Subprime. Chỉ cần đề cập đến từ này là đủ để gửi sự ớn lạnh xuống phía sau của các nhà đầu tư, chủ ngân hàng và chủ nhà. Và có một lý do rất tốt tại sao. Thế chấp dưới chuẩn là một trong những động lực chính dẫn đến cuộc Đại suy thoái. Nhưng dường như họ đang trở lại với một cái tên mới: Thế chấp phi thời gian.
Có một số loại cấu trúc thế chấp dưới chuẩn khác nhau có sẵn trên thị trường. Nhưng một bông hồng của bất kỳ tên nào khác có mùi ngọt ngào? Đó có thể không nhất thiết là trường hợp. Đọc để tìm hiểu thêm về các khoản thế chấp này và những gì họ đại diện.
Chìa khóa chính
- Thế chấp dưới chuẩn là một loại khoản vay được cấp cho các cá nhân có điểm tín dụng kém, những người không đủ điều kiện cho các khoản thế chấp thông thường. Các khoản thế chấp trong thời gian ngắn đang trở lại như một khoản thế chấp không trả nợ. các loại thế chấp chính dưới chuẩn. Các khoản vay này vẫn có rất nhiều rủi ro vì có khả năng vỡ nợ từ người đi vay. Các khoản thế chấp không trả nợ mới có những hạn chế được đặt ra và phải được bảo lãnh đúng mức.
Thế chấp dưới chuẩn là gì?
Thế chấp dưới chuẩn là một loại khoản vay được cấp cho những cá nhân có điểm tín dụng kém, 640 640 trở xuống, và thường dưới 600, người, do lịch sử tín dụng thiếu của họ, sẽ không thể đủ điều kiện cho các khoản thế chấp thông thường.
Có một số lượng lớn rủi ro liên quan đến bất kỳ khoản thế chấp dưới chuẩn nào. Thuật ngữ cho vay chính nó đề cập đến người vay và tình hình tài chính của họ chứ không phải là chính khoản vay. Những người vay dưới chuẩn có nhiều khả năng vỡ nợ hơn những người có điểm tín dụng cao hơn. Bởi vì những người cho vay dưới chuẩn có rủi ro cao hơn đối với người cho vay, thế chấp dưới chuẩn thường tính lãi suất cao hơn lãi suất cho vay chính. Lãi suất thế chấp dưới chuẩn được xác định bởi một số yếu tố khác nhau: Thanh toán xuống, điểm tín dụng, thanh toán trễ và nợ quá hạn trên báo cáo tín dụng của người vay.
Các loại thế chấp dưới chuẩn
Các loại thế chấp chính dưới chuẩn bao gồm thế chấp có lãi suất cố định với thời hạn từ 40 đến 50 năm, thế chấp chỉ có lãi và thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM).
Thế chấp lãi suất cố định
Một loại thế chấp dưới chuẩn khác là thế chấp có lãi suất cố định, được đưa ra với thời hạn 40 hoặc 50 năm, trái ngược với thời hạn 30 năm tiêu chuẩn. Thời gian cho vay dài này làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của người vay, nhưng nhiều khả năng sẽ đi kèm với lãi suất cao hơn. Lãi suất có sẵn cho các khoản thế chấp lãi suất cố định có thể thay đổi đáng kể từ người cho vay sang người cho vay. Để nghiên cứu mức lãi suất tốt nhất hiện có, hãy sử dụng một công cụ như máy tính thế chấp.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu với lãi suất cố định và sau đó, trong suốt thời gian vay, chuyển sang lãi suất thả nổi. Một ví dụ phổ biến là ARM 2-28. ARM 2-28 là khoản thế chấp 30 năm với lãi suất cố định trong hai năm trước khi được điều chỉnh. Một phiên bản điển hình khác của khoản vay ARM, 3/27 ARM, có lãi suất cố định trong ba năm trước khi nó biến đổi.
Trong các loại cho vay này, lãi suất thả nổi được xác định dựa trên chỉ số cộng với tỷ lệ ký quỹ. Một chỉ số thường được sử dụng là ICE LIBOR. Với ARM, các khoản thanh toán hàng tháng của người vay thường thấp hơn trong thời hạn ban đầu. Tuy nhiên, khi các khoản thế chấp của họ thiết lập lại ở mức cao hơn, tỷ lệ thay đổi, thanh toán thế chấp thường tăng đáng kể. Tất nhiên, lãi suất có thể giảm theo thời gian, tùy thuộc vào chỉ số và điều kiện kinh tế, do đó, sẽ thu hẹp số tiền thanh toán.
ARM đóng vai trò rất lớn trong cuộc khủng hoảng. Khi giá nhà bắt đầu giảm, nhiều chủ nhà hiểu rằng nhà của họ không xứng đáng với số tiền mua. Điều này, cùng với sự gia tăng của lãi suất dẫn đến một lượng lớn mặc định. Điều này dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ số lượng nhà bị tịch thu thế chấp dưới chuẩn vào tháng 8 năm 2006 và vỡ bong bóng nhà đất xảy ra vào năm sau
Thế chấp chỉ có lãi
Loại thế chấp dưới chuẩn thứ ba là thế chấp chỉ có lãi. Đối với thời hạn ban đầu của khoản vay, thường là năm, bảy hoặc 10 năm, các khoản thanh toán gốc được hoãn lại để người vay chỉ trả lãi. Anh ta có thể chọn thanh toán tiền gốc, nhưng những khoản thanh toán này không bắt buộc.
Khi thời hạn này kết thúc, người vay bắt đầu trả hết tiền gốc, hoặc anh ta có thể chọn tái cấp vốn thế chấp. Đây có thể là một lựa chọn thông minh cho người vay nếu thu nhập của anh ta có xu hướng dao động từ năm này sang năm khác, hoặc nếu anh ta muốn mua nhà và dự kiến thu nhập của anh ta sẽ tăng trong vòng vài năm.
Thế chấp nhân phẩm
Thế chấp nhân phẩm là một loại hình cho vay dưới chuẩn mới, trong đó người vay thực hiện thanh toán xuống khoảng 10% và đồng ý trả lãi suất cao hơn trong một khoảng thời gian, thường là trong năm năm. Nếu anh ta thực hiện thanh toán hàng tháng đúng hạn, sau năm năm, số tiền đã được trả cho tiền lãi sẽ hướng tới việc giảm số dư trong thế chấp, và lãi suất được hạ xuống mức lãi suất cơ bản.
Thế chấp dưới chuẩn
Thế chấp dưới chuẩn hôm nay
Sau khi bong bóng nhà đất vỡ, hầu như không ai có điểm tín dụng dưới 640 để có được khoản vay mua nhà. Với nền kinh tế đang ổn định, các khoản thế chấp dưới chuẩn đang trở lại. Nhu cầu từ chủ nhà và người cho vay đang gia tăng đối với các loại khoản vay mua nhà này. Wells Fargo cũng đã có một vị trí trong băng đảng dưới chuẩn mới. Ngân hàng hiện đang phê duyệt những người mua nhà tiềm năng với điểm tín dụng thấp tới 600 cho các khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA).
Tuy nhiên, lần này, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) đặt ra các hạn chế đối với các khoản thế chấp dưới chuẩn này. Người mua nhà tiềm năng phải được tư vấn bởi người đại diện được Bộ Tư vấn Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ chấp thuận. Các hạn chế khác được đặt ra đối với các khoản thế chấp dưới chuẩn mới này giới hạn tăng lãi suất và các điều khoản khác của khoản vay. Tất cả các khoản vay cũng phải được bảo lãnh đúng mức.
Thế chấp dưới chuẩn mới giới hạn tăng lãi suất và các điều khoản khác của khoản vay.
Họ cũng đang quay trở lại với chi phí tăng. Bây giờ, các khoản thế chấp dưới chuẩn đi kèm với lãi suất có thể lên tới 8% đến 10% và có thể yêu cầu thanh toán xuống từ 25% đến 35%.
Thế chấp dưới chuẩn có rủi ro
Vì các khoản thế chấp này dành riêng cho những người không đủ điều kiện thế chấp lãi suất cơ bản, điều này thường có nghĩa là người vay sẽ gặp khó khăn trong việc trả lại khoản vay cho tổ chức hoặc ngân hàng cho vay tiền có quyền tính lãi suất cao để cung cấp thêm động lực cho người vay thanh toán đúng hạn. Nhưng khi những người có thể gặp khó khăn trong việc xử lý nợ trong quá khứ đã xử lý các khoản vay này, họ sẽ gặp khó khăn hơn, chưa kể đến tương lai đắt đỏ hơn những người có điểm tín dụng tốt và có thể trả các khoản vay với lãi suất hợp lý hơn.
Thế chấp dưới chuẩn Meltdown
Các khoản thế chấp dưới chuẩn và cuộc khủng hoảng dưới chuẩn thường là thủ phạm được đặt tên cho sự khởi đầu của Cuộc suy thoái lớn.
Nhiều người cho vay đã tự do trong việc cấp các khoản vay này từ năm 2004 đến 2006, do lãi suất thấp hơn, thanh khoản vốn cao và cơ hội kiếm được nhiều lợi nhuận. Bằng cách mở rộng các khoản vay rủi ro cao hơn này, những người cho vay đã tính lãi suất cao hơn mức gốc để bù đắp cho rủi ro bổ sung mà họ giả định. Họ cũng tài trợ cho các khoản thế chấp bằng cách gộp chúng và sau đó bán chúng cho các nhà đầu tư dưới dạng đầu tư đóng gói lại. Sự gia tăng mạnh mẽ của những người đột nhiên có thể đủ khả năng thế chấp dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở, làm tăng giá nhà đất và do đó, số tiền tài chính sẽ là chủ nhà cần thiết.
Nó dường như là một vòng xoáy không ngừng đi lên. Nhược điểm là các khoản vay đã được đưa ra cho những người không thể trả lại. Khi những con số khổng lồ bắt đầu vỡ nợ trong các khoản thế chấp của họ và tỷ lệ nhà bị tịch thu tăng vọt, những người cho vay đã mất tất cả số tiền họ gia hạn. Nhiều tổ chức tài chính đã đầu tư mạnh vào các khoản thế chấp đóng gói được chứng khoán hóa. Nhiều người gặp nhiều khó khăn về tài chính, thậm chí phá sản.
Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn tiếp tục từ năm 2007 đến 2010, dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu khi những ảnh hưởng của nó tỏa ra khắp các thị trường tài chính và nền kinh tế trên toàn thế giới.
Điểm mấu chốt
Mặc dù cho vay dưới chuẩn làm tăng số người có thể mua nhà, nhưng điều đó khiến những người đó khó thực hiện hơn và làm tăng cơ hội họ sẽ mặc định cho khoản vay của mình. Mặc định làm tổn thương cả người vay và điểm tín dụng của anh ta cũng như người cho vay.
Những người bảo vệ các khoản thế chấp dưới chuẩn mới chỉ ra rằng người mua nhà không bị buộc phải trả những tỷ lệ lãi suất cao đó vô thời hạn. Một khi người mua có thể chứng minh rằng họ có khả năng thanh toán các khoản thế chấp đúng hạn, điểm tín dụng của họ sẽ tăng lên và họ có thể tái tài trợ các khoản vay mua nhà với lãi suất thấp hơn. Thật vậy, nhiều người loại bỏ ARM đang đặt cược vào thực tế là vào thời điểm tỷ lệ biến đổi bắt đầu, họ sẽ xóa sạch báo cáo tín dụng của mình đến mức họ sẽ đủ điều kiện nhận tài chính mới, có lợi hơn.
