Trao đổi tương tự (còn gọi là trao đổi phần 1031) cho phép các nhà đầu tư bất động sản thực hiện một điều tương tự bằng cách trì hoãn lãi hoặc lỗ khi họ mua hoặc bán một tài sản. Về cơ bản, một trao đổi tương tự cho phép bạn trao đổi tài sản đầu tư với một nhà đầu tư khác và giữ cho người đóng thuế ra khỏi thỏa thuận cho đến sau này khi tài sản cuối cùng được bán để lấy tiền mặt. Tất nhiên, quá trình này không dễ dàng như trao đổi một vài thẻ bóng chày, nhưng bài viết này sẽ cho bạn thấy nó đã được thực hiện như thế nào.
Tại sao bạn nên xem xét trao đổi Cơ hội trì hoãn nghĩa vụ thuế thông qua trao đổi 1031 (được đặt tên theo Mục 1031 của Bộ luật doanh thu nội bộ) khuyến khích các nhà đầu tư cân đối lại danh mục đầu tư bất động sản và sử dụng các khoản tiền có lợi hơn mà họ sẽ phải trả bằng thuế. Khả năng tái cân bằng đặc biệt quan trọng trong bất động sản bởi vì, không giống như cổ phiếu và trái phiếu riêng lẻ, một tài sản có thể chiếm một phần đáng kể trong giá trị của danh mục đầu tư.
Do tính chất tập trung của đầu tư bất động sản, điều quan trọng đối với các nhà quản lý danh mục đầu tư là phải linh hoạt để cân đối lại danh mục đầu tư của họ và đặt cược chiến thuật trong các lĩnh vực bất động sản hoặc khu vực đầu tư khác nhau. Một trao đổi 1031 khuyến khích tái cân bằng như vậy bằng cách cho phép các nhà đầu tư di chuyển vào và ra khỏi các tiếp xúc bất động sản thông qua việc trao đổi một tài sản này với một tài sản khác mà không phải chịu gánh nặng thuế tăng vốn ngay lập tức. Bằng cách liên tục sử dụng 1031 trao đổi khi mua và xử lý tài sản, các nhà đầu tư có thể hoãn thuế lãi vốn cho đến khi thanh lý một số hoặc tất cả danh mục đầu tư, có một sự thay đổi thuận lợi trong luật thuế, hoặc họ đã tích lũy đủ lỗ vốn để bù đắp nghĩa vụ tăng vốn. (Để biết thêm về cách làm cho Mục 1031 hoạt động cho bạn, hãy xem Giao dịch bất động sản thông minh .)
Tổng quan Để đủ điều kiện xử lý thuế này, nhà đầu tư phải tuân thủ một số yêu cầu và giới hạn nhất định về các loại tài sản họ có thể trao đổi, vị trí của tài sản và thời gian của một số sự kiện quan trọng. Phần tiếp theo sẽ cung cấp một mô tả chi tiết về các yêu cầu khác nhau, nhưng điều quan trọng đầu tiên cần lưu ý là nơi cư trú chính không đủ điều kiện, vì vậy thật không may, bạn sẽ không thể trao đổi căn hộ ngoại ô của mình cho một ngôi nhà bãi biển ở Malibu. (Để biết thêm về việc bán nhà ở cá nhân, hãy đọc Bán nhà của bạn sẽ khiến bạn bị sốc thuế? Và có đúng là bạn có thể bán nhà và không phải trả bất kỳ khoản thuế lãi vốn nào không? )
Phối hợp các yếu tố cần thiết có thể là một nhiệm vụ khá khó khăn. Để giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và tài liệu cần thiết, các nhà đầu tư được yêu cầu sử dụng nhà thanh toán bù trừ của bên thứ ba gọi là "trung gian đủ điều kiện (QI)", xử lý tất cả các khoản tiền liên quan đến mua, bán và trao đổi tài sản. Vì tiền không chảy trực tiếp qua tài khoản của người nộp thuế và người nộp thuế không bao giờ kiểm soát bất kỳ khoản tiền nào được tạo ra bởi giao dịch, nhà đầu tư đã chuyển tiền lãi một cách hiệu quả vào tài sản được trao đổi và có thể hoãn thuế tăng vốn cho đến khi bán tài sản bất động sản để lấy tiền mặt.
Việc thiết lập và thực hiện trao đổi 1031 và xử lý thuế tương ứng của giao dịch có thể rất phức tạp. Phần tiếp theo sẽ đưa ra một mô tả ngắn gọn và đơn giản về các yêu cầu và các bước cần thiết để thực hiện trao đổi 1031.
Yêu cầu giao dịch
Thuộc tính đủ điều kiện Việc trao đổi chỉ hoạt động đối với bất động sản đầu tư hoặc tài sản kinh doanh. Một bất động sản đầu tư là một tài sản được mua để cho thuê và thu nhập. Tài sản kinh doanh là một tài sản thuộc sở hữu và sử dụng của một doanh nghiệp và được giữ trên bảng cân đối kế toán như một tài sản. Tất cả các bất động sản ở Mỹ, dù được cải thiện hay không được chứng minh, thường là loại tương tự. Bất động sản bên ngoài Hoa Kỳ được coi là tài sản "không giống như". Mục 1031 không áp dụng cho trao đổi hàng tồn kho, cổ phiếu, trái phiếu, ghi chú, chứng khoán hoặc tài sản cá nhân dưới bất kỳ hình thức nào. (Để biết tổng quan về các loại tài sản khác nhau, hãy xem hướng dẫn của chúng tôi Khám phá Đầu tư và Đầu tư vào Bất động sản .)
Tài sản không đủ điều kiện và khởi động Nếu giao dịch liên quan đến tài sản hoặc tài sản không đủ điều kiện (không phải loại tương tự), thì nhà đầu tư phải ghi nhận lợi nhuận từ việc bán và nộp thuế tương ứng. Giả sử giá trị của một trong các tài sản được trao đổi lớn hơn giá trị của tài sản kia, các tài sản không đủ điều kiện được sử dụng để thậm chí giá trị giữa các sàn được gọi là "khởi động" và vẫn phải chịu thuế lãi vốn bình thường.
Thời gian
Mặc dù các giao dịch không cần phải đồng thời, có những hạn chế đối với các yếu tố thời gian giao dịch nhất định. Ví dụ, để đủ điều kiện giao dịch là một trao đổi 1031, nhà đầu tư phải xác định tài sản sẽ được trao đổi trước khi đóng và xác định tài sản thay thế trong vòng 45 ngày kể từ ngày kết thúc việc bán tài sản đầu tiên. Ngoài ra, giao dịch mua lại tài sản thay thế phải được thực hiện trong vòng 180 ngày kể từ khi thực hiện giao dịch đầu tiên. Đối với hầu hết các nhà đầu tư, một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất là xác định tài sản thay thế trong vòng 45 ngày kể từ khi bán tài sản bị mất. Tuy nhiên, điều quan trọng là họ làm như vậy vì những hạn chế về thời gian này rất nghiêm ngặt và IRS không cấp các tiện ích mở rộng.
Trung gian đủ điều kiện Do sự phức tạp của các thỏa thuận này và các yêu cầu và hạn chế xung quanh việc trao đổi, các nhà đầu tư tài trợ cho việc trao đổi phải sử dụng một trung gian đủ điều kiện để tạo thuận lợi cho thỏa thuận. Các trung gian đủ điều kiện, được xác định là một công ty hoạt động toàn thời gian để tạo điều kiện cho 1031 trao đổi, không cung cấp tư vấn pháp lý hoặc thuế. Không thể là một bên kinh doanh, chẳng hạn như một công ty CPA, luật sư hoặc đại lý bất động sản có bất kỳ mối quan hệ nào với bên chịu thuế trong vòng 24 tháng trước khi giao dịch bất động sản đầu tiên. Tốt hơn là, QI nên là một doanh nghiệp bên thứ ba mà trước đây chưa cung cấp bất kỳ dịch vụ nào trong số này cho bất kỳ người tham gia giao dịch nào.
QI thực hiện các dịch vụ hỗ trợ khác nhau và đóng vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan để giúp cấu trúc và thực hiện trao đổi. Nhiệm vụ của nó bao gồm:
- Chuẩn bị tất cả các tài liệu cần thiết và hoạt động như một cơ quan thanh toán bù trừ để đảm bảo rằng tất cả các bên thích hợp đều nhận được tài liệu. Đảm bảo rằng các khoản tiền được giữ trong một tài khoản ngân hàng được bảo đảm và bảo đảm, và mọi khoản giải ngân được thực hiện để ký quỹ khi hoàn tất giao dịch. hạch toán đầy đủ các giao dịch cho hồ sơ người nộp thuế và cung cấp Mẫu 1099 cho người nộp thuế và IRS ghi lại mọi khoản thuế bắt buộc và bất kỳ khoản thuế lãi vốn nào đã trả.
Các quy tắc nghiêm ngặt của IRS liên quan đến các yêu cầu nhất định nhấn mạnh giá trị của trung gian đủ điều kiện và tầm quan trọng của việc chọn một yêu cầu phù hợp. Một trong những dịch vụ chính của QI là theo dõi người tham gia giao dịch và đảm bảo rằng họ đáp ứng các yêu cầu cần thiết cho người nộp thuế để đủ điều kiện hưởng ưu đãi thuế đối với lợi nhuận bất động sản của họ, vì vậy điều quan trọng là các nhà đầu tư phải nghiên cứu và lựa chọn trung gian giao dịch của họ một cách cẩn thận. (Để đọc liên quan, hãy xem Lợi ích của việc Sử dụng Luật sư Bất động sản .)
Phần tiếp theo sẽ bao gồm các trao đổi đa tài sản và các nhà đầu tư dòng thời gian cơ bản phải tuân thủ.
Trao đổi nhiều tài sản Trong một trao đổi tương tự, nhà đầu tư không bắt buộc phải thực hiện trao đổi tài sản một đổi một. Nhiều thuộc tính có thể được sử dụng ở hai bên của trao đổi miễn là các quy tắc sau được đáp ứng. Các quy tắc này thường được gọi là quy tắc "ba tài sản", "95%" và "200%".
- Quy tắc ba tài sản - Bất kỳ ba tài sản có thể đủ điều kiện bất kể giá trị thị trường. Quy tắc 95% - Bất kỳ số lượng tài sản nào cũng có thể đủ điều kiện miễn là giá trị thị trường hợp lý (FMV) của các tài sản nhận được vào cuối thời kỳ trao đổi là không quá 95% FMV tích lũy của tất cả các thuộc tính thay thế tiềm năng được xác định. Quy tắc 200% - Bất kỳ số lượng thuộc tính nào cũng có thể được hoán đổi miễn là FMV tích lũy của các thuộc tính thay thế không lớn hơn 200% FMV kết hợp của tất cả các thuộc tính được trao đổi tại ngày chuyển ban đầu.
Mặc dù IRS khá linh hoạt về số lượng tài sản mà nó sẽ cho phép trao đổi để hỗ trợ cho việc hoãn thuế lãi vốn, nhưng rất nghiêm ngặt về thời điểm xác định các tài sản này và thực hiện trao đổi.
Kế hoạch giao dịch và Dòng thời gian Mặc dù kế hoạch và mốc thời gian giao dịch cho một trao đổi 1031 có thể trở nên cực kỳ phức tạp, một số mặt hàng nhất định tuân theo định dạng cơ bản và tương tự cho hầu hết các giao dịch.
- Ban đầu, một nhà đầu tư muốn tham gia vào một loại trao đổi tương tự sẽ xác định tài sản hoặc tài sản sẽ được bán - "tài sản bị từ bỏ" - và sau đó, với sự giúp đỡ của bên trung gian, bán cho bên thứ ba. Người trung gian nhận tiền với tư cách là người bán và bảo đảm tất cả các khoản tiền ký quỹ. Với số tiền ký quỹ, nhà đầu tư có 45 ngày để chọn một hoặc nhiều "tài sản thay thế" cho trao đổi, phải được mua từ người bán bên thứ ba trong vòng 180 ngày của giao dịch đầu tiên Người trung gian đóng vai trò là người mua, bảo đảm tiền ký quỹ và sau đó chuyển tiền phù hợp cho người bán hoặc người bán. (Để được trợ giúp tìm người thay thế, hãy xem 10 tính năng hàng đầu của một tài sản cho thuê có lợi nhuận và Tìm vận may trong bất động sản thương mại .) Tiếp theo, QI chuẩn bị tất cả các tài liệu kế toán cho người nộp thuế cho thấy tiền đã đi qua nhà thanh toán bù trừ QI và rằng các tài khoản của người nộp thuế / nhà đầu tư đã không nhận được tiền. QI cũng chuẩn bị Mẫu 1099 biểu thị bất kỳ khoản lãi vốn nào phát sinh từ việc tạo ra "khởi động" không đủ điều kiện và bất kỳ khoản thuế nào được trả như một phần của giao dịch và chuyển tiếp mẫu tới IRS. Thông thường, người nộp thuế sẽ nộp Mẫu IRS 8824 cho IRS, cộng với bất kỳ tài liệu tương tự nào được yêu cầu bởi nhà nước nơi có tài sản hoặc người nộp thuế cư trú. Ngoài việc tạo điều kiện trao đổi, bên trung gian đủ điều kiện cũng sẽ xuất trình tất cả các tài liệu trao đổi theo yêu cầu của các giao dịch, chẳng hạn như chứng thư tài sản và hợp đồng bất động sản.
Bởi vì QI đã kiểm soát tiền từ cả bán và mua các tài sản được trao đổi, và vì nhà đầu tư đã nhận được tài sản thay cho tiền mặt để bán tài sản bị từ bỏ, nên lãi vốn bị hoãn lại. Ngoại trừ bất kỳ "khởi động" nào, tiền lãi có thể được hoãn lại liên tục thông qua trao đổi tương tự cho đến khi cuối cùng tài sản được bán để lấy tiền mặt. Tại thời điểm đó, lãi vốn tích lũy sẽ được đánh thuế bằng các phương pháp đánh thuế hiện hành.
Kết luận Một cuộc trao đổi tương tự có thể không dễ dàng như giao dịch thẻ bóng chày của tuổi trẻ của bạn, nhưng nó cho phép bạn giao dịch các tài sản đầu tư của mình và tránh cho người đóng thuế ra khỏi thỏa thuận. Bằng cách liên tục tham gia vào các sàn giao dịch tương tự này, các nhà đầu tư có thể thực hiện chuyển nhượng bất động sản để tăng hoặc giảm mức tiếp xúc với một số lĩnh vực bất động sản nhất định, đồng thời, trì hoãn việc tăng vốn cho đến khi tài sản cuối cùng được bán để lấy tiền mặt. Một khi bạn hiểu các quy tắc của trò chơi, đây là một cách tuyệt vời để cân bằng lại hiệu quả danh mục đầu tư bất động sản của bạn.
Để biết thêm chiến lược để đi trước một bước so với nhân viên thuế, hãy đọc Mẹo thuế cho Nhà đầu tư cá nhân và Mẹo tiết kiệm tiền cuối năm .
