Nhiều người trong chúng ta đã trải qua quá trình tịch thu nhà, một quy trình cho phép người cho vay lấy lại số tiền còn nợ trong một khoản vay mặc định bằng cách bán hoặc sở hữu tài sản trực tiếp hoặc biết ai đó có.
TRONG HÌNH ẢNH: 6 lời khuyên về việc bán nhà của bạn trong một thị trường xuống
Realty Trac đã công bố Báo cáo thị trường nhà bị tịch thu của Mỹ vào ngày 15 tháng 4 năm 2010 trong quý đầu năm 2010. Báo cáo tính toán hồ sơ nhà bị tịch thu, bao gồm các thông báo mặc định, đấu giá theo lịch và thu hồi ngân hàng, cho thấy 932.234 tài sản đã tham gia vào quý đầu tiên, a Tăng 7% so với quý cuối năm 2009 và tăng 16% so với quý đầu năm 2009. Một điều đáng kinh ngạc ở mỗi 138 đơn vị nhà ở Hoa Kỳ đã nhận được một đơn bị tịch thu trong quý. Nếu bạn (hoặc một người thân yêu) đang phải đối mặt với việc bị tịch thu nhà, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu quy trình này. Mặc dù quá trình này thay đổi theo từng tiểu bang, thông thường có sáu giai đoạn bị tịch thu.
Giai đoạn 1: Mặc định thanh toán
Một mặc định thanh toán xảy ra khi một người vay đã bỏ lỡ ít nhất một khoản thanh toán thế chấp. Người cho vay sẽ gửi một thông báo thanh toán bị mất cho biết họ chưa nhận được khoản thanh toán của tháng đó. Thông thường, các khoản thanh toán thế chấp đáo hạn vào ngày đầu tiên mỗi tháng và nhiều người cho vay cung cấp thời gian ân hạn cho đến ngày 15 của tháng. Sau đó, người cho vay có thể tính phí thanh toán trễ và gửi thông báo thanh toán bị bỏ lỡ.
Sau hai lần thanh toán bị bỏ lỡ, người cho vay có thể gửi Thư yêu cầu. Điều này nghiêm trọng hơn một thông báo thanh toán bị bỏ lỡ; tuy nhiên, tại thời điểm này, người cho vay có thể vẫn sẵn sàng làm việc với người vay để sắp xếp bắt kịp các khoản thanh toán. Người đi vay thường phải nộp các khoản thanh toán trễ trong vòng 30 ngày hoặc nhận được thư. (Khi bạn có một quyết định tài chính khó khăn để đưa ra về ngôi nhà của mình, hãy đảm bảo bạn có tất cả thông tin. Tìm hiểu thêm trong Fend Off Foreclecl - Với Phá sản? )
Giai đoạn 2: Thông báo về mặc định (NOD)
Thông báo về Mặc định được gửi sau 90 ngày thanh toán bị bỏ lỡ. Ở một số tiểu bang, Thông báo về Mặc định được đặt nổi bật trên nhà. Tại thời điểm này, khoản vay sẽ được chuyển cho bộ phận tịch thu của người cho vay trong cùng quận nơi có tài sản. Người vay được thông báo rằng Thông báo sẽ được ghi lại. Người cho vay thường sẽ cho người vay thêm 90 ngày để giải quyết các khoản thanh toán và khôi phục khoản vay. Điều này được gọi là thời gian phục hồi.
Giai đoạn 3: Thông báo về việc bán ủy thác
Nếu khoản vay chưa được thực hiện cho đến nay trong vòng 90 ngày sau Thông báo Mặc định, Thông báo Bán hàng của Người được ủy thác sẽ được ghi lại tại quận nơi có bất động sản. Người cho vay cũng phải công bố một thông báo trên tờ báo địa phương trong ba tuần cho biết rằng tài sản sẽ có sẵn tại cuộc đấu giá công khai. Tất cả tên của chủ sở hữu sẽ được in trong Thông báo và trên báo, cùng với mô tả pháp lý của tài sản, địa chỉ tài sản và thời điểm và nơi bán sẽ diễn ra.
Giai đoạn 4: Giảm giá ủy thác
Tài sản được đặt để bán đấu giá công khai và sẽ được trao cho người trả giá cao nhất đáp ứng tất cả các yêu cầu cần thiết. Người cho vay (hoặc công ty đại diện cho người cho vay) sẽ tính toán giá thầu mở dựa trên giá trị của khoản nợ chưa thanh toán, bất kỳ khoản cho vay và bất kỳ khoản thuế chưa thanh toán nào và bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc bán. Khi người trả giá cao nhất đã được xác nhận và Hoàn thành việc bán hàng của Người được ủy thác, Chứng thư bán hàng của Người được ủy thác sẽ được cung cấp cho người trả giá thắng cuộc. Tài sản sau đó thuộc sở hữu của người mua, người có quyền sở hữu ngay lập tức.
Giai đoạn 5: Bất động sản sở hữu (REO)
Nếu tài sản không được bán trong phiên đấu giá công khai, người cho vay sẽ trở thành chủ sở hữu và sẽ cố gắng tự bán tài sản, thông qua một nhà môi giới hoặc với sự hỗ trợ của Người quản lý tài sản REO. Những tài sản này thường được gọi là "sở hữu ngân hàng". Người cho vay có thể loại bỏ một số tài sản thế chấp và các chi phí khác nhằm cố gắng làm cho tài sản hấp dẫn hơn.
Giai đoạn 6: Đuổi
Người vay thường có thể ở trong nhà cho đến khi nó được bán thông qua đấu giá công khai hoặc sau đó là tài sản REO. Tại thời điểm này, một thông báo trục xuất được gửi yêu cầu bất kỳ người nào rời khỏi cơ sở ngay lập tức. Một vài ngày có thể được cung cấp để cho phép người cư ngụ có đủ thời gian để loại bỏ bất kỳ đồ đạc cá nhân nào, và sau đó, cảnh sát trưởng địa phương sẽ đến thăm bất động sản và loại bỏ những người và bất kỳ đồ đạc còn lại. Bất kỳ đồ đạc nào cũng có thể được đặt trong kho và lấy lại vào một ngày sau đó với một khoản phí. (Đó là một lựa chọn khó khăn, nhưng một số người sẽ bị buộc phải tịch thu. Những người khác sẽ không. Tìm hiểu những yếu tố nào có thể tạo ra sự khác biệt trong Will You Walk Away From Your Home? )
Điểm mấu chốt
Trong suốt quá trình tịch thu nhà, nhiều người cho vay sẽ cố gắng sắp xếp để người vay có thể bị cuốn vào khoản vay và tránh bị tịch thu nhà. Vấn đề rõ ràng là khi người vay không thể đáp ứng một khoản thanh toán, việc bắt kịp nhiều khoản thanh toán trở nên ngày càng khó khăn. Nếu có cơ hội bạn có thể bắt kịp các khoản thanh toán - ví dụ, bạn vừa bắt đầu một công việc mới sau một thời gian thất nghiệp - đó là điều đáng nói với người cho vay của bạn. Nếu việc tịch thu nhà là không thể tránh khỏi, việc biết những gì sẽ xảy ra trong suốt quá trình có thể giúp bạn chuẩn bị cho sáu giai đoạn bị tịch thu. (Để tìm hiểu thêm, hãy xem Cứu nhà của bạn khỏi bị tịch thu .)
Cảm thấy không hiểu biết? Đọc tin tức tài chính nổi bật trong tuần này trong Tài chính về nước mát: Vũ trang của Buffett và Hy Lạp tiếp tục thất thủ .
