Mua căn nhà đầu tiên của bạn có thể là một trải nghiệm thú vị và căng thẳng. Bạn không chỉ phải tìm đúng nơi, mà còn phải tìm đúng thế chấp. Với hàng tồn kho thấp ở nhiều thị trường địa phương và giá nhà tăng trên toàn quốc, việc tìm một ngôi nhà giá cả phải chăng có thể là một thách thức.
Bạn có thể cảm thấy áp lực khi tìm nhà ngay lập tức, nhưng trước khi bạn đến thăm nhà và bắt đầu cung cấp, tài chính của bạn cần phải theo thứ tự. Điều đó liên quan đến việc đảm bảo lịch sử tín dụng và điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập và bức tranh tài chính tổng thể sẽ thuyết phục người cho vay rằng bạn đủ uy tín để vay tiền.
Nhiều người mua lần đầu có xu hướng tạo ra một số sai lầm trong quá trình thế chấp và mua nhà. Dưới đây là một số sai lầm phổ biến nhất cần tránh.
1. Không giữ các tab trên tín dụng của bạn
Không ai thích bất ngờ, đặc biệt là trước khi mua nhà. Nếu bạn (và / hoặc người phối ngẫu của bạn) có vấn đề tín dụng rõ ràng - chẳng hạn như lịch sử thanh toán trễ, hành động đòi nợ hoặc nợ đáng kể - người cho vay thế chấp có thể cung cấp cho bạn mức lãi suất và điều khoản thấp hơn lý tưởng hoặc từ chối đơn xin của bạn. Một trong hai tình huống có thể gây bực bội và có thể đẩy lùi dòng thời gian lý tưởng của bạn.
Để giải quyết các vấn đề tiềm ẩn trước, hãy kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn miễn phí mỗi năm tại trang web thường niên tại ba cơ quan báo cáo tín dụng: Transunion, Equachus và Experian. Tìm kiếm lỗi và tranh chấp bất kỳ lỗi nào bằng văn bản với cơ quan báo cáo và chủ nợ, bao gồm cả tài liệu hỗ trợ để giúp đưa ra trường hợp của bạn. Nếu bạn tìm thấy các mục tiêu cực hiện tại nhưng chính xác, chẳng hạn như thanh toán trễ hoặc tài khoản quá hạn, không có cách nào để loại bỏ các mục đó một cách nhanh chóng. Họ sẽ ở lại trong báo cáo tín dụng của bạn trong 7 đến 10 năm. Nhưng bạn có thể tăng điểm của mình bằng cách thanh toán hóa đơn đúng hạn, kiếm nhiều hơn số tiền thanh toán hàng tháng tối thiểu cho các khoản nợ và không tối đa hóa tín dụng khả dụng của bạn. Trên hết, hãy kiên nhẫn; có thể mất ít nhất một năm để cải thiện điểm tín dụng thấp.
Ngoài ra, hãy kiểm tra xem ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc nhà cung cấp thẻ tín dụng của bạn có cho phép bạn truy cập miễn phí vào điểm tín dụng của bạn không. Nếu điểm của bạn dưới 620, bạn có thể gặp khó khăn khi được chấp thuận cho thế chấp thông thường. Để đủ điều kiện vay FHA, bạn sẽ cần điểm tín dụng tối thiểu là 580 để sử dụng tài chính tối đa của chương trình (thanh toán xuống 3, 5%) hoặc điểm tối thiểu 500 với yêu cầu thanh toán xuống 10%.
2. Tìm kiếm nhà trước khi được chấp thuận trước
Khi bạn tìm thấy ngôi nhà hoàn hảo, không có thời gian để lãng phí. Ở nhiều thị trường nóng, bạn sẽ phải đối mặt với nhiều giá thầu và cạnh tranh gay gắt. Người bán không có khả năng xem xét đề nghị từ người mua không có thư chấp thuận trước từ người cho vay. Thư chấp thuận trước cho người bán biết rằng người cho vay đã thực hiện trách nhiệm của mình để đảm bảo bạn có phương tiện và động lực để trả các hóa đơn của mình, dựa trên lịch sử tín dụng và điểm số, lịch sử thu nhập và việc làm, tài sản tài chính và các yếu tố chính khác.
Trong một thị trường cạnh tranh, người bán sẽ không coi trọng bạn nếu không có thư chấp thuận trước và bạn có thể mất một ngôi nhà mà bạn thực sự muốn. Tài liệu này liệt kê số tiền cho vay mà bạn đủ điều kiện, lãi suất và chương trình cho vay và số tiền thanh toán ước tính của bạn. Trong một số trường hợp (đặc biệt đối với nhà có chi phí cao hơn hoặc trong các thị trường siêu cạnh tranh), người cho vay có thể yêu cầu bạn cung cấp bằng chứng về tiền để thanh toán xuống. Thư chấp thuận trước cũng bao gồm ngày hết hạn, thường là trong vòng 90 ngày.
3. Không mua sắm xung quanh cho một thế chấp
Người mua nhà có thể để lại rất nhiều tiền trên bàn khi họ không mua sắm để thế chấp. Áp dụng cho một thế chấp với một vài người cho vay khác nhau cho bạn cảm giác tốt hơn về những gì bạn có thể đủ khả năng, và cho phép bạn so sánh táo với các sản phẩm cho vay, lãi suất, chi phí đóng và phí cho vay. Quan trọng hơn, mua sắm cho một thế chấp đặt bạn vào một vị trí tốt hơn để đàm phán với người cho vay để có được thỏa thuận tốt nhất có thể.
Khi bạn mua sắm cho vay, hãy chú ý đến phí và chi phí đóng cửa, có thể cộng dồn tại bàn đóng cửa. Mặc dù hiện tại một số phương sai về giá có vẻ không lớn trên giấy tờ, nhưng chúng có thể tiết kiệm chi phí đáng kể trong suốt thời gian vay của bạn. Hãy nhớ rằng một số người cho vay sẽ cung cấp cho bạn các điểm giảm giá, một cách để giảm lãi suất trước, điều này làm tăng chi phí đóng của bạn. Và những người cho vay khác thúc đẩy chi phí đóng cửa thấp hoặc không có xu hướng tính lãi suất cao hơn để tạo ra sự khác biệt.
Ngoài việc kiểm tra với tổ chức tài chính hiện tại của bạn (ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng), hãy yêu cầu một nhà môi giới thế chấp mua sắm thay mặt bạn. Môi giới thế chấp không cho vay; họ đóng vai trò là người mai mối giữa bạn và người cho vay trong mạng lưới của họ. Họ có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian và tiền bạc bằng cách so sánh nhiều người cho vay có sản phẩm phù hợp với nhu cầu của bạn. Ngoài ra, đáng để xem xét một số người cho vay trực tiếp, trực tuyến hoặc trực tiếp, để xem những gì họ cung cấp.
Bằng cách đăng ký thế chấp với một số người cho vay, bạn sẽ nhận được ước tính khoản vay để so sánh lãi suất và đóng chi phí cạnh nhau. Ngoài ra, nếu bạn thực hiện hầu hết các giao dịch mua sắm trong vòng 30 ngày, nhiều người cho vay séc tín dụng thực hiện sẽ được tính là một "yêu cầu cứng", như những người phê duyệt tín dụng gọi nó, và không có khả năng làm giảm điểm tín dụng của bạn. Không có số lượng người cho vay bạn nên mua, nhưng có từ ba đến năm ước tính khoản vay trong tay sẽ cho bạn một cơ sở mạnh mẽ để so sánh.
4. Mua nhiều nhà hơn bạn có thể đủ khả năng
Khi người cho vay nói với bạn rằng bạn có thể vay tới 300.000 đô la, điều đó không có nghĩa là bạn nên làm. Tại sao không? Nếu bạn tối đa khoản vay của mình, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể không thực sự có thể quản lý được. Thông thường, hầu hết các chủ nhà tương lai có thể trả một khoản vay từ 2 đến 2, 5 lần tổng thu nhập hàng năm của họ. Nói cách khác, nếu bạn kiếm được 75.000 đô la mỗi năm, bạn có thể đủ khả năng mua một căn nhà có giá từ 150.000 đến 187.500 đô la. Máy tính thế chấp của Investopedia có thể giúp bạn ước tính các khoản thanh toán hàng tháng, đây là một thước đo tốt hơn về việc bạn có đủ khả năng mua nhà trong một phạm vi giá nhất định hay không.
Mua nhiều nhà hơn mức bạn có thể chi trả hợp lý có thể khiến bạn gặp rắc rối nếu bạn phải kéo dài ngân sách hàng tháng để thanh toán thế chấp. Nói cách khác, bạn có thể cảm thấy khó chịu với ngôi nhà của người nghèo và cảm thấy hối hận. Ngoài ra, hãy xem xét rằng quyền sở hữu nhà đi kèm với các chi phí gia tăng bên ngoài các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Bạn cần tiết kiệm cho các chi phí bảo trì, sửa chữa không thể tránh khỏi, phí liên kết của chủ nhà (nếu có) và các chi phí khác mà bạn chưa phải trả khi thuê nhà.
Kéo dài ngân sách hàng tháng của bạn để trang trải khoản thế chấp của bạn cũng có thể có nghĩa là bạn không thể tiết kiệm cho trường hợp khẩn cấp hoặc sửa chữa nhà, và nó cũng sẽ ăn hết dòng tiền của bạn cho các mục tiêu tài chính khác.
Điểm mấu chốt: Không cố định số tiền cho vay tối đa mà bạn đã phê duyệt, nhưng về việc bạn có đủ khả năng thanh toán thế chấp hàng tháng ở mức giá đó hay không. Người mua nhà lần đầu có thể muốn thận trọng hơn và mua một căn nhà dưới mức ngân sách tối đa của họ.
5. Không thuê một đại lý bất động sản
Cố gắng tự mình tìm kiếm một ngôi nhà rất tốn thời gian và phức tạp. Một đại lý bất động sản chuyên nghiệp, có kinh nghiệm có thể giúp bạn thu hẹp lựa chọn và phát hiện các vấn đề, cả với tài sản vật chất và trong quá trình đàm phán với người bán. Một số tiểu bang yêu cầu luật sư bất động sản xử lý giao dịch, nhưng luật sư sẽ không giúp bạn tìm nhà; họ có thể giúp bạn soạn thảo một đề nghị, đàm phán hợp đồng mua bán và đóng vai trò là đại lý kết thúc.
Ngoài ra, nếu bạn đi trình chiếu mà không có đại lý bất động sản của riêng bạn, đại lý của người bán có thể đề nghị đại diện cho bạn. Điều này có thể gây khó chịu vì đại lý đó không có lợi ích của bạn trong tâm trí; Mục tiêu của họ là có được ưu đãi cao nhất và tốt nhất cho người bán. Có đại lý của riêng bạn, có lợi ích phù hợp hơn với bạn, sẽ giúp bạn có nhiều lựa chọn sáng suốt hơn.
Trên hết, chi phí cho việc gia nhập một đại lý sẽ không trực tiếp ra khỏi túi của bạn. Là người mua, bạn thường không trả tiền hoa hồng cho đại lý người mua. Nó thường được người bán trả cho đại lý của người bán, sau đó chia tiền hoa hồng với đại lý của người mua.
6. Mở (hoặc Đóng) Dòng tín dụng
Bạn vẫn có thể bị từ chối thế chấp ngay cả sau khi được chấp thuận trước. Người cho vay thế chấp kiểm tra tín dụng của bạn trong quá trình phê duyệt trước và một lần nữa ngay trước khi đóng cửa trước khi bật đèn xanh cho bạn. Tạm thời, duy trì hiện trạng trong tín dụng và tài chính của bạn. Điều đó có nghĩa là không mở các dòng tín dụng mới hoặc đóng các dòng tín dụng hiện có. Làm như vậy có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn và tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn - cả hai lý do chính khiến người cho vay từ chối phê duyệt cuối cùng.
Thay vào đó, hãy đợi cho đến khi bạn đóng cửa tại nhà để nhận các khoản tín dụng mới (như khoản vay mua ô tô hoặc ô tô hoặc thẻ tín dụng mới). Và mặc dù thật tuyệt khi trả hết tài khoản thẻ tín dụng hoặc khoản vay trước khi bạn đóng tại nhà, việc đóng tài khoản sẽ xóa lịch sử tín dụng đó khỏi báo cáo của bạn. Thời hạn tín dụng là một trong những yếu tố chính mà phòng báo cáo tín dụng sử dụng để tạo điểm tín dụng của bạn. Thay vào đó, hãy để tài khoản mở và hoạt động, nhưng không sử dụng nó cho đến khi đóng. (Lưu ý: Một số công ty thẻ tín dụng có thể đóng tài khoản của bạn vì không hoạt động lâu dài, điều này cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tín dụng của bạn. Giữ cho tài khoản hoạt động bằng cách thực hiện các giao dịch mua nhỏ mà bạn trả hết ngay lập tức và đầy đủ mỗi tháng.)
7. Mua lớn về tín dụng
Giống như việc mở hoặc đóng các dòng tín dụng có thể làm giảm điểm của bạn, do đó có thể chạy hết các tài khoản hiện có. Một lần nữa, giữ cho tín dụng và tài chính của bạn ổn định cho đến khi bạn đóng tại nhà. Thay vào đó, hãy sử dụng tiền mặt hoặc tốt hơn là trì hoãn việc mua đồ nội thất mới hoặc TV cho đến khi đóng cửa.
Ngoài ra, bạn muốn hiểu về cách ngân sách của bạn sẽ xử lý chi phí sở hữu nhà mới của bạn. Bạn có thể muốn đợi một vài tháng trước khi thêm các khoản thanh toán hàng tháng cho các giao dịch mua lớn vào hỗn hợp.
8. Di chuyển xung quanh tiền
Một khoản không lớn khác trong bảo lãnh thế chấp: thực hiện gửi tiền hoặc rút tiền lớn từ tài khoản ngân hàng hoặc các tài sản khác của bạn. Nếu người cho vay đột nhiên thấy tiền không được gửi đến hoặc đi ra, có vẻ như bạn có một khoản vay, điều này sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Người cho vay không lo lắng về các khoản tiền gửi minh bạch, như tiền thưởng từ chủ lao động hoặc tiền hoàn thuế IRS của bạn. Nhưng nếu một người bạn chuyển tiền cho bạn hoặc bạn nhận được thu nhập kinh doanh trong tài khoản cá nhân của mình, người cho vay sẽ yêu cầu bằng chứng để xác minh rằng khoản tiền gửi không phải là khoản vay trá hình. Yêu cầu người cho vay yêu cầu hóa đơn bán hàng (nếu tiền gửi là từ thứ bạn đã bán), séc bị hủy hoặc cuống phiếu lương.
Bạn có thể sử dụng một món quà từ người thân hoặc bạn bè để thanh toán xuống. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm cho vay yêu cầu thư quà tặng và tài liệu để gửi tiền và xác minh rằng nhà tài trợ không mong đợi bạn trả lại tiền.
9. Thay đổi công việc
Mặc dù thay đổi công việc có thể có lợi cho sự nghiệp của bạn, nó có thể làm phức tạp việc phê duyệt thế chấp của bạn. Người cho vay muốn đảm bảo bạn có thu nhập và việc làm ổn định, và bạn có thể đủ khả năng trả nợ thế chấp của mình. Nếu bạn được chấp thuận cho thế chấp dựa trên thu nhập và công việc nhất định, bất kỳ cơ hội nào trong thời gian tạm thời trước khi đóng có thể là một lá cờ đỏ và trì hoãn việc đóng cửa của bạn.
Để được phê duyệt, bạn thường phải cung cấp bằng chứng về hai năm liên tiếp có việc làm và thu nhập ổn định. Khi bạn thay đổi công việc, hồ sơ thu nhập và việc làm liên tục đó sẽ bị phá vỡ, đặc biệt nếu bạn nhận một công việc có mức lương thấp hơn. Ngoài ra, nếu bạn chuyển sang vai trò trả 25% tiền lương trở lên trong hoa hồng, bạn phải chứng minh bạn đã kiếm được thu nhập đó trong hai năm liên tiếp. Bất cứ khi nào có thể, người cho vay khuyên nên chờ đợi để chuyển đổi công việc cho đến khi khoản vay của bạn đóng lại. Nếu điều đó là không thể, hãy nói với người cho vay của bạn ngay lập tức.
10. Bỏ qua kiểm tra nhà
Trừ khi bạn có nhiều tiền mặt để sửa nhà và sẵn sàng mạo hiểm phải trả tiền cho việc sửa chữa không lường trước, từ bỏ kiểm tra nhà có thể là một sai lầm tốn kém. Tại sao? Kiểm tra nhà có nghĩa là tìm ra những vấn đề lớn với một ngôi nhà, và họ bảo vệ bạn (người mua). Nếu bạn không được kiểm tra, bạn sẽ không có sự truy đòi nếu một vấn đề lớn, chẳng hạn như đường ống bị nứt hoặc hư hỏng nước, bề mặt sau khi bạn đóng cửa nhà. Điều đó có nghĩa là bạn có thể sắp xếp toàn bộ hóa đơn để khắc phục những vấn đề đó. Khi bạn thực hiện một đề nghị về một ngôi nhà, bạn có thể bao gồm một trường hợp kiểm tra nhà giúp bạn thoát khỏi hình phạt khỏi thỏa thuận nếu một vấn đề lớn được phát hiện và người bán không sẵn sàng sửa nó trước khi đóng cửa.
Với tình huống dự phòng đó, bạn có thể rút lại lời đề nghị và thường được hoàn trả toàn bộ tiền ký gửi. Phí kiểm tra nhà không được hoàn lại và thường được người mua trả trước cho thanh tra nhà, và thường có thể dao động từ $ 300 đến $ 500, tùy thuộc vào vị trí và quy mô của tài sản. Đó là một cái giá nhỏ phải trả khi bạn cân nhắc với khả năng loại bỏ hàng ngàn đô la để thay thế một lò sưởi, máy nước nóng, mái nhà hoặc các mặt hàng vé lớn khác. Bạn có thể xem xét các kiểm tra bổ sung, chẳng hạn như kiểm tra dịch hại, kiểm tra nấm mốc hoặc radon hoặc phạm vi cống rãnh, ví dụ, nếu người cho vay của bạn yêu cầu. Những điều này và các kiểm tra khác có thể giúp bảo vệ đầu tư và an toàn của bạn.
11. Không so sánh Ước tính khoản vay với Tiết lộ kết thúc
Người cho vay của bạn được pháp luật yêu cầu cung cấp cho bạn thông tin kết thúc ba ngày làm việc trước ngày kết thúc của bạn. Tài liệu này liệt kê các chi phí chính xác mà bạn dự kiến sẽ thanh toán khi đóng, bao gồm thanh toán xuống, chi phí đóng, chi tiết khoản vay và các điều khoản và thông tin quan trọng khác. Đây là một tài liệu dài năm trang, vì vậy hãy dành thời gian để so sánh nó với ước tính khoản vay ban đầu bạn nhận được để đảm bảo bạn không bị tính phí thêm (gọi là phí rác) bởi người cho vay hoặc các bên khác liên quan đến giao dịch.
Ngoài ra, nếu một số khoản phí nhất định tăng hơn dự kiến, hãy yêu cầu người cho vay của bạn giải thích lý do. Đảm bảo các chi tiết cơ bản, chẳng hạn như tên của bạn và thông tin nhận dạng khác được liệt kê chính xác để bạn không gặp phải các vấn đề về giấy tờ vào ngày kết thúc. Nếu bạn tìm thấy lỗi hoặc các khoản phí bổ sung nghi vấn hoặc không giải thích được, hãy báo cho người cho vay của bạn ngay lập tức để những vấn đề đó có thể được giải quyết. Trong một số trường hợp, việc đóng cửa của bạn có thể phải được đẩy lùi để đảm bảo giấy tờ được sửa chữa và cập nhật và tất cả các vấn đề được giải quyết.
Điểm mấu chốt
Bạn không muốn vô tình phá hoại thế chấp của bạn - và mua nhà của bạn. Một số trong những sai lầm này có vẻ vô tội, nhưng chúng có thể vượt qua sự đóng cửa của bạn và tạo ra những cơn đau đầu dữ dội. Nói chuyện với người cho vay của bạn về những gì bạn nên làm từ phê duyệt trước đến đóng cửa để đảm bảo một quy trình trơn tru. Và cố gắng giữ tất cả các tài liệu của bạn - báo cáo ngân hàng, W-2, hồ sơ tiền gửi, khai thuế, cuống phiếu, v.v. - được tổ chức và cập nhật để bạn có thể cung cấp tài liệu nếu người cho vay của bạn yêu cầu.
Khi đến lúc mua căn nhà đầu tiên của bạn, được đọc và giáo dục tốt về quy trình cho vay và bất động sản có thể giúp bạn tránh một số sai lầm này và tiết kiệm tiền trên đường đi. Hơn nữa đảm bảo rằng giao dịch diễn ra suôn sẻ bằng cách có các chuyên gia được đào tạo, có kinh nghiệm ở bên cạnh để hướng dẫn bạn. Điều này có thể làm giảm bớt một số căng thẳng và phức tạp trên đường đi.
