Phương pháp so sánh bán hàng là một phương pháp thẩm định bất động sản so sánh một tài sản với các tài sản khác có đặc điểm tương tự đã được bán gần đây. Phương pháp tính đến ảnh hưởng của các tính năng riêng lẻ đối với giá trị tài sản tổng thể. Nói cách khác, tổng giá trị của một tài sản là tổng giá trị của tất cả các tính năng của nó. Đại lý và thẩm định viên bất động sản có thể sử dụng phương pháp so sánh bán hàng khi đánh giá tài sản để bán.
Hiểu cách tiếp cận so sánh bán hàng (SCA)
Phương pháp so sánh bán hàng giúp các chuyên gia và người mua bất động sản xác định xem giá của một ngôi nhà có công bằng và có thể so sánh với thị trường hiện tại hay không.
Cách tiếp cận được sử dụng làm xương sống cho phân tích thị trường so sánh, đây là phân tích giá của các bất động sản được bán gần đây tương tự và trong cùng một khu vực địa lý. Nói cách khác, cách tiếp cận thường đòi hỏi phải nhìn vào các thuộc tính địa phương để xem chúng có điểm gì chung. Từ đó, thẩm định viên có thể xác định một giá trị cho một tài sản dựa trên các tính năng của nó. Bằng cách kiểm tra các thuộc tính trong cùng một vị trí, nó tránh sử dụng các phương pháp ít tin cậy hơn như so sánh doanh số bán bất động sản trên một khu vực địa lý rộng hơn.
Áp dụng phương pháp so sánh bán hàng
Mặc dù có nhiều bước mà một thẩm định viên bất động sản có thể thực hiện để đánh giá giá trị của một tài sản, nhưng được nêu dưới đây là một số trong những cách phổ biến nhất. Điều quan trọng cần lưu ý là phương pháp so sánh bán hàng không phải là thẩm định chính thức và nếu một tài sản là duy nhất, có thể cần phải có thẩm định chính thức.
Địa điểm và khu vực lân cận
Địa lý của nơi có bất động sản và điều kiện địa hình địa phương có thể có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị được gán cho tất cả các thuộc tính so sánh. Ví dụ, một dãy nhà nằm gần sân bay sẽ có vấn đề về tiếng ồn, là một phần trong so sánh bán hàng của họ. Nếu những ngôi nhà tương tự nằm ở một khu vực yên tĩnh hơn của thành phố, việc định giá sẽ khác.
Sẽ là phù hợp hơn khi so sánh các ngôi nhà nằm trong cùng một khu phố so với các ngôi nhà ở một khu vực khác của thị trấn, ngay cả khi chúng có chung các thiết kế kiến trúc. Một số yếu tố cần chú ý khi đánh giá một khu phố bao gồm,
- Gần các trường học gần đó, nếu có Water, hồ, hoặc bãi biển. Các khu vực chung hoặc khu vực chung Gần các đường cao tốc hoặc cầu vượt Các tòa nhà được bố trí, đường ray xe lửa, các tòa nhà công nghiệp
Các yếu tố bên ngoài khác có thể đi kèm với việc thẩm định, chẳng hạn như mức độ ô nhiễm trên tài sản và khu vực xung quanh.
Danh sách đã bán gần đây
Xem lại giá trị tài sản của ngôi nhà và chi phí cho mỗi foot vuông. Danh sách được bán gần đây có thể giúp cung cấp một điểm khởi đầu cho giá trị của các ngôi nhà trong khu vực. Mặc dù nhà bán ở các mức giá khác nhau tùy thuộc vào tính năng của họ và thị trường tại thời điểm bán, xem xét giá trị tài sản và doanh số gần đây sẽ cung cấp một điểm khởi đầu hoặc số cơ sở tốt.
Các tính năng của nhà để bán với những người tương tự
Một ngôi nhà nên được so sánh với các tài sản có cùng số phòng ngủ, nhà để xe và phòng tắm. Việc so sánh nên bao gồm những ngôi nhà có cùng diện tích vuông trên các lô đất có cùng kích thước.
Tuổi và tình trạng của ngôi nhà
So sánh ngôi nhà với những người có cùng độ tuổi, và nếu một ngôi nhà cũ hơn, liệu nó có cần nâng cấp hay không. Tình trạng chung của ngôi nhà có thể ảnh hưởng đáng kể đến việc thẩm định. Ví dụ, hai ngôi nhà có thể có cùng thiết kế, với cùng số lượng phòng, nhưng một trong những ngôi nhà có thể cần sửa chữa. Có thể có thiệt hại mối, các vấn đề với hệ thống ống nước hoặc lợp phải được thay thế hoặc sửa chữa. Bất kỳ cải tiến nào được yêu cầu sẽ ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, bất kể có các tính năng tương đương.
Tính giá trung bình trên mỗi foot vuông
Khi các ngôi nhà có tính năng, tuổi tác và địa lý tương tự được biên soạn, hãy lấy từng giá bán của chúng và chia chúng cho các cảnh quay vuông của chúng. Kết quả sẽ mang lại chi phí cho mỗi foot vuông dựa trên các ngôi nhà trong phân tích so sánh bán hàng. Trung bình chi phí cho mỗi cảnh quay vuông cho tất cả các ngôi nhà tương đương và nhân số đó với diện tích vuông của ngôi nhà được thẩm định.
Ví dụ: chúng ta hãy nhìn vào các ngôi nhà trong cùng một khu vực và tính diện tích hình vuông trung bình của chúng. Ba ngôi nhà trong khu vực được bán gần đây và được liệt kê như sau:
- 300.000 đô la với 3.500 feet vuông và giá mỗi cảnh vuông là 85, 70 đô la (300.000 / 3.500) 285.000 đô la với 2.800 feet vuông và giá mỗi cảnh vuông là 101, 78 đô la 232.000 đô la với 2.500 feet vuông và giá cho mỗi cảnh vuông là 92, 80 đô la cảnh vuông cho ba thuộc tính là $ 93, 42 hoặc ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = $ 280, 28) / 3)
Ngôi nhà đang được thẩm định có diện tích là 2.600 và khi chúng tôi nhân số lượng hình vuông trung bình cho các ngôi nhà tương đương, chúng tôi đến số tiền được thẩm định là 242.892 đô la hoặc (93, 42 * 2, 600 đô la). Việc phân tích nên cung cấp một giá trị hợp lý cho ngôi nhà.
Tất nhiên, nhiều tính năng khác có thể làm tăng giá trị của ngôi nhà. Tuy nhiên, phân tích so sánh bán hàng không phải là một khoa học chính xác vì giá trị của một ngôi nhà hơi chủ quan, có nghĩa là một gia đình có thể tìm thấy nhiều giá trị trong đó hơn một gia đình khác và tăng lời đề nghị của họ. Như đã nêu trước đó, các yếu tố bên ngoài như điều kiện kinh tế, thị trường việc làm và tình trạng của thị trường bất động sản đều đóng vai trò lớn vào việc một ngôi nhà được bán với giá bao nhiêu hoặc nó nằm trên thị trường trong bao lâu.
