Một số người vay thế chấp chỉ có hai điều trong tâm trí: "Tôi có thể đủ khả năng chi trả bao nhiêu?" và "Khoản thanh toán hàng tháng của tôi sẽ là gì?" Họ tối đa hóa tài chính của mình cho khoản nợ thế chấp và sử dụng khoản thế chấp khấu hao chỉ có lãi hoặc âm để giảm thiểu các khoản thanh toán hàng tháng của họ. Sau đó, họ dựa vào sự tăng giá nhà để làm lu mờ các rủi ro liên quan đến số dư thế chấp liên tục hoặc tăng.
Trong nhiều trường hợp, nếu những chủ nhà này may mắn tích lũy được một số vốn chủ sở hữu trong nhà của họ, họ sẽ tiết kiệm tối đa tài chính của mình một lần nữa thông qua khoản vay vốn cổ phần hoặc tái cấp vốn và sau đó sử dụng số tiền thu được để mua thêm, trả nợ tiêu dùng, hoặc thậm chí thực hiện đầu tư bổ sung. Âm thanh mạo hiểm? Nó là., chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách đảm bảo bạn có một khoản thế chấp bạn có thể đủ khả năng và xây dựng vốn chủ sở hữu bằng cách thanh toán nhanh chóng.
Làm toán thế chấp
Mỗi thế chấp đều có lịch khấu hao. Lịch khấu hao là một bảng đưa ra từng khoản thanh toán thế chấp theo lịch trình theo thứ tự thời gian bắt đầu bằng khoản thanh toán đầu tiên và kết thúc bằng khoản thanh toán cuối cùng. (Để khấu hao, hãy xem Tìm hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp và đưa ra quyết định thế chấp dựa trên rủi ro .)
Trong lịch khấu hao, mỗi khoản thanh toán được chia thành một khoản thanh toán lãi và một khoản thanh toán gốc. Trong lịch trình khấu hao sớm, một tỷ lệ lớn trong tổng số thanh toán là tiền lãi và một tỷ lệ nhỏ trong tổng số thanh toán là tiền gốc. Khi bạn trả tiền thế chấp, số tiền được phân bổ cho lãi giảm và số tiền được phân bổ cho tiền gốc tăng.
Tính toán khấu hao được hiểu dễ dàng nhất bằng cách chia nó thành ba phần:
Phần 1 - Cột 5: Tổng số thanh toán hàng tháng
Việc tính toán tổng số tiền thanh toán hàng tháng được hiển thị theo công thức dưới đây.
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác A = 1− (1 + i) nPi trong đó: A = số tiền thanh toán định kỳP = số dư gốc còn lại của thế chấp = lãi suất định kỳ
Phần 2 - Cột 6: Lãi định kỳ
Bản quyền © 2017 Investopedia.com
Hình 1
Việc tính lãi định kỳ được tính như dưới đây:
Lãi suất định kỳ (Cột 3) x số dư gốc còn lại (Cột 4)
Lưu ý: Lãi suất được hiển thị trong Cột 3 là lãi suất hàng năm. Nó phải được chia cho 12 (tháng) để đạt đến lãi suất định kỳ.
Phần 3 - Cột 7: Thanh toán gốc
Việc tính toán khoản thanh toán gốc định kỳ được thể hiện theo công thức dưới đây.
Tổng thanh toán (Cột 5) - thanh toán lãi định kỳ (Cột 6)
Bản quyền © 2017 Investopedia.com
Hình 2
Hình 2 cho thấy lịch khấu hao cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 8% trong 30 năm. Vì lợi ích của không gian, chỉ năm và năm tháng cuối cùng được hiển thị.
Lịch khấu hao cho thấy việc trả thêm 300 đô la mỗi tháng cho số dư gốc của cùng một khoản thế chấp như trong Hình 1 sẽ rút ngắn thời gian của khoản thế chấp xuống còn khoảng 21 năm và 10 tháng (tổng cộng 262 tháng so với 360) và giảm tổng số tiền tiền lãi được trả trong suốt thời gian của khoản thế chấp bằng $ 209, 948.
Như bạn có thể thấy, số dư gốc của khoản thế chấp giảm hơn 300 đô la bạn ném vào nó mỗi tháng. Nó giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền hơn bằng cách cắt giảm các tháng tính lãi cho thời hạn còn lại.
Ví dụ: nếu trả thêm 300 đô la mỗi tháng trong 24 tháng khi bắt đầu thế chấp 30 năm, thì số tiền thêm mà số dư gốc được giảm sẽ lớn hơn 7.200 đô la (hoặc 300 đô la x 24). Số tiền thực tế được tiết kiệm bằng cách trả thêm $ 300 mỗi tháng vào cuối năm thứ hai là $ 7.430, 42. Bạn đã tiết kiệm cho mình 200 đô la trong hai năm đầu tiên của khoản thế chấp của mình - và lợi ích chỉ tăng lên khi chúng kết hợp trong suốt vòng đời của thế chấp!
Điều này là do khi thêm $ 300 được áp dụng cho số dư gốc của thế chấp mỗi tháng, phần trăm lớn hơn của khoản thanh toán thế chấp theo lịch trình được áp dụng cho số dư gốc của khoản thế chấp trong những tháng tiếp theo. (Tìm hiểu thêm về thanh toán thế chấp trong hướng dẫn Cơ bản thế chấp của chúng tôi.)
Lợi ích thực sự của việc thanh toán thế chấp nhanh
Lợi ích thực sự của việc thực hiện thanh toán được tăng tốc được đo lường bằng cách tính toán những gì được lưu so với những gì được từ bỏ. Ví dụ: thay vì thanh toán thêm $ 300 mỗi tháng cho khoản thế chấp được hiển thị ở trên, $ 300 có thể được sử dụng để làm việc khác. Điều này được gọi là phân tích lợi ích chi phí.
Giả sử người tiêu dùng có khoản thế chấp được hiển thị trong lịch khấu hao ở trên đang cố gắng quyết định có nên thực hiện thanh toán thế chấp nhanh hơn $ 300 mỗi tháng hay không. Người tiêu dùng đang xem xét ba lựa chọn như hình dưới đây. Đối với mỗi tùy chọn, chúng tôi sẽ tính toán chi phí so với lợi ích hoặc những gì có thể được lưu so với những gì đã từ bỏ. (Vì lợi ích của ví dụ này, chúng tôi sẽ giả định rằng việc tận dụng bất kỳ vốn chủ sở hữu nào trong nhà thông qua khoản vay vốn chủ sở hữu nhà không phải là một lựa chọn. Chúng tôi cũng sẽ bỏ qua việc khấu trừ thuế của lãi suất thế chấp, có thể thay đổi các con số nhẹ nhàng.)
Ba lựa chọn của chủ nhà bao gồm:
- Nhận khoản vay tiêu dùng năm năm trị giá 14.000 đô la với lãi suất 10% để mua thuyền. Trả một khoản nợ thẻ tín dụng 12.000 đô la với tỷ lệ 15% hàng năm (gộp hàng ngày). Đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Cách 1: Mua thuyền
Quyết định mua một chiếc thuyền là cả một vấn đề niềm vui và kinh tế. Một chiếc thuyền giống như nhiều "đồ chơi" tiêu dùng khác - là một tài sản mất giá. Thêm nợ hộ gia đình để mua một tài sản không thanh khoản, khấu hao làm tăng rủi ro cho bảng cân đối hộ gia đình. Người tiêu dùng này phải cân nhắc giữa tiện ích (niềm vui) có được từ việc sở hữu một chiếc thuyền so với tính kinh tế thực sự của quyết định.
Chúng tôi có thể tính toán rằng khoản vay 14.000 đô la cho chiếc thuyền với lãi suất 10% và thời hạn năm năm sẽ có khoản thanh toán hàng tháng là $ 297, 46.
