lượng tín dụng khác nhau bao gồm cả chính và nợ dưới chuẩn. Sự đa dạng này giúp làm giảm nguy cơ vỡ nợ.
Sự phức tạp của tất cả các RMBS, như một loại hình đầu tư, tạo ra một số nhược điểm khó định lượng. Đầu tiên là rủi ro hệ thống, hoặc rủi ro mà căng thẳng hệ thống tài chính có thể ảnh hưởng thống nhất đến tất cả các khoản đầu tư trong nhóm làm nền tảng cho RMBS. Rủi ro này là hiển nhiên trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Thứ hai là bởi vì các nhà đầu tư ở xa hơn từ các chủ sở hữu thế chấp cá nhân, họ có ít cổ phần hơn trong thành công của họ. Trong khi tỷ lệ mặc định lịch sử dao động khoảng hai phần trăm, trong năm 2009, tỷ lệ này là gần năm phần trăm. Mười năm sau, rủi ro này dường như không mấy quan tâm đối với các nhà đầu tư vì tỷ lệ mặc định giảm xuống dưới một phần trăm.
Đầu tư vào chứng khoán thế chấp nhà ở
Đầu tư vào một bảo đảm thế chấp nhà ở có thể khiến nhà đầu tư gặp rủi ro trả trước và rủi ro tín dụng. Rủi ro trả trước là rủi ro mà chủ sở hữu thế chấp sẽ trả lại tiền thế chấp trước ngày đáo hạn, điều này làm giảm số tiền lãi mà nhà đầu tư sẽ nhận được. Trả trước, theo nghĩa này, là một khoản thanh toán vượt quá khoản thanh toán gốc theo lịch trình. Tình huống này có thể phát sinh nếu lãi suất thị trường hiện tại giảm xuống dưới lãi suất của thế chấp, vì chủ nhà có nhiều khả năng tái tài trợ thế chấp.
Chứng khoán dựa trên thế chấp nhà ở được sử dụng bởi các tổ chức tài chính như các công ty bảo hiểm vì đặc điểm dòng tiền và cuộc sống tương đối dài của họ, có thể bù đắp các khoản nợ dài hạn được thực hiện bởi các công ty bảo hiểm. Hơn nữa, người mua chứng khoán được thế chấp nhà ở thường có đầu vào cách thức xây dựng, do đó, họ có thể được điều chỉnh duy nhất để bù đắp trách nhiệm pháp lý hoặc để phù hợp với các ưu đãi của nhà đầu tư khác về rủi ro, lợi nhuận và thời gian của dòng tiền, chẳng hạn.
