Thị trường thế chấp đã thay đổi rất nhiều trong thập kỷ qua. Trước đây, hầu như ai cũng có thể nhận được một khoản thế chấp, thậm chí là một khoản nhiều hơn số tiền họ có thể chi trả. Vào thời điểm đó, lãi suất cao hơn, nhưng các tiêu chuẩn cho vay dễ dàng hơn. Ngày nay, việc đủ điều kiện trở nên khó khăn hơn và lãi suất đang bắt đầu tăng lên từ mức thấp lịch sử.
Có thể bạn đã rút một khoản thế chấp thứ hai (thường được gọi là khoản vay vốn tự có) khi lãi suất cao. Đó chỉ là một lý do bạn có thể xem xét hợp nhất các khoản vay của mình. Nhưng bạn có nên? Liệu nó có ý nghĩa? Hoặc là tốt nhất để giữ các khoản vay riêng biệt?
Bốn lý do để hợp nhất thế chấp của bạn
Casey Fleming, một cố vấn thế chấp và nhà văn tự do là tác giả của Hướng dẫn cho vay: Cách nhận thế chấp tốt nhất có thể, Gợi ý bốn lý do sau đây để hợp nhất:
1. Giảm lãi suất của bạn
Khoảng một thập kỷ trước, tỷ lệ thế chấp trung bình cao hơn nhiều. Chẳng hạn, vào giữa tháng 6 năm 2007, tỷ lệ trung bình 30 năm đạt mức cao 6, 74%. Nhưng vào tháng 3 năm 2019, lãi suất trung bình 4, 27% Mạnhmore hơn một phần ba rẻ hơn so với năm 2007. Một tỷ lệ thấp hơn có thể có nghĩa là tiết kiệm hàng ngàn đô la cho khoản vay của bạn. Lãi suất càng thấp, bạn sẽ trả càng ít tổng cộng trong toàn bộ thời hạn của khoản vay.
Chìa khóa chính
- Nếu bạn đang mang hai khoản thế chấp, hợp nhất chúng thành một khoản để giảm lãi suất hoặc thời hạn cho vay ngắn hơn có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền đáng kể. Tái tạo từ một khoản thế chấp có lãi suất thay đổi thành khoản vay có lãi suất cố định có thể giúp giảm bớt lo ngại về việc bạn có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp của bạn sau này trong khoản vay. Hợp nhất để giảm các khoản thanh toán của bạn thường khiến bạn mất nhiều thời gian hơn, vì khoản vay của bạn đặt lại trong thời hạn dài hơn.
2. Loại bỏ rủi ro của thế chấp có lãi suất thay đổi
Bởi vì các khoản thanh toán thường thấp hơn khi bắt đầu thế chấp có lãi suất thay đổi, người mua nhà có thể được yêu cầu mua một căn nhà mà sau này họ không đủ khả năng chi trả. Khi thời gian giới thiệu kết thúc, khách hàng có thể thấy khoản thanh toán có thể tăng quá cao cho hộ gia đình của họ trong tương lai khá gần. Hợp nhất các khoản thế chấp của bạn thành một thế chấp có lãi suất cố định duy nhất sẽ loại bỏ mối quan tâm về khoản thanh toán cao hơn đáng kể sau này trong thế chấp.
Đó là một động thái đặc biệt tốt khi tỷ lệ tương đối thấp. Có thể năm ngoái sẽ tốt hơn, nhưng bây giờ vẫn tốt. Ủy ban Dự trữ Liên bang đã tăng lãi suất thế chấp 9 lần kể từ năm 2015, nhưng lần tăng lãi suất cuối cùng vào tháng 12 năm 2018 và đã chỉ ra rằng không có kế hoạch tăng nào trong năm 2019.
Đơn giản chỉ cần so sánh các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng có khả năng khiến bạn thực hiện một thỏa thuận xấu về tái cấp vốn; bạn cần xem xét tất cả các chi phí theo thời gian.
3. Trả hết các khoản vay của bạn nhanh hơn
Cùng với việc kết hợp cả hai khoản vay vào một khoản thanh toán, hãy xem xét khoản vay ngắn hơn. Tổng số tiền lãi bạn sẽ trả thấp hơn và tài sản hoặc tài sản là của bạn sớm hơn. Tất nhiên, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn.
Hãy xem xét ví dụ về thế chấp có lãi suất cố định 30 năm cho một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la sẽ có giá khoảng 1.150 đô la mỗi tháng. Nếu bạn thực hiện khoản vay đó trong 15 năm, chi phí hàng tháng sẽ tăng lên $ 1, 811, một khoản thanh toán cao hơn nhưng ít tốn kém hơn theo thời gian, bởi vì trong 15 năm, bạn sẽ thực hiện thanh toán ít hơn trong 30 năm và trả lãi ít hơn khoảng 88.000 đô la.
4. Giảm khoản thanh toán của bạn
Lần duy nhất điều này có ý nghĩa là khi bạn thấy mình ở trên đầu. Vấn đề là theo thời gian giảm số tiền thanh toán thường sẽ khiến bạn tốn nhiều tiền hơn. Theo Fleming, các khoản thanh toán hàng tháng của Lower Lower hiếm khi có nghĩa là chi phí trọn đời thấp hơn hoặc thậm chí thấp hơn chi phí lãi suất hàng năm vì khoản vay mới hầu như luôn đặt lại lịch thanh toán của bạn trong một thời hạn dài hơn và ít hơn khoản thanh toán của bạn sẽ chuyển sang tiền gốc.
Bởi vì tiền lãi được nạp trước vào hầu hết các khoản thế chấp, một khoản thanh toán nhỏ hơn của bạn sẽ chuyển sang tiền gốc trong những năm đầu của khoản thế chấp mới. Nếu bạn tiếp tục đặt lại khoản vay, cuối cùng bạn sẽ trả nhiều tiền lãi hơn. Đây là lý do tại sao các nhà tái cấu trúc nối tiếp cảm thấy khó khăn hơn trong việc thanh toán (các) thế chấp của họ.
Điểm mấu chốt
