Số tiền thanh toán thế chấp bao gồm sự kết hợp giữa lãi và trả gốc. Trong vòng đời của thế chấp, tỷ lệ lãi trên tiền gốc sẽ thay đổi.
Ban đầu, thanh toán của chủ nhà sẽ chủ yếu là tiền lãi, với một khoản tiền gốc nhỏ được bao gồm. Khi thế chấp đáo hạn, phần gốc của khoản thanh toán sẽ tăng lên và phần lãi sẽ giảm. Điều này là do tiền lãi tính dựa trên số dư nợ hiện tại của khoản thế chấp, sẽ giảm khi trả nhiều tiền gốc hơn. Tiền gốc thế chấp càng nhỏ, lãi càng ít tính.
Ví dụ, thực hiện một khoản thế chấp đơn giản với giá 100.000 đô la với lãi suất 4% hàng năm và thời gian đáo hạn là 24 năm. Khoản thanh toán thế chấp hàng năm là $ 6, 558, 68. Khoản thanh toán đầu tiên sẽ bao gồm khoản lãi suất 4.000 đô la (100.000 đô la x 4%) và khoản hoàn trả gốc là 2.558, 68 đô la (6, 558, 68 đô la - 4.000 đô la). Số dư thế chấp chưa thanh toán sau khoản thanh toán này là 97.441, 32 đô la (100.000 đô la - 2.558, 68 đô la).
Khoản thanh toán tiếp theo sẽ bằng khoản đầu tiên, $ 6, 558, 68, nhưng giờ đây nó sẽ có một tỷ lệ lãi khác với tiền gốc. Khoản lãi suất cho khoản thanh toán thứ hai sẽ là $ 3, 897, 65 ($ 97, 441, 32 x 4%) trong khi khoản trả trước gốc sẽ là $ 2, 661, 03 ($ 6, 558, 68 - $ 3, 897, 65).
Phần chính của khoản thanh toán thứ hai lớn hơn khoảng 100 đô la so với khoản đầu tiên. Điều này xảy ra bởi vì chủ sở hữu nhà đã trả tiền cho số tiền gốc Giảm bớt số tiền đó và khoản thanh toán lãi mới được tính trên số tiền gốc thấp hơn. Đến cuối thế chấp, các khoản thanh toán sẽ chủ yếu là trả nợ gốc.
Đây là một ví dụ cơ bản về việc sử dụng một khoản vay vanilla đồng bằng truyền thống. Với các khoản thế chấp kỳ lạ, chủ nhà có thể chọn thanh toán thế chấp hàng tháng của họ.
Thế chấp khấu hao như thế nào
Mặc dù phần lãi giảm mỗi tháng, bản thân các khoản thanh toán thế chấp không giảm theo thời gian. Nhiều tiền hơn sẽ được sử dụng cho số dư gốc, được khấu hao toàn bộ trong suốt thời gian vay. Do đó, khi nhiều năm trôi qua, phần lớn khoản thanh toán của chủ nhà sẽ chuyển sang tiền gốc, đẩy nhanh tốc độ mà chủ nhà xây dựng vốn chủ sở hữu và giảm số tiền nợ. Trong năm 30 của khoản thế chấp cố định 30 năm, chủ nhà tăng vị thế vốn chủ sở hữu của mình lên nhiều hơn với mỗi khoản thanh toán được thực hiện so với các khoản thanh toán được thực hiện trong năm một và hai.
Giảm các khoản thanh toán
Tuy nhiên, có một số tình huống cụ thể trong đó thanh toán thế chấp có thể giảm.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) có thể có các khoản thanh toán giảm dần theo thời gian. Với loại hình thế chấp này, lãi suất dao động dựa trên một chỉ số phản ánh chi phí cho người cho vay trên thị trường tín dụng. Các khoản thanh toán trên ARM có thể giảm nếu tỷ lệ điểm chuẩn của khoản vay giảm trong suốt quá trình cho vay. Tuy nhiên, ARM có tiềm năng tương đương để thanh toán tăng lên, đôi khi đáng kể. Các tài liệu cho vay quy định mức lãi suất có thể tăng mỗi năm, cũng như mức tối đa có thể tăng trong toàn bộ thời hạn của khoản vay.
Một người vay phải trả bảo hiểm thế chấp trong những năm đầu của khoản vay có thể thấy khoản thanh toán thế chấp của cô ấy giảm theo thời gian. Hầu hết các công ty thế chấp giới hạn các khoản vay ở mức 80% giá mua hoặc giá trị căn nhà, tùy theo mức nào ít hơn và người vay dự kiến sẽ đưa ra 20% còn lại dưới dạng thanh toán xuống.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị này được thiết kế để bảo vệ người cho vay nếu giá trị của ngôi nhà giảm xuống và người vay nợ nhiều hơn giá trị căn nhà. Trong một số tình huống, người cho vay không cho phép chủ nhà vay hơn 80% giá mua, nhưng người cho vay sẽ yêu cầu bảo hiểm thế chấp như một phần của thỏa thuận. Bảo hiểm này bảo vệ người cho vay nếu phải tịch thu tài sản có giá trị thấp hơn số dư cho vay. Người vay trả phí bảo hiểm như một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Khi số dư cho vay của người vay giảm xuống một tỷ lệ nhất định của giá trị căn nhà, thường thì 78% người vay có thể kiến nghị người cho vay bỏ bảo hiểm thế chấp. Giả sử người vay thành công, khoản thanh toán thế chấp sẽ giảm trong phần còn lại của khoản vay vì nó không còn bao gồm phí bảo hiểm thế chấp.
