Khoản vay quấn quanh là gì?
Khoản vay bao quanh là một loại khoản vay thế chấp có thể được sử dụng trong các giao dịch tài trợ của chủ sở hữu. Loại cho vay này liên quan đến thế chấp của người bán tại nhà và thêm một giá trị gia tăng bổ sung để đạt được tổng giá mua phải trả cho người bán theo thời gian.
Hình thức tài trợ mà khoản vay bao quanh dựa vào thường được sử dụng trong các giao dịch được tài trợ bởi người bán. Khoản vay bao quanh có các đặc điểm giống như khoản vay được tài trợ bởi người bán, nhưng nó cho phép thế chấp hiện tại của người bán vào các điều khoản tài chính.
Tài chính của người bán
Tài chính của người bán là một loại tài chính cho phép người mua trả một khoản tiền gốc trực tiếp cho người bán. Các giao dịch tài trợ cho người bán có rủi ro cao cho người bán và thường yêu cầu thanh toán cao hơn mức trung bình. Trong một thỏa thuận được tài trợ bởi người bán, thỏa thuận này dựa trên một ghi chú hứa hẹn chi tiết các điều khoản của tài chính. Ngoài ra, một thỏa thuận được tài trợ bởi người bán không yêu cầu tiền gốc phải được trao đổi trước và người mua thực hiện thanh toán trả góp trực tiếp cho người bán, bao gồm tiền gốc và tiền lãi.
Cách thức hoạt động của một khoản vay
Các khoản vay bao quanh xây dựng trên khái niệm tài chính của chủ sở hữu và triển khai cấu trúc cơ bản tương tự. Cấu trúc khoản vay bao quanh được sử dụng trong một thỏa thuận do chủ sở hữu tài trợ khi người bán có số dư còn lại để trả cho khoản vay thế chấp đầu tiên của tài sản. Một khoản vay bao quanh sẽ tính đến số dư còn lại trên thế chấp hiện tại của người bán theo tỷ lệ thế chấp được ký hợp đồng và thêm số dư tăng dần để đạt được tổng giá mua.
Trong một khoản vay bao quanh, lãi suất cơ bản của người bán được dựa trên các điều khoản của khoản vay thế chấp hiện có. Để hòa vốn, người bán ít nhất phải kiếm được lãi suất phù hợp với lãi suất cho khoản vay mà vẫn phải hoàn trả. Do đó, người bán có thể linh hoạt đàm phán lãi suất của người mua dựa trên các điều khoản hiện tại của họ. Thông thường, người bán sẽ muốn đàm phán mức lãi suất cao nhất có thể để thực hiện thanh toán cho khoản thế chấp đầu tiên và cũng kiếm được một khoản chênh lệch trong thỏa thuận.
Các khoản cho vay có thể gây rủi ro cho người bán vì họ chịu rủi ro mặc định hoàn toàn cho khoản vay.
Ví dụ về khoản vay quấn quanh
Hãy nói rằng Joyce có khoản thế chấp 80.000 đô la tại nhà của cô ấy với tỷ lệ 4%. Cô bán nhà cho Brian với giá 120.000 đô la, người đặt 10% xuống và vay phần còn lại, tương đương 108.000 đô la, với tỷ lệ 7%. Joyce kiếm được 7% trên 28.000 đô la (chênh lệch giữa 108.000 đô la và 80.000 đô la), cộng với chênh lệch giữa 7% và 4% cho khoản thế chấp 80.000 đô la.
Những cân nhắc đặc biệt cho khoản vay quấn quanh
Các khoản cho vay có thể gây rủi ro cho người bán vì họ chịu rủi ro mặc định hoàn toàn cho khoản vay. Người bán cũng phải chắc chắn rằng thế chấp hiện tại của họ không bao gồm một điều khoản tha hóa, đòi hỏi họ phải hoàn trả đầy đủ cho tổ chức cho vay thế chấp nếu quyền sở hữu tài sản thế chấp được chuyển nhượng hoặc nếu tài sản thế chấp được bán. Điều khoản tha hóa là phổ biến trong hầu hết các khoản vay thế chấp, điều này thường ngăn chặn các giao dịch cho vay xung quanh xảy ra.
